LA INFLACIÓN Y SU IMPACTO EN EL NEGOCIO DEL REAL ESTATE EN MENDOZA

Autor: Sebastián Laza

Política económica

01-07-2008

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1. ¿Es la inflación el tema más preocupante para el desarrollo del sector?.

Indudablemente es uno de los más importantes, por la importante suba de costos que ha implicado en el sector; pero por otro lado, gracias a la desbocada inflación que estamos viviendo, la demanda de casas, departamentos y oficinas a estrenar se potencia, porque dichos activos hoy son un refugio más atractivo para el ahorrista que los instrumentos financieros tradicionales.

Ahora bien, en el balance, creo que hoy la inflación “es más una contra que un pro” para el sector, ya que la misma, adicionalmente al aumento de costos, ha generado una incertidumbre muy grande en la economía, lo que está haciendo disminuir fuertemente el endeudamiento hipotecario para comprar unidades nuevas; y esto ha impactado en la oferta. Por ejemplo, en lo que es un dato actual, en lo que va de 2008, la cantidad de permisos de construcción en los principales distritos del Gran Mendoza ha caído 50% en relación a igual período de 2007; de hecho el único rubro que hoy ha aumentado sus permisos de construcción en el área y período mencionados es el hotelero, por ser una actividad con proyectos que miran un poco más el largo plazo y no tanto la coyuntura. O sea, más allá del tema construcción de hoteles, hoy la mayoría de las empresas constructoras en la provincia están haciendo proyecciones de facturación inferiores a las de 2007. Y en este aspecto, hay que reconocer que hoy mucho no ayuda la obra pública (vivienda popular), bastante menos dinámica que el año pasado por no ser éste un año electoral.

2. ¿Hay alternativas para "eludirla", a saber: negociación con la cadena de valor (proveedores), vender a boca de pozo, etc.?

El aumento de costos es ineludible, y por ende la rentabilidad está bajando para la industria de la construcción, ya que, según datos del sector, en estos momentos los precios de las viviendas se estarían atrasando con respecto a la inflación (30% anual).

3. ¿Cuál fue la inflación real en el sector en los últimos años? ¿Cuáles fueron los insumos que más crecieron de valor entre 2006 y 2008?

No dispongo de todos los datos, pero sí te puedo informar que en lo que va de 2008 se calcula (según datos del sector) que en el 1er trimestre los costos crecieron un 6% (o sea anualizado un 24%), mientras que el INDEC para el mismo período midió sólo un 1,5% (índice de la construcción GBA), o sea 4 veces menos.

Es decir, si tomamos el dato del 24% anual, vemos que hoy hay fuertes presiones por el lado de la rentabilidad, ya que inclusive es probable que haya que otorgar nuevos aumentos de sueldo en el 2do semestre de 2008, lo que llevaría el aumento de costos en el sector a los 3 dígitos (anualizado).

4. ¿Cómo impacta en la compra-venta de inmuebles? ¿El impacto redujo el nivel de actividad en el sector?

La inflación actual, que en parte (por el tema costos) se traduce en el precio final de viviendas y oficinas nuevas, no es el principal desincentivante de la demanda, sino lo es la escasez de financiamiento bancario adecuado, que hace que muy pocos sectores de la clase media califiquen para el mismo. Pero esto último tampoco es culpa de los bancos enteramente, sino de la actual coyuntura macro (o sea del gobierno nacional), con tanta incertidumbre, que ha hecho desaparecer la tasa de interés fija.

Por ejemplo, por el empeoramiento en las condiciones de financiamiento, ha disminuido fuertemente la construcción de complejos de 8 a 10 departamentos en el Gran Mendoza, que eran obras menores que “movían” bastante la actividad, según datos del sector. Estos créditos eran tomados, en la época de la tasa fija, principalmente por matrimonios jóvenes de clase media o por profesionales jóvenes solteros; hoy a tasa variable casi no se toman.

5. ¿Cuáles son los segmentos más sensibles a este tipo de variables: los de unidades a estrenar o el de propiedades usadas?

No manejo información al respecto.

6. ¿La inflación afectó la demanda en los últimos años?

Reitero, la falta de crédito ha sido el principal limitante, no la inflación; muy por el contrario, la inflación ha potenciado la demanda de nuevas construcciones, como instrumento de ahorro. Por ejemplo, off the record se comenta que en Mendoza, hay importantes ahorros provenientes de la soja que hoy están invertidos en casas, departamentos y oficinas de lujo recientemente construidas.

7. ¿En qué zonas del país se sintieron más los efectos de la inflación?

Por culpa de la inflación, los costos de construir han aumentado en toda Argentina en forma similar. Y la situación ha hecho empeorar la rentabilidad, ya que en años anteriores (siempre en la época K), el precio del m2 aumentaba más que los costos, pero ahora la situación ha cambiado y el negocio ya no es “tan redondo”.

8. Cualquier otra consideración que quiera hacer.

Sebastián Laza

Economista.

www.conexionfinanciera.com.ar

slazaarrobaconexionfinanciera.com.ar

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