El derecho real de superficie en Cuba

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La literatura histórica ha enfocado desde diferentes ángulos la incidencia de los derechos reales en el desenvolvimiento de la sociedad colonial cubana de los primeros momentos. El sistema de composición, repartimiento y mercedaciones de fincas rústicas y urbanas del cual es perfecto ejemplo las Ordenanzas de Alonso de Cáceres (1574), evidencia cómo ser titular de una merced sobre un hato, un corral o una estancia implicaba, al menos, una relación socialmente considerada de beneficio privado y de deber ante la comunidad. Pero emergieron allí también los típicos conflictos de indeterminación de los bienes inmuebles conducentes al proceso de deslinde, o los de falta de titulación documental, o los derivados de las normativas urbanísticas y la vecindad de predios; o los inherentes a la identificación, adquisición, transmisión o abandono de los bienes muebles de gran importancia como los semovientes (ganados, animales de tracción, animales de transporte y esclavos, equiparados a la condición de cosas en el comercio).

El aumento de la vida comercial y de la población insular desde finales del siglo XVI y durante todo el siglo XVII y XVIII, implicó el empleo abundante de instituciones de Derecho Civil como el censo en todas sus variantes, las servidumbres legales y las voluntarias, la copropiedad por cuotas y la comunidad de bienes, las prohibiciones de disponer; y en otros casos, al incrementarse en valor de los patrimonios de algunos núcleos poblacionales asentados en las villas y ciudades, surgió la fabricación y adquisición de buques y las garantías para el comercio marítimo, la edificación de grandes palacios con sus consecuentes características constructivas y urbanísticas; crecieron los negocios con carruajes, obras de arte, cargamentos de mercancías; aparecieron los primeros mayorazgos y vinculaciones eclesiásticas, y se multiplicaron los gravámenes y cargas impuestas sobre bienes inmuebles por actos inter vivos o mortis causa. Dentro de la dinámica de la época, fueron concedidos en el siglo XVIII los primeros señoríos jurisdiccionales de la Historia colonial cubana: la propiedad inmueble manifestaba su carácter básico para el poder político, apuntando retardatariamente los poderes privados de un dueño sobre sus bienes con los poderes públicos propios del Estado.

Ha sido ampliamente difundida la idea de que el derecho de superficie surgió en Roma. Así se asocia su origen a épocas de la república romana, cuando el estado concedía terrenos de su propiedad para que los particulares construyeran en suelo público los llamados tabernae, que eran pequeños negocios establecidos en las calles o plazas, a cambio del pago de un canon periódico (solarium). Su inicio se une estrechamente con el ager publicus. Los ciudadanos adquirían un derecho especial sobre lo construido en fundo ajeno, definido como derecho real, enajenable y transmisible.

Al finalizar la república y, en atención al desarrollo alcanzado por Roma, fue necesario fomentar e impulsar las edificaciones y plantaciones por el déficit habitacional que existía, todo lo cual propició que los propietarios de tierras y los ciudadanos ricos pudieran conceder a los demás ciudadanos romanos el permiso para edificar en sus predios a cambio de un canon periódico. En este periodo, según ULPIANO, el derecho se protegió con el interdicto de Superficiebus (D., de Superficiebus, 43, 18): uti ex lege locationis sive conductinis superficie, qua de agiter nec vi, nec clam, nec precario alter ab altero fruimini quo minus fruimini vim fieri veto… (cuando alguien, en virtud de un contrato de arrendamiento y sin violencia, clandestinidad, ni precariamente, goce la superficie de que se trata, prohibo que se le perturbe en su disfrute), y luego se amplió con el interdicto unde vi, con la acción real petitoria utilis petitio nec, con la de reconocimiento de servidumbres (utilis confessoria), y con la de reclamar la libertad de inmueble (negatoria).

Se puede caracterizar al derecho de superficie romano atendiendo a los rasgos expresados por JERÓNIMO GONZALEZ2 indicando que su objeto era una construcción de cualquier especie, siempre que no estuviera afectada a necesidades transitorias.

Podía nacer por título oneroso o gratuito, por actos inter-vivos o mortis causa, incluyendo algunos supuestos de legado y en otros casos la prescripción. El concedente tenía que ser dueño del suelo y tener libre disposición sobre este. Aunque muchos lo consideraron un arrendamiento, realmente su contenido rebasa los cánones del mismo, por lo que más bien presenta la naturaleza de un contrato innominado, que sufre las consecuencias de la teoría del título y el modo, pues debía efectuarse la traditio. Podía enajenar el derecho por cualquier forma. Podía extinguirse por el transcurso del tiempo, por cumplimiento de la condición resolutoria pactada y declaración de caducidad hecha por el dueño, por consolidación, por renuncia, por resolución, por desaparición del predio, por muerte del superficiario o su renuncia y por prescripción.

El Derecho de Superficie es un derecho real pues atribuye a su titular un poder directo y erga omnes sobre la cosa a su titular . Se puede enmarcar dentro de la clasificación clásica de derechos reales en los de goce, con autonomía propia, con manifiestas diferencias del usufructo.

Es un derecho in re aliena, por medio del cual al titular de la superficie le asiste el derecho de tener y mantener en suelo ajeno una edificación, y con ello goza sobre ese objeto de todas las facultades de los demás derechos reales de goce; aunque con las particularidades típicas de la superficie, que son entre otras obtener la propiedad de lo edificado.

En cuanto al período de duración del derecho de superficie es admitido que pueda ser temporal o perpetuo. Los titulares a perpetuidad se parecen demasiado a los dueños y se plantea que entre el superficiario y el concedente no existirá mas que una diferencia económica: el canon. Esta visión, sin dudas, tuvo la Resolución 2/91 del Instituto Nacional de la Vivienda al regular el Derecho Perpetuo de Superficie, que es seguramente un tipo de superficie social, o sea, aquella superficie especial para remediar la escasez de vivienda de las clases necesitadas.

Aquí no opera la reversión, lo cual resulta un efecto práctico palpable. Sin embargo, al definir en su Resuelvo Segundo el carácter perpetuo, la resolución comentada lo limita a la facultad que tiene el superficiario de volver a fabricar si se destruye la edificación19.

El Código Civil Cubano establece, en su artículo 222.1 y 2, que el mismo puede concederse por un término no mayor de 50 años y que puede ser prorrogado por la mitad del término original, mediante solicitud formulada por el titular antes de la fecha de vencimiento. No es una renovación como derecho de preferencia que supone una extinción y una nueva constitución, sino simplemente una conservación del Derecho de Superficie preexistente. Quedaría definir en el título constitutivo cómo se plasmaría documentalmente esta determinación.

La legislación especial en materia inmobiliaria reguló el Derecho Real de Superficie. Así pueden citarse la Ley General de la Vivienda de 1984 (artículo 39) y su complemento en la Resolución No. 1 de 6 de enero de 1987 del Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda (derogadas), las mismas abordan la modalidad perpetua de la superficie y, al decir de VICENTE RAPA, el instituto se diferenciaba de los censos enfitéuticos del derogado Código Civil español en que solamente afecta al suelo y en que su titular no podía redimirlo y ni adquirir la propiedad plena del terreno mediante el pago de su valor.

Propiedad y economía estuvieron social, jurídica y económicamente ligadas, sirviendo la primera como instrumento de regulación de las relaciones sociales de apropiación, reproducción y aprovechamiento de la riqueza. Podemos concluir, por tanto, que el Derecho de Superficie es el derecho real mediante el cual un sujeto (superficiante) concede a otro (superficiario) el derecho a construir o mantener lo construido, sobre el suelo de su propiedad, con carácter perpetuo o temporal, deviniendo el superficiario propietario de lo construido, con independencia de la propiedad del suelo.

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Peña Valdés Niriam. (2010, octubre 29). El derecho real de superficie en Cuba. Recuperado de https://www.gestiopolis.com/el-derecho-real-de-superficie-en-cuba/
Peña Valdés, Niriam. "El derecho real de superficie en Cuba". GestioPolis. 29 octubre 2010. Web. <https://www.gestiopolis.com/el-derecho-real-de-superficie-en-cuba/>.
Peña Valdés, Niriam. "El derecho real de superficie en Cuba". GestioPolis. octubre 29, 2010. Consultado el 13 de Diciembre de 2018. https://www.gestiopolis.com/el-derecho-real-de-superficie-en-cuba/.
Peña Valdés, Niriam. El derecho real de superficie en Cuba [en línea]. <https://www.gestiopolis.com/el-derecho-real-de-superficie-en-cuba/> [Citado el 13 de Diciembre de 2018].
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