Otras facilidades para la edificación de viviendas

Autor: MSc Gustavo Rodríguez Montero y Esp. Iliana de la C. Concepción Toledo

Otros conceptos de economía

10-12-2009

Adquisición de derechos reales sobre otros inmuebles edificados: edificación en azoteas.

El término cesión y uso de azoteas es una institución introducida en Cuba con la promulgación de la derogada Ley No.48/84, Ley General de la Vivienda.

DIEZ PICAZO refiere la posibilidad de que las personas construyan, en base a su derecho, sobre el subsuelo (derecho de subedificación) o vuelo ajeno (derecho de sobreelevación). Así ocurrirá, en este ultimo caso, cuando el dueño de un edificio conceda a un tercero el poder de elevar sobre él, una o varias plantas.

Según el propio autor este derecho, a pesar de su tipicidad social por su uso en el tráfico jurídico de las trasmisiones de vuelo, no posee muchas normas que lo disciplinen.

La azotea es una superficie que sirve de techo a la vivienda y se considera parte integrante del bien inmueble . Sin embargo ello no impide que proceda realizar actos traslativos de este bien, solo que no de la propiedad sino de su uso y disfrute. Este derecho de elevar una o más plantas sobe una edificación es el conocido derecho de sobreelevación, que en Cuba se denomina “derecho de uso de azotea” según se concibe en la Ley General de la Vivienda. Por su parte la Resolución No.14/06 del INV también regula el procedimiento para la aprobación de la cesión de uso de azoteas.

Peculiaridades del derecho de uso de azotea:

- No constituye una cesión de dominio sino de uso. De tal forma ante el desistimiento del cesionario de edificar en altos, el titular de los bajos puede recuperar su propiedad, sin que sea posible la transmisión ulterior sin su consentimiento, es decir, el propietario reserva a su favor la transmisión del derecho ante la enajenación a un tercero.

- El derecho de uso de azotea es aplicable a viviendas de propiedad personal, nunca a inmuebles de propiedad estatal.

- Los propietarios de viviendas individuales o de edificios multifamiliares podrán ceder de común acuerdo, el derecho a construir nuevas viviendas en su azotea, sin exigir entre las partes vínculo consanguíneo alguno.

- Para formalizar tal solicitud, también deberá estar comprendido el cesionario dentro de las personas seleccionadas para construir, según el procedimiento establecido.

- La azotea a ceder debe poseer los requisitos técnico-constructivos necesarios para soportar la ejecución de la nueva vivienda.

- Deberá acreditarse no existen restricciones urbanísticas que impidan acometer la nueva construcción.

- Puede cederse a título oneroso o gratuito. El precio será libremente convenido por las partes.

- La cesión de la azotea puede ser total o parcial. Los propietarios de la parte no cedida mantendrán su titularidad, de conjunto con la azotea resultante de la nueva edificación, que tiene el carácter de elemento común del inmueble.

- Se considerará vivienda edificada en la azotea la nueva construida en la cubierta, que será propiedad de quien la construya, pudiendo permutarla o transferirla en cualquiera de las formas previstas en la Ley, sin necesidad de autorización del titular de los bajos.

- Al igual que la cesión de solares yermos de propiedad personal, se requiere de autorización administrativa, mediante resolución dictada por la Dirección Provincial de la Vivienda y se formalizará ante Notario Público.

- Se trata de una cesión de uso donde la construcción debe ajustarse a las características descritas en la Escritura Pública.

DÁVALOS FERNÁNDEZ hace referencia al profesor JUAN VEGA VEGA aseverando que “el término azotea no tenía connotación jurídica, era inútil buscarlo en los diccionarios jurídicos. La primera Ley General de la Vivienda inaugura el uso de ese término, puesto que crea un nuevo derecho: el derecho de uso de azotea”, es un derecho de naturaleza real que constituye exclusivamente la prerrogativa de construir una vivienda.

En el caso de los solares yermos de propiedad personal no ocurre lo mismo. Se trata de un bien inmueble, que al trasmitirlo entra en el patrimonio de quien lo recibe; no es un simple derecho a hacer algo como en la azotea. El solar yermo puede ser permutado, donado, vendido y trasmitido por herencia. Puede también el propietario darle el uso que estime conveniente, si acaso no se le otorga el derecho de construir una vivienda.

El derecho de uso de azotea no comprende la posibilidad de venderla, donarla ni permutarla, el objeto de la cesión es construir en ella una vivienda ajustada a las características especificadas en la escritura de cesión de azotea, contrario al derecho sobre una parcela de terreno donde las limitaciones están dadas por las restricciones urbanísticas del lugar.

En la azotea no se traspasa todo el dominio al cesionario puesto que la nueva azotea que surge por la construcción realizada pasa a ser un elemento común de ambos propietarios. Puede afirmarse entonces que se crea una propiedad horizontal donde el titular del vuelo participa en la propiedad resultante que es componente común necesario para el uso y disfrute de su derecho.

La Resolución No.315/03 del INV, contiene pronunciamientos que permiten legalizar en concepto de propiedad viviendas construidas en azoteas de inmuebles propiedad personal, terminadas con anterioridad a su promulgación, que cuenten con la autorización del propietario, expidiéndose la correspondiente Resolución-Titulo de Propiedad por las Direcciones Municipales de las Viviendas. Si el propietario negare su autorización, las DMV podrán comprobar mediante pruebas documentales, testifícales o cualquier otra que se aportare, que demuestren que las obras de construcción para obtener la vivienda edificada en azotea, fueron consentidas por el titular y realizadas por esfuerzo propio de quien interesa la legalización.

Transformación de inmuebles destinados a usos no habitacionales en viviendas
Existen numerosos locales que han sido utilizados por particulares o dependencias estatales y han quedado desocupados, sin utilización alguna; muchos de los cuales han permanecido cerrados o abandonados, los que representan una posibilidad más de ser recuperados como viviendas para resolver las necesidades de la población.

El artículo 49 de la Ley General de la Vivienda establece que el Estado, a través de las Direcciones Municipales de la Vivienda, podrá ceder en arrendamiento, viviendas y locales de su propiedad. Ante esta situación el Instituto Nacional de la Vivienda dictó la Resolución No.63/92 de fecha 24 de abril de 1992 “Reglamento de los locales estatales dados en arrendamiento” que fijó los principios y reglas por las cuales se regirán dichos locales, así como los derechos y obligaciones de los arrendatarios, el precio del arrendamiento, la forma del pago y los casos de terminación de ese contrato.

Los inmuebles que se pueden legalizar por esta vía son:

a) las viviendas y los locales propiamente dichos, destinados al ejercicio de una actividad profesional o utilizado por organizaciones, asociaciones o entidades privadas para el desenvolvimiento de sus fines;

b) los locales destinados a garajes y que no se encuentren ubicados en edificios multifamiliares.

Los arrendatarios están en la obligación de mantener el destino de dichos inmuebles, o sea, que no podrán transformarlos o usarlos de forma distinta.

Cuando la actividad para la cual fue entregado, haya cesado, o no habiendo terminado la misma, no mantenga el uso de la vivienda o local, se tendrá por resuelto el contrato de arrendamiento, por tanto, los arrendatarios vienen obligados a la devolución inmediata del inmueble; de no hacerlo, la Dirección Municipal de la Vivienda, de oficio, puede proceder a la declaración de ilegal, al amparo de lo dispuesto en el artículo 115, inciso f), de la Ley General de la Vivienda.

La Dirección Municipal de la Vivienda podrá reconocer el derecho a transferir la propiedad sin pago alguno, a los ocupantes de locales destinados a actividades profesionales que mediante obras de ampliación los hubieren transformado en vivienda adecuada.

Transformación de cuartos y habitaciones en viviendas de ocupación permanente.

Los cuartos y habitaciones son inmuebles de ocupación permanente que por no reunir las condiciones de vivienda mínima adecuada se conceden en concepto de usufructo gratuito a sus ocupantes, quedando excluidos del régimen jurídico dispuesto en la Ley General de la Vivienda, estableciéndose normas que regulan las situaciones de uso, legalización, traspasos, permuta y ocupación ilegal, contenidas en la Resolución No. 38/98, dictada el 6 de octubre por el INV, “Reglamento de los Cuartos, Habitaciones o Accesorias”.

Existen diversas formas para que estos cuartos, habitaciones o accesorias se conviertan en una vivienda adecuada, cuya acreditación de titularidad corresponderá a la instancia administrativa, es decir, el título de propiedad de la vivienda resultante será una resolución fundada de la Dirección Municipal de la Vivienda correspondiente.

Una de estas formas es la asignación por colindancia que procederá cuando el núcleo que la solicita exceda de tres personas, sean ocupantes legales y existan condiciones graves de convivencia, por enfermedad u otras consideraciones sociales.

También los titulares del usufructo pueden realizar acciones constructivas de remodelación, rehabilitación y ampliación, contando para ello con la correspondiente licencia de construcción para que conviertan el cuarto o habitación en vivienda adecuada. Asimismo se otorgará la Resolución Título de las viviendas terminadas por sus ocupantes, cuando previamente han sido declaradas inhabitables y se reconstruyan totalmente con esfuerzo propio.

MSc Gustavo Rodríguez Montero

Esp. Iliana de la C. Concepción Toledo

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