Securitización de hipotecas en Argentina

INTRODUCCIÓN

Con el transcurso del tiempo, la economía y el sistema económico se han ido desarrollando y evolucionan hacia nuevos tipos de negocios y transacciones. Este desarrollo se acentúa aun más en el mercado financiero, donde continuamente surgen nueva variantes e innovaciones, ya sea en el aspecto del otorgamiento de financiamiento, como en el de nuevas propuestas para los inversores.

Como consecuencia directa de estos cambios, surgen nuevos tipos de contratos, como por ejemplo el Leasing, Fideicomiso, Factoring y la Securitización de Activos.

El vocablo securitización deriva de security, cuyo significado en inglés es título-valor. El concepto de securitización se podría definir como un mecanismo financiero que permite movilizar carteras de créditos relativamente ilíquidos, por medio de un vehículo legal, a través de la creación, emisión y colocación en el Mercado de Capitales de títulos valores, respaldados por el propio conjunto de activos que le dieron origen; básicamente es la afectación de un crédito a un título.

Se pueden securitizar diferentes tipos de activos, siendo el ejemplo más difundido y conocido, el de la securitización de hipotecas.

Pero para llegar a entender este contrato en particular, es conveniente hacer una breve explicación del concepto de hipoteca, ya que la ley 24.441 establece en el artículo 44 que: El derecho real de hipoteca incorporado al título se rige por las disposiciones del Código Civil en materia de hipoteca

Se puede definir a la hipoteca como un derecho real que se otorga en seguridad de un credito en dinero sobre un inmueble, que va a continuar en poder del deudor. Es la garantía que se le dá al acreedor del préstamo de que si el deudor no cumple, pueda ejecutar el inmueble sobre el cual se constituyó la hipoteca; esto no significa que el acreedor tome posesión del inmueble sino que se remata y de lo obtenido se cobra el crédito.

La hipoteca es ante todo un derecho real, o sea un poder jurídico que tiene una persona sobre una cosa, (en este caso el acreedor sobre el inmueble hipotecado) pero con la característica de que es accesoria a un derecho personal, que es el crédito cierto y determinado en dinero. Por eso, al extinguirse lo principal (crédito) se extingue lo accesorio (hipoteca).

Otros caracteres que tiene la hipoteca, y que como consecuencia, se transmiten al proceso de securitización son:

Convencionalidad: Ya que solo puede darse por acuerdo de partes.

Publicidad: Es necesaria la inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad Inmueble, para así poder ser oponible a terceros.

Especialidad: En cuanto al inmueble hipotecado, este debe estar individualizado al momento de constitución de la hipoteca. En cuanto al crédito, debe ser cierto y determinado, y debe constar el monto en el acto constitutivo.

Estos caracteres son esenciales para la validez de la hipoteca, ya que la falta de alguno de ellos hace que el contrato de hipoteca sea nulo.

Con respecto al objeto de la hipoteca, este debe ser un inmueble (siempre debe estar identificado), como también todas las cosas accesorias, como por ejemplo una mejora en algún tipo de instalación.

Teniendo en claro la definición y los caracteres de la hipoteca, podemos definir la securitización de hipotecas: como la emisión de títulos valores a través de un vehículo, que se colocan en el Mercado de Capitales, cuyo respaldo está conformado por una cartera de préstamos con garantía hipotecaria de características similares.

Este nuevo contrato, de marcadas características financieras, tiene una variada gama de ventajas, como por ejemplo:

Aumentar la liquidez de las entidades emisoras de créditos, ya que permiten la transformación de activos de menor liquidez, como son los créditos a cobrar, en disponibilidades.

Como consecuencia de lo anterior, se potencia la capacidad prestable de las entidades financieras, es decir, que tienen una mayor cantidad de fondos para aplicar al otorgamiento de nuevos préstamos.

Se eliminan los descalces financieros, producidos por la captación de fondos a corto plazo, como por ejemplo depósitos a plazo fijo (que tienen un plazo por lo general menor a un año), y la salida de fondos a través de los créditos ( que son en su gran mayoría por períodos mayores a un año, según el monto).

La mayor liquidez, permite el financiamiento de grandes proyectos de inversión.

Se mejora la estructura patrimonial de todo el sistema financiero, ya que los patrimonios están respaldados por activos de mayor liquidez.

Se reduce el riesgo crediticio, ya que el título valor está generalmente garantizado por un conjunto de créditos, por lo que existe una diversificación del riesgo para el inversor.

Por otro lado, como principales desventajas podemos nombrar:

La complejidad de las transacciones y requerimientos de organización, ya que la puesta en marcha de un proceso de securitización importa la actuación de un equipo interdisciplinario, lo que acarrea costos y gastos asociados al desarrollo de la estructura.

El marco normativo es incierto o incompleto. Aunque ello depende de las características de cada Derecho positivo aplicable, aun en los paises que cuentan con una regulación legal de la securitización o un desarrollo importante de su mercado de capitales, aquella no siempre es completa, y no abarca todos los aspectos importantes de la estructuración del proceso. Esto se acentúa en nuestro país, ya que la ley que dio origen a la securitización (Ley 24.441) es del año 1995, porque debido a la complejidad de este tipo de operaciones todo el marco regulatorio vigente fue responsabilidad de la Comisión Nacional de Valores, que es el órgano con un mayor grado de especialidad en la materia.

Esta introducción permite establecer un primer panorama del tema de Securitización de hipotecas. A continuación vamos a:

Hacer una breve síntesis de la evolución histórica de este tipo de operaciones, dado que su desarrollo es muy reciente.

Establecer los caracteres esenciales de los activos a securitizar, y formas de efectuar la securitización.

Conocer las partes intervinientes en el contrato de securitización.

Analizar las diferentes formas de extinción y algunos puntos de la normativa vigente que no son del todo claros.

EVOLUCIÓN HISTÓRICA

La securitización tuvo sus orígenes en la década del 70, como consecuencia de las altas tasas de interés en el otorgamiento de créditos y de la necesidad de las entidades financieras de reducir costos para la obtención de fondos. Por este motivo, muchos préstamos se transformaron en instrumentos negociables, a los que se denominó Securitización del crédito. Así nacieron los títulos de deudas respaldados, es decir garantizados por un activo real, como ser sobre prendas de automotores, con garantía de facturas conformadas, hipotecas, etc.

El gobierno de los Estados Unidos creó un organismo que inició el mercado de securitización, desarrollando un título garantizado por préstamos hipotecarios para viviendas; de esta manera se incentivaba a las entidades financieras a otorgar ciertos tipos de préstamos hipotecarios que se financian con la emisión de títulos respaldados por dichas hipotecas y garantizados por el gobierno. Posteriormente se incorporan en la operatoria los bancos comerciales y las sociedades de ahorro y préstamos para la vivienda; en la actualidad existen entidades mayoristas dedicadas exclusivamente a la securitización.

En Europa, el mercado más desarrollado en cuanto a securitización es Inglaterra, ya que en Francia se estableció el marco legal apropiado recién en 1988, con la creación de los Fonds Commens de Créances.

En Latinoamérica el país con más experiencia es México, donde se conoce este fenómeno con el nombre de titularización o titulización.

En nuestro país aun no ha tenido auge el instrumento de la securitización, atento que la ley 24441 (B.O.16-01-95) de financiamiento de la vivienda y construcción tiene una vigencia reciente, ya está previsto que a través de este sistema el BHN compre los créditos hipotecarios del sistema privado y emita títulos, para conseguir dinero para reactivar la economía.

La regulación establecida por esta ley dio el marco necesario para captar mayores ahorros del sector privado para la financiación y construcción de viviendas, también estableció un régimen especial de ejecución de hipotecas transferidas en fideicomiso, permitiendo una rápida y no costosa ejecución de las mismas. Asimismo reguló la figura de la letra hipotecaria enmarcándola como un título valor con garantía hipotecaria, que reemplazará al viejo pagaré hipotecario.

PROCESO DE SECURITIZACIÓN

ESTRUCTURAS USUALES

Sin dejar de reconocer que día tras día surgen otras variantes se pueden citar tres tipos o estructuras básicas de títulos valores emitidos bajo un proceso de securitización:

a) PASS-THROUGH: Consiste en la venta, cesión, o endoso de activos del originador o acreedor original a un ente jurídico llamado vehículo (trustee, fondo común de inversión cerrado o sociedad objeto exclusivo), quien emite los títulos valores a ser colocados entre los inversores. En esta categoría, el originador desplaza los activos de sus balances a la vez que la emisión de títulos no forma parte de su pasivo.

b) ASSET-BACKED BONDS: En este caso, no se produce un aislamiento de los activos a securitizar, sino que permanecen en el patrimonio del originante. El flujo de fondos que los mismos generen no estará afectado exclusivamente al pago de capital o interés de los títulos de deuda emitidos, por lo que generalmente esta categoría de títulos valores es mejorada con activos adicionales.

c) PAY-THROUGH: Es una combinación de elementos de los dos tipos básicos descriptos, ya que si bien los activos a titularizar no se separan del patrimonio del originante, sus ingresos garantizan exclusivamente el pago del capital e intereses de los títulos emitidos, tal como ocurre con el PASS-THROUGH.

REFLEJOS EN LA NORMATIVA NACIONAL

Delineadas las características genéricas de las posibles estructuras de un proceso de securitización, cabe ahora ocuparnos de su reflejo en la normativa nacional.

El tipo PASS-THROUGH es el denominado por la ley 24441, art.21, al ocuparse del fideicomiso financiero como «certificados de participación»; en tanto la modalidad PAY-THROUGH es identificada con los «títulos representativos de deuda».

En el otro vehículo de titularización regulado por la ley 24441 «los fondos comunes de inversión cerrados que integran su patrimonio con activos creditorios», la categoría PASS-THROUGH está reflejada en las cuotapartes de copropiedad, en tanto la variante PAY-THROUGH corresponde a las cuotapartes de renta (art.78, inc.a Ley 24441).

La estructura de ASSET-BACKET BONDS se asemjan a las obligaciones negociables, incluyendo en esta categoría a las obligaciones negociables mentadas por el artículo 20 bis de las normas de la C.N.V.(Las emisoras de obligaciones negociables podrán garantizar el pago de las mismas mediante la prenda a favor de los tenedores de dichos títulos valores de carteras variables o fijas de derechos creditorios, con o sin garantía real, o de otros conjuntos variables o fijos de activos análogos u homogéneos entre sí).

CARACTERÍSTICAS DE LOS ACTIVOS A SECURITIZAR

No cualquier activo puede ser securitizado, según Pavell (Christine, Securitización, Probus, Chicago 1989, pag.19) las características ideales del crédito a securitizar son:

-Clara configuración de los créditos

-Patrones de pago bien definidos

-flujos de fondos matemática y estadísticamente predecibles

-Bajos niveles o probabilidades históricas de incumplimiento

-Amortización total de los créditos a su vencimiento

-Diversidad de deudores

-Alta liquidez.Retornos superiores a los activos securitizados.

De lo contrario, la necesidad de mejorarlo con garantías complementarias para reducir su riesgo, puede transformar el proceso en antieconómico. Asimismo se debe dar preferencia a carteras de activos con características de homogeneidad entre sí, debido a que su ausencia dificulta la realización de estadísticas.

Un activo que encaja perfectamente en estas características es la hipoteca, cuya titularización resulta una herramienta adecuada para el desarrollo de emprendimientos e inversiones en el sector de la construcción.

PROCESO DE SECURITIZACIÓN DE HIPOTECAS

El proceso de securitización hipotecaria, parte de la instrumentación de escrituras hipotecarias en la que se consienta expresamente la emisión de letras hipotecarias, por lo que las mismas constituyen la primera herramienta de este sistema. Se encuentran garantizadas desde su creación y como condición de su existencia, con hipotecas de primer grado de privilegio.

Para poner en marcha este proceso, y a la luz de lo prescripto por la Ley 24441, en el mercado tradicional de créditos hipotecarios, el banco o entidad financiera (ORIGINANTE), debe operar en dos planos simultáneamente, con el tomador del crédito y con el banco mayorista.

Con el tomador de créditos debe pactar los términos del contrato básico de mutuo con garantía hipotecaria, en la cual ya se incluyen los términos de la herramienta financiera (la letra hipotecaria), y las características del crédito tales como monto y frecuencia de los pagos, plazo e intereses, todo ello para su posterior calificación, homogeneización en la securitización de las carteras de créditos así conformadas. Por otro lado, y a los efectos de contar con dinero para seguir otorgando préstamos, el banco transfiere esas carteras de créditos a un banco mayorista o institución de segundo grado (VEHICULO), quien ordena y clasifica los créditos buscando su homogeneidad, a través de una Sociedad Calificadora de Riesgo, para después emitir títulos valores que se colocarán en las Bolsas de Comercio tanto nacionales como internacionales, donde serán adquiridos por los INVERSORES.

Dentro de este marco el art.45 de la Ley 24441 establece que las personas autorizadas a hacer oferta pública como fiduciarios o a administrar fondo comunes de inversión, podrán a su vez emitir TITULOS DE PARTICIPACION que tengan como garantía LETRAS HIPOTECARIAS.

Cabe destacar que:

1) Las letras hipotecarias para su circulación deben inscribirse en el Registro Inmobiliario correspondiente al inmueble gravado que garantiza su pago. La letra debe contener las firmas del deudor, del escribano y del funcionario autorizado del Registro.

2) La emisión de la letra puede realizarse con posterioridad al otorgamiento e inscripción de la escritura que instrumenta el negocio primitivo, siempre y cuando en este primer contrato se autorice expresamente la emisión de este tipo de letras. En este caso podría otorgarse en la misma escritura hipotecaria un MANDATO IRREVOCABLE a favor del mismo acreedor o de un tercero para que pueda otorgar la escritura de creación y emisión o en caso de estar prevista en la misma creación, facultar al mandatario para suscribir en nombre del deudor las letras hipotecarias a emitirse en virtud de dicha escritura hipotecaria.

3) Las letras hipotecarias son transmisibles a cualquier título, siempre por endosos nominativos asentados en cadena en la misma letra o en su prolongación. Cada endoso exige la firma del endosante y el nombre del endosatario y la fecha de endoso; y no requieren para su perfección, ni de la notificación, ni de la conformidad del deudor cedido. No existe entre los endosantes garantías de evicción, acción de regreso, ni ningún tipo de responsabilidad emanada del endoso.

4) Las letras hipotecarias tendrán cupones para instrumentar las cuotas de capital o servicios de interés. Quien haga el pago tendrá derecho a que se le entregue el cupón correspondiente como único instrumento válido acreditativo. Si la letra fuera suceptible de amortización en cuotas variables podrá omitirse la emisión de cupones, y en ese caso, el deudor tendrá derecho a que los pagos parciales se anoten en el cuerpo de la letra.No obstante lo expuesto serán oponibles aun al tenedor de buena fe los pagos documentados que no se hubieren inscrito de esta manera.

5) Las letras deberán contener los siguientes datos (art.39): Nombre del deudor y del propietario del inmueble hipotecado, nombre del acreedor, monto de la obligación incorporado a la letra, plazos y demás estipulaciones respecto del pago, con los respectivos cupones, el lugar en donde debe hacerse el pago, tasa de interés compensatorio y punitorio, ubicación del inmueble hipotecado y sus datos registrales, Los demás que fijen los reglamentos que se dicten a tal efecto.

SUJETOS

• ORIGINANTE: empresas originadoras de los activos a securitizar, tales como bancos, financieras, sociedades con objeto especial, generalmente mantienen la administración de la cartera (servicer).
• SERVICER: Puede serlo el propio originante o un tercero independiente. Se dedica a perseguir el cobro del flujo de fondos proveniente del portfolio, y realizar su transferencia al vehículo para el pago a los inversores. Provee de informes periódicos al emisor y a los beneficiarios.
• VEHICULO: denominación que se le da al ente jurídico que adquiere los activos para separarlos del riesgo del originante, y emite los certificados de participación en los ingresos provenientes del pool de activos, o títulos de deudas garantizados en los mismos.
• TOMADOR – COLOCADOR DE FONDOS: Puede ser un banco de inversión, una entidad financiera, o un agente bursátil, quien se encargará de la colocación de los títulos entre los inversores.
• INVERSORES: ya sea individual o institucional, es quien adquiere y eventualmente negocia los títulos en el mercado de capitales.
• CALIFICADORAS DE RIESGOS: Son instituciones especializadas en el análisis del riesgo crediticio, sobre tres perspectivas:

a) Calidad del activo: evaluación de los criterios de selección, métodos de originación de los créditos, análisis de las características del administrador y vehículo de securitización.

b) Flujo de caja: riesgo de incobrabilidad o mora, riesgo de prepago, asincronías en los plazos.

c) Seguridad jurídica: estructura del vehículo, derechos y obligaciones de las partes, sustento jurídico y económico de la cobertura de riesgos crediticios.

La calificación de riesgos es un elemento de gran utilidad para los ahorristas, porque le brinda un estudio especializado y consistente respecto de las condiciones de su inversión.

FINALIDAD DE LA SECURITIZACIÓN

La securitización importa la modificación del mecanismo de financiamiento tradicional por otro más complejo que conlleva a la desintermediación del proceso y a la movilización de activos de baja rotación. Ello permite inyectar nuevos recursos al sistema y, consecuentemente, recomenzar el procedimiento.

Un mercado de capitales securitizado otorga beneficios a los originantes, a los inversores, y en consecuencia a la economía en general:

a) Para el originante:

-Reduce el costo financiero: El aislamiento de determinados activos de su patrimonio o el otorgamiento de garantías adicionales (colateralización) disminuye el riesgo crediticio, lo que permite conseguir recursos a una mejor tasa de financiación.

-Aumento de la capacidad prestable: Al separar los activos securitizados de sus balances, las entidades financieras readquieren su capacidad prestable.

-Evita el descalce financiero (riesgo liquidez), provocado por la asincronía entre activos y pasivos. La securitización soslaya este inconveniente en razón del aumento de la rotación de créditos en cartera.

-Propende al desarrollo del mercado de capitales al suministrar nuevos títulos a la oferta pública. Esta nueva alternativa de financiamiento, dentro de un marco competitividad, conduce al mejoramiento de la calidad de los títulos, y consecuentemente, a una financiación cada vez más beneficiosa para el tomador de fondos.

b) Para el inversor:

-Obtiene mejor rendimiento, en compensación al riesgo crediticio asumido, siendo un factor de estímulo para que se realice un esfuerzo de ahorro mayor.

-Es una nueva alternativa de inversión con riesgo acotado: El aumento y la diversidad de los títulos valores a que pueden surgir dentro de una economía abierta y competitiva, logra mejorar la calidad de los mismos, con una consecuente disminución del riesgo crediticio. Incluso al aislar el activo del originante se atrae al inversor extranjero en razón de la reducción del riesgo país.

-Simplifica la evaluación del riesgo: a través de la calificación del título efectuada por especialistas sobre la base de criterios objetivos de análisis.

-Permite la participación directa en grandes inversiones que por otros medios podría acarrear al ahorrista el desembolso de importantes sumas de dinero o le estarían vedadas.

-Da la posibilidad de hacer líquido el título en el mercado secundario, o transmitirlo en pago, o cederlo en garantía.

EFECTOS DE LAS LETRAS HIPOTECARIAS

Similar conclusión en lo que se refiere a la subsistencia de las normas del Código Civil, surge del análisis del artículo 38:

La emisión de letras hipotecarias no impide al deudor transmitir el dominio del inmueble; el nuevo propietario tendrá los derechos y obligaciones del tercer poseedor de cosa hipotecada. La locación convenida con posterioridad a la constitución de la hipoteca será inoponible a quienes adquieran derechos sobre las letras o sus cupones

El inmueble permanece en poder del constituyente quien, como propietario, conserva todos los derechos inherentes a la propiedad, con la limitación de no disminuir el valor de la garantía. El art. 3157 del Código Civil dice: El deudor propietario del inmueble hipotecado, conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad; pero no puede, con detrimento de los derechos del acreedor hipotecario, ejercer ningún acto de disposición material o jurídica, que directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado.

Atento las características de este derecho real y su instrumentación en letras, el nuevo propietario no es deudor, pero está sometido a la ejecución del inmueble, en virtud del ius persequendi en consonancia con el artículo 3162 del Código Civil que dice: Si el deudor enajena, sea por título oneroso o lucrativo, el todo o una parte de la cosa o una desmembración de ella, que por si sea susceptible de hipoteca, el acreedor podrá perseguirla en poder del adquirente, y pedir su ejecución y venta, como podría hacerlo contra el deudor. Pero si la cosa enajenada fuere mueble, que sólo estaba inmovilizada y sujeta a la hipoteca como accesoria del inmueble, el acreedor no podrá perseguirla en manos del tercer poseedor. Los requisitos necesarios para perseguir la cosa en manos de quien se encuentre son los siguientes: que la hipoteca haya sido registrada, y que el crédito sea exigible.

EXTINCIÓN

• PAGO: El pago se hará en el lugar indicado en la letra. El lugar de pago podrá ser cambiado dentro de la misma ciudad, y sólo tendrá efecto a partir de su notificación al deudor (art. 42). En el artículo 39 dice que las letras hipotecarias deben contener el lugar en el cual debe hacerse el pago (inc. c). El artículo 43 adopta el sistema de mora automática previsto en el artículo 509 del Código Civil al regular que: Verificados los recaudos previstos en el artículo precedente, la mora se producirá en forma automática al solo vencimiento, sin necesidad de interpelación alguna.
• EJECUCION: Artículo 45: El portador de la letra hipotecaria o de alguno de los cupones puede ejecutar el título por el procedimiento de ejecución especial previsto en el título IV de esta ley cuando así se hubiere convenido en el acto de constitución de la hipoteca. De ello deberá dejarse constancia en la letra y en los cupones. Para poder ejecutar las letras o cupones, en su caso, por el sistema instrumentado de ejecución extrajudicial, se deberá optar por el mismo en forma expresa al constituirse el derecho real y deberá constar en las letras y cupones que se emitan.
• PRESCRIPCION: Se propicia un plazo de prescipción de tres años a partir de la fecha de vencimiento de cada cuota de capital o intereses para las acciones emanadas de la letra hipotecaria, que coincide con la establecida para la letra de cambio, en el artículo 96 del decreto ley 5965/63: «toda acción emergente de la letra de cambio contra el aceptante se prescribe a los tres años contados desde la fecha del vencimiento….».
• CANCELACION: La cancelación de la inscripción de la emisión de las letras, y por ende la hipoteca, se podrá hacer a pedido del deudor mediante la presentación de las letras y cupones en su caso con constancia de haberse efectuado todos los pagos de capital e interés. El certificado extendido por el juez tendrá el mismo valor que las letras y/o cupones a los efectos de su presentación para la cancelación de hipoteca. El art.3199 del C.C. dice: La hipoteca y la toma de razón se cancelarán por consentimiento de partes que tengan capacidad para enajenar sus bienes, o por sentencia pasada en cosa juzgada. Puede en consencuencia, cancelarse por consentimiento de parte.

Para cancelar la inscripción de emisión de letras, además de la tenencia y presentación de la letra, es necesaria la constancia de pago de capital e interés en las letras y cupones. Es natural que así sea ya que constituyen los títulos de crédito, a los cuales garantiza una hipoteca.

También se puede obtener la cancelación por vía judicial cuando el deudor no puediera, por razones fundadas, acceder en forma directa al Registro acompañando las letras con sus respectiva constancia de pago, y aplicar el supuesto del «certificado extendido por el juez».

CARACTERES

La garantía hipotecaria al titularizarse mantiene los caracteres de convencionalidad, especialidad, indivisibilidad, y publicidad.

• CONVENCIONALIDAD: La constitución de la hipoteca en escritura pública implica el acuerdo de acreedor y deudor, aunque cuando se emitan las letras, se independizan de esa escritura original y se deberá estar a las constancias que se consignen en las mismas. Pero nuevamente se requiere en el artículo 36 que la emisión de letras debe estar consentida expresamente en el acto de constitución de la hipoteca.
• ESPECIALIDAD: La especialidad no se encuentra afectada en ninguno de sus dos aspectos: con relación al objeto y al crédito.

La especialidad en cuanto al objeto está contenida expresamente entre las enunciaciones del artículo 39, inciso g): Ubicación del inmueble hipotecado y sus datos registrales y catastrales. Debe tratarse de cosas existentes (inmuebles por su naturaleza y por su accesión) que estén en el comercio, dado que la hipoteca confiere al acreedor el derecho de hacer vender la cosa hipotecada en caso de incumplimiento por parte del deudor..

El carácter esencial de especialidad en cuanto al crédito está protegido dado que siempre se debe conocer con exactitud el grado de agresión que sufre el inmueble, para seguridad del titular del inmueble y de los terceros, acreedores privilegiados o no y ello se exterioriza en el artículo 39, inciso c): monto de la obligación incorporada a la letra, expresado en una cantidad determinada en moneda nacional o extranjera.

• INDIVISIBILIDAD: La circunstancia de que se trate de letras hipotecarias que tendrán cupones para instrumentar las cuotas del capital o servicios de intereses, no altera el carácter indivisible de la hipoteca. Los sucesivos pagos, sea o no con la emisión de cupones no autorizan que se pueda cancelar parcialmente el gravámen, sino que cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas están obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella (art. 3112, Cód. Civil).
• PUBLICIDAD: Sobre la vigencia de la publicidad no cabe duda que además de preverse en la letra de la ley (art. 39), es insoslayable a los efectos de su oponibilidad.

Por otra parte, reafirma el mantenimiento de estos principios, asi como de toda la normativa que no es objeto de modificación expresa, el artículo 44 de la ley dice: El derecho real de hipoteca incorporado al título se rige por las disposiciones del Código Civil en materia de hipoteca.

CONCLUSIÓN

Un país tiene dos alternativas: o modernizarse, adoptando nuevos instrumentos financieros y jurídicos que amplíen el horizonte de la inversión; o permanecer anclados a la viejas estructuras que impiden dicho desarrollo.

La securitización o titularización de activos, como mecanismos de desintermediación financiera y movilizador de carteras crediticias, utilizado por operadores responsables que sepan cuidar el proceso,nos conducirá por el camino que desemboca en un mercado de capitales ágil y eficiente , que brinde a la sociedad respuestas concretas.