Cómo seleccionar el mejor local para su negocio

Cuando se trata de iniciar una nueva aventura comercial uno de los puntos álgidos estriba en la localización del punto de venta, a continuación unos sencillos pasos que le ayudarán a todos los emprendedores para seleccionar el mejor local para su negocio. Tome nota.

El proceso de selección de un local para un pequeño comercio de nueva creación

La selección de un local para el emplazamiento de un establecimiento comercial de nueva creación constituye una decisión de primordial importancia ya que, en buena medida, de ello dependerán los niveles de ventas y utilidades que se obtendrán.

Aunque frecuentemente suelen tomarse decisiones de ubicación de nuevos comercios exclusivamente en función de la intuición y de las preferencias personales como la proximidad al hogar, conocimiento del vecindario, lo atractivo que pueda parecernos una zona o la oportunidad de locales disponibles, sin embargo, ello implica tomar una decisión insuficientemente sustentada al dejar al margen otros factores significativamente relevantes para el logro de una operación lucrativa.

En este artículo, en el cual se trata exclusivamente el caso de elección de locales que no se encuentren ubicados en centros o plazas comerciales, se proporciona una breve visión de este proceso el cual se ha dividido en las siguientes tres etapas:

1. Identificación de locales que en principio representen una oportunidad viable de ubicación.
2. Determinación de los factores locacionales que se emplearán en la evaluación de cada oportunidad de local y recopilación de la información necesaria para su valoración destacando en cada sitio los aspectos favorables y desfavorables.
3. Elección de la mejor alternativa de local.

Proceso de selección de un local para un pequeño comercio de nueva creación

1. Búsqueda e identificación de oportunidades de locales

La identificación de locales que representen oportunidades en principio viables implica que los elegidos reúnan requisitos como los siguientes:

1. Que el costo de la renta esté dentro del rango de lo presupuestado por el emprendedor.
2. Que el tamaño del local se ajuste a las dimensiones deseadas.
3. Que el local se sitúe en una zona que por sus peculiaridades el emprendedor la considere como aceptable.

La búsqueda e identificación de locales puede realizarse apoyándose en diversos medios impresos y digitales como periódicos, publicaciones especializadas en el ramo inmobiliario, páginas web y en la observación directa.

2. Determinación de los factores locacionales y recopilación de información

Para llevar a cabo la tarea de precisar los factores locacionales que se emplearán en la evaluación de los sitios considerados como oportunidades a continuación se describen una serie de ejemplos al respecto que pueden ser de utilidad para tal fin.

2.1. Factores vinculados con los costos del local

• Condiciones de arrendamiento en caso de renta de un local: renta mensual, rentas a pagar por anticipado, compromisos contractuales, costos de los servicios públicos, entre otros.
• Gastos por acondicionamiento del local: pintura, acabados de techos, paredes y fachada, instalación de aparadores, divisiones internas y cualquier otra a que haya lugar.
• Gastos por concepto de tramitación de permisos para la operación del negocio.

2.2. Factores relacionados con las condiciones del local

• Aspecto exterior e interior del local: estilo arquitectónico, estado físico de la fachada y de edificios adyacentes, de los pisos, paredes y techos, de los aparadores externos y la estructura para soportar pesos en caso de así requerirlo; puertas de acceso con que cuenta, etcétera.
• Visibilidad del sitio en que se ubica el local tanto para peatones como para los que se trasladan en algún medio de transporte. Entre los elementos que inciden en la visibilidad de un sitio se encuentran el tamaño del frente, los anuncios externos que se instalen, la apariencia exterior del negocio, la altitud de los edificios y los establecimientos contiguos, su estilo arquitectónico y la cantidad de negocios competidores existentes en su alrededor.
• Dimensiones del local tomando en cuenta las necesidades futuras del negocio: total de metros cuadrados, metros de frente y fondo, espacio para recepción y almacenamiento de mercancías, para los procesos de atención de clientes; colocación de mostradores, aparadores y estantes, instalación de anuncios externos y accesorios de seguridad, etcétera.
• Lugar en que se ubica el local en la calle: en una esquina, en un punto intermedio de la cuadra o en el interior de un edificio.
• Disponibilidad y calidad de los servicios internos y externos en cuanto a aspectos como estabilidad en el suministro de energía eléctrica y agua; sin cambios bruscos de voltaje que afecten los aparatos, con buen drenaje y servicios de recolección de basura y de vigilancia; con instituciones bancarias cercanas para el depósito y retiro de dinero.
• Cercanía del local con los proveedores de bienes y servicios.

2.3. Factores relativos a las facilidades legales y comunitarias

• Licencias y permisos con que cuenta el local.
• Actitud de los vecinos de la zona hacia la instalación del negocio. Sus preferencias y prejuicios, los beneficios o molestias que puede ocasionarles el funcionamiento de un nuevo establecimiento normalmente se manifiestan en actitudes favorables o desfavorables que pueden incidir en las autoridades encargadas de otorgar los permisos para su apertura.
• Normatividad ambiental.

2.4. Factores que favorecen la captación de clientes

a. Presencia de clientes potenciales

• Existencia de familias en la zona que pueden considerarse como compradores potenciales.
• Negocios e instituciones públicas y privadas cuyos trabajadores pueden ser demandantes potenciales.
• Presencia de clientes potenciales que, por motivos de estudio, recreación, compras, para tomar un transporte o por otras razones, confluyen frecuentemente en zona.
• Intensidad del tráfico peatonal frente al local y de clientes potenciales que se trasladan en algún medio de transporte. Su tráfico en cuanto a su número, frecuencia de paso por horas del día y días de la semana, adónde van y de dónde vienen son factores vitales para el éxito de pequeños establecimientos de venta al detalle. La exactitud del conteo del tráfico frente a los sitios que se estén analizando dependerá de la habilidad para identificar quienes pudieran ser clientes potenciales.
• Posibilidades de crecimiento en la zona del número de compradores por la futura construcción de nuevas áreas habitacionales, de edificaciones para negocios, oficinas, etcétera.

b. Presencia de giros y competidores que favorecerán la atracción de clientes

• La presencia próxima de negocios de otros giros puede resultar conveniente para una nueva pequeña empresa debido a que las concentraciones de establecimientos de giros diversos ejercen una influencia positiva sobre el número de personas que recurren a realizar sus compras; especialmente en el caso de la existencia cercana o contigua de establecimientos que son afines, que permitirán compartir e intercambian clientes entre sí.
• Algunos pequeños negocios, por su propia naturaleza, suelen ser más productivos cuando están rodeados por la competencia, especialmente cuando se trata de artículos que el comprador acostumbra a buscar cuidadosamente, a comparar antes de adquirirlos. Lo anterior no quiere decir que los establecimientos del mismo giro ubicados en un lugar o zona determinada dividan necesariamente entre sí el volumen de ventas que cabría obtener si hubiese una sola tienda. Cuando un número importante de éstas se concentra en un área reducida, la competencia entre sí, la variedad de productos y alternativas se convierte en un polo de atracción y los clientes se desplazan de más lejos y en mayor proporción.

c. Facilidades de acceso al sitio en que se ubica el local que ayudarán a la captación de clientes

• Existencia de vías de acceso que faciliten la llegada de clientes que se trasladan en auto: calles, avenidas, pasos a desnivel, etcétera.
• Facilidades para que los clientes que vienen en auto se estacionen y para que abandonen el lugar en donde lo hacen. Si no se cuenta con la comodidad y seguridad necesarios para que los clientes se estacionen y el costo y tiempo requeridos para que lo hagan es significativo, ello puede repercutir negativamente en las ventas. Asimismo, si la entrada o salida son motivo de riesgo para el conductor esto puede disuadir a muchos de ellos de acudir a un establecimiento en particular.
• Si un local se encuentra ubicado en una avenida con elevado tráfico vehicular y parte de sus clientes potenciales circulan o viven en el lado opuesto, es muy probable que en horas de intenso tráfico se nieguen a cruzar la calle para realizar sus compras por el riesgo que ello implica.
• Planes gubernamentales de mejoras futuras en la zona que facilitarán el acceso al sitio en que se ubica el local por mejoramiento de las vías de comunicación, ampliación del transporte público, etcétera.

d. Servicios externos que incidirán en la atracción de clientes

• Existencia y calidad de los servicios de transporte público que pasan cerca del local.
• Condiciones del alumbrado público en la zona.
• Existencia y calidad de los servicios de vigilancia en la zona.

2.5. Factores que pueden limitar la captación de clientes

El número y la calidad de los competidores existentes en la zona, especialmente en el caso de giros dedicados a la venta de productos que cotidianamente son consumidos por las familias, son factores que deberán analizarse cuidadosamente, aún en el caso de que su presencia sea reducida, ya que puede ser que la zona no soporte un negocio más del mismo ramo. Dicho análisis podrá incluir el determinar algunas características relevantes como su tamaño y número, peculiaridades del surtido de mercancías; ambiente, comodidad y equipamiento de los locales y atención y servicios al cliente.

Tal información permitirá el obtener, para cada alternativa de ubicación, una idea sobre el nivel de intensidad de la competencia y las singularidades de sus propuestas de valor.

• Las posibilidades de ingreso en el futuro cercano de nuevos competidores en la zona por cambios a darse en el uso del suelo, la existencia de locales disponibles o en construcción para albergar nuevos establecimientos o por otras razones, puede derivar en una intensificación de la competencia en detrimento de los niveles de ventas que se pretende alcanzar.
• Presencia cercana de actividades molestas, peligrosas o insalubres; de ruidos, humos, olores desagradables, etcétera.
• Existencia cercana de insectos nocivos, roedores, etcétera.
• Riesgos de incendio o de inundaciones o encharcamientos en tiempos de lluvia.
• Presencia cercana de manifestaciones recurrentes, de actos delictivos, especialmente robos y asaltos a transeúntes que afecten las operaciones y accesos al local.
• Congestionamientos de tráfico sistemáticos que dificulten los accesos al local.
• Un aspecto de suma importancia a contemplar en este análisis es el investigar en la medida de lo posible el historial de local en cuanto a giros que lo ocuparon anteriormente y las razones por las cuales cerraron sus puertas.

3. Elección de la mejor alternativa de local

Para esta fase final se recomienda seguir el procedimiento descrito a continuación:

1. Elaborar una forma semejante a la abajo descrita con las columnas necesarias para cada alternativa de local.
2. Anotar en la primera columna los factores locacionales que se hayan considerado como importantes para la evaluación.
3. Registrar, apoyándonos en los datos recogidos, los aspectos favorables y desfavorables de cada factor locacional.
4. Realizar un balance del conjunto de aspectos favorables y desfavorables presentes en cada local y en función de ello seleccionar el mejor sitio para el pequeño comercio.

Evaluación de factores locacionales de las opciones de locales

Para finalizar, un breve video con algunos consejos prácticos para seleccionar el mejor local para su negocio.