La expresión «título de propiedad de un inmueble» está referida al documento o conjunto de documentos que prueban o demuestran que determinada persona es el propietario de determinado bien inmueble.
Su utilidad práctica consiste en que constituye la prueba del dominio, a saber:
a) en vía judicial: cuando se intenta una acción cuya legitimación supone la existencia de ese derecho en el actor (reivindicación),
b) a nivel privado: en la práctica notarial, es la demostración que el propietario hace ante el escribano, para poder disponer en forma valida y eficaz.
El legajo de documentos al que se denomina “título de propiedad”, está compuesto generalmente por las primeras copias de las escrituras públicas, que acreditan documentariamente la transmisión de la propiedad del bien desde los últimos treinta o cuarenta y cinco anos, según corresponda; hasta el día hoy, fecha en la que se va a actuar.
No obstante, materialmente podemos tener un solo documento o como sucede en la mayoría de los casos, un conjunto o legajo integrado por varios documentos. Algunos de los documentos mencionados, no tienen por finalidad probar las trasmisiones de la propiedad, sino por ejemplo la demostración geográfica del bien, en el caso de los planos de mensura y el certificado de empadronamiento o acreditar el cumplimiento de obligaciones, como sería el caso de los certificados municipales. (1 RUBBO, Horacio. Estudio de títulos. pág. 11)
TITULO CAUSAL
La acepción técnico jurídica de los “títulos de propiedad”, en derecho civil, se relaciona con la causa eficiente para la adquisición de un derecho.
En sentido técnico jurídico, titulo; equivale a causa legalmente protegida (causa legal eficiente), que sirve de fundamento jurídico tanto para la adquisición de un derecho personal como para la acción judicial que del derecho emergiere y que habilita a intentar eficazmente la reclamación y cumplimiento de la prestación debida.
Titulo equivale a “causa legal eficiente” para exigir una prestación (art. 1246 Código Civil) y cuando hablamos de Titulo como “causa eficiente” para reclamar y adquirir el dominio de la cosa, estamos en presencia del “título de adquirir”, causa eficiente para adquirir el dominio (Art. 705 inc. 2 del Código Civil).
“Titulo causal” y “título de adquirir”, no son sinónimos, sino que entre ambos conceptos, existe una relación de género a especie. El titulo causal no es solo el de adquisición, sino también el que tiene el acreedor, el comodatario, el arrendatario, etc. (art. 772 del Código Civil), de los que no se deriva la aptitud legal para adquirir. La especie se identifica con lo que la ley denomina “justo titulo”, en el articulo 1208 inciso 1 del Código Civil.
La diferencia entre la acepción técnica de la palabra título y la acepción ordinaria de título o título de propiedad se percibe claramente cuando, por ejemplo en la práctica, se presenta el testimonio de la sentencia declarativa de prescripción adquisitiva, como único documento para acreditar la propiedad de un inmueble.
Dicho documento satisface la exigencia de demostrar la propiedad, y en tal sentido, se considera título de propiedad. Pero del mismo, no surge título alguno, en sentido técnico jurídico (titulo causal), pues la propiedad adquirida por usucapión (modo de adquirir originario), no requiere titulo causal (artículo 1211 del Código Civil). (RUBBO, Horacio, Ob. Citada. pág. 12-13)
FINALIDAD DEL ESTUDIO DE TÍTULOS
El estudio de la documentación que compone el título de propiedad de un inmueble, tiene dos finalidades especificas:
Constatar que quien dice ser propietario, lo sea en los hechos y en derecho, pues de ello depende su legitimación para trasmitir el dominio valida y eficazmente al adquirente, nuestro cliente (art. 769 numeral 1, y 775 inciso 1 del Código Civil).
Constatar que el derecho de propiedad está exento de vicios. Esto
significa que no exista la eventualidad de que terceros intenten útilmente acciones que turben la pacifica posesión del futuro comprador o que lo expongan a pagar sumas de dinero, en su condición de poseedor actual del inmueble.
La necesidad de comprobar que “los títulos son buenos”, es impuesta por el propio derecho, pues el dominio se trasmite al adquirente tal como lo tenia el tradente (art. 775 inciso 1 del Código Civil).3 RUBBO, Horacio. Ob. Citada. pág. 15
TAREAS QUE COMPRENDE EL ESTUDIO DE TÍTULO
Estudio del inmueble en sí mismo, para determinar que el mismo tiene aptitud para ser objeto de un negocio dispositivo
Con el estudio del inmueble, se busca comprobar que el mismo tiene autonomía jurídica, o sea, que está apto para ser objeto especifico de un negocio dispositivo. Por ejemplo, un apartamento que integra un edificio de propiedad común, puede ser objeto de un contrato de arrendamiento (art. 77 inciso 3 Decreto Ley 14.219), pero no será apto para ser objeto de un negocio dispositivo, mientras dicho edificio no sea regido por el sistema de propiedad horizontal.
El art. 1261 del Código Civil exige para que el contrato sea válido, la existencia de un objeto «licito y suficientemente determinado» que sirva de materia de la obligación (art. 1261, numeral 3).
La autonomía jurídica de un bien o su aptitud para ser objeto de un negocio dispositivo, requiere que el bien en si mismo sea “una unidad propia”; es decir que este dotado de independencia.
Análisis jurídico formal de la documentación que contiene las trasmisiones o traspasos de dominio, a fin de constatar que de la misma no surgen vicios formales que expongan a dichos documentos a una posible anulación
Demostrada la aptitud del inmueble para ser objeto de negocios obligacionales y dispositivos, es necesario comprobar que los documentos que integran el título de propiedad, se encuentran libres de vicios formales y que se han cumplido las solemnidades requeridas por la ley para la validez de determinados actos o contratos (Art. 1261 inciso final del Código Civil).
La ausencia de solemnidad (ej. Escritura pública), en los actos o contratos en que la ley la ha impuesto implica que dichos actos o contratos sean considerados como no celebrados (art.1578 del Código Civil), son sancionados por la ley con la nulidad absoluta (art. 1560 inciso 1 del Código Civil).
El incumplimiento de la solemnidad de otorgar en escritura pública, vicia al contrato y al título. Este vicio no es subsanable por el transcurso del tiempo (30 años), conforme al artículo 1561 del Código Civil. El titulo también puede estar viciado si la escritura es nula, aunque exista. La nulidad puede ser ocasionada por incompetencia del funcionario o por inexactitud en la forma (art. 1578 del Código Civil).
Tal es el caso de la escritura autorizada por un Escribano suspendido en el ejercicio de la profesión; en un Protocolo no rubricado por la Suprema Corte de Justicia o por un Escribano inhibido por razones de parentesco (art. 1574 del Código Civil, art. 25 de la Acordada 7533, Reglamento Notarial y arts. 24 y 65 del Decreto Ley 1421).
También implica nulidad la falta de la firma del Escribano, de alguna de las partes o de alguno de los testigos cuando su intervención es preceptiva (art. 32 del Decreto Ley 1421).
En cualquiera de los casos enumerados se debe observar y rechazar el título de propiedad. De no hacerlo se expondrá al cliente (adquirente) a ser eventualmente privado del inmueble comprado, como consecuencia de la reivindicación intentada por quien fue propietario, parte del negocio nulo o sus herederos (art. 1565 inciso final del Código Civil).
La titulación está compuesta por copias de escritura pública y podría suceder que el defecto se hubiera ocasionado al expedir la copia (por ejemplo la omisión de una firma); en este caso, es menester consultar la matriz y estar a lo que de ella resulte (art. 1592 del Código Civil).
Constatar que el bien inmueble ha salido del dominio originario, estatal o municipal
Este aspecto, se encuentra legislado en la actualidad, con respecto a las tierras de origen fiscal en el artículo 1194 del Código Civil y en los artículos 121 a 124 de la Ley número 12.802 del 30 de noviembre de 1960. Con respecto a las tierras de origen municipal en los artículos 524 y 525 de la Ley 13.892 de 19 de octubre de 1970.
Estas leyes declaran extinguidos los derechos de Fisco o del Municipio sobre las tierras, si el actual poseedor prueba por documentos auténticos haber poseído por sí o por sus causantes el numero de anos indicado en esas leyes.
Para resguardar a nuestro cliente de cualquier reclamación fiscal o municipal bastará con comprobar que el título de propiedad contiene documentos auténticos que prueban la transmisión del dominio entre particulares, por treinta años o más, con relación a las tierras de origen fiscal o por cuarenta y cinco años o más, con respecto a las tierras de origen municipal.
Salida fiscal
Históricamente el Estado concedió a particulares tierras públicas, por donación o venta. El titulo adquisitivo del particular configura la “salida fiscal”.
El artículo 1194 del Código Civil dispone: “El Estado, respecto de los bienes susceptibles de propiedad privada, los establecimientos públicos y corporaciones, quedan sujetos a las mismas prescripciones que los particulares, y pueden oponerlas como ellos”.
El poseedor actual de un inmueble, que ha poseído por si o por causantes, desde el año 1795 inclusive, constando esa posesión por documento público o autentico, estará en todos los casos, al abrigo de las pretensiones del Fisco. Por este motivo, los Escribanos antes del año 1960, debían examinar las trasmisiones de dominio hasta la salida fiscal o hasta el año 1795 inclusive.
La Ley numero 12802 fija el límite de la prueba en los últimos treinta años.
Los artículos 122 a 124 de la misma reglamentan el proceso de “declaración judicial de propiedad” al solo efecto de la salida fiscal, para aquellos que no puedan probar la posesión de treinta años por documentos públicos o auténticos.
Es de buena técnica agregar al “título de propiedad” las copias simples de las escrituras que faltaren para cubrir los treinta años.
Salida Municipal
La Ley número 13.892 del 19 de octubre de 1970, considera que han salido del dominio municipal los bienes cuya posesión se demuestra por títulos auténticos, por si o por sus causantes, durante 45 años.
Quienes no logren dicha prueba, deberán acudir a la Intendencia Municipal correspondiente y pagar tantos cuarenta y cinco avos del valor del inmueble, como años faltaren para completar la posesión por cuarenta y cinco años.
Comprobar que las trasmisiones de dominio y la posesión se han operado con el tiempo adecuado y se ha consolidado la propiedad en manos del actual propietario y por tanto, se ha extinguido cualquier pretensión de terceros
Implica que la posesión o trasmisiones de dominio se han operado durante el tiempo necesario para comprobar que quien nos presenta el titulo es propietario de la cosa, y que se debe descartar cualquier eventual pretensión de un tercero por decaimiento de la acción en que pudiera fundarse.
Verificar que las trasmisiones dominiales se realizaron con la capacidad y legitimación que la ley exige al enajenante y adquirente de cada transmisión.
Se comprueba así la legalidad y los plenos efectos de cada uno, descartando eventuales acciones, tanto de las partes intervinientes como de terceros que pueden afectar al título de propiedad
De cada título causal que se encuentre en el proceso dominial del inmueble estudiado, puede surgir la posibilidad de ejercicio de acciones personales que si bien no persiguen la reclamación de la posesión de la cosa o reivindicación de la propiedad de la misma; pueden transformar en ilegitima la posesión actual, por la pérdida retroactiva de los efectos inherentes al título causal de adquisición, obligando al propietario actual a restituir la cosa.
Tal es el caso de la acción resolutoria, ya sea que la resolución se fundamente en el titulo causal del actual propietario o en el de cualquiera de sus causantes, mientras la acción personal no haya prescripto.
También es el caso de la acción de nulidad, acción personal surgida de un titulo causal y que implican la restitución de la cosa (artículo 1565 del Código Civil).
Comprobar que el derecho de propiedad sujeto a estudio, se encuentra libre de gravámenes, inhibiciones, desmembramientos, limitaciones u obligaciones oponibles al comprador
Se realiza esta comprobación o por las resultancias del referido titulo o a través de la información registral, que deviene un complemento indispensable para el estudio del título.
El estudio del título debe completarse con la información registral solicitada por el inmueble en estudio y por quienes fueron sus propietarios por el lapso de treinta años, como es el caso del bien en estudio, ya que el mismo tiene Salida Fiscal, o cuarenta y cinco años hacia atrás, si se tratare de un bien con Salida Municipal.
METODOLOGÍA DEL ESTUDIO DEL TÍTULO
Para abordar el estudio de la validez y eficacia de los negocios jurídicos dispositivos, podemos seguir la metodología que sugieren Cafaro y Carnelli en su obra “Eficacia Contractual”. Estos autores conciben la formación del negocio jurídico como un “proceso” de elementos constitutivos que van apareciendo uno a uno, de tal manera que cada uno condiciona la validez y eficacia del siguiente o cada uno presupone la existencia, validez y eficacia del anterior, y lo analizan en las siguientes etapas que responden a un orden prioritario: 4 (CAFARO, Eugenio y CARNELLI, Santiago. Eficacia Contractual.)
I) capacidad jurídica
II) poder normativo negocial
III) capacidad de obrar
IV) consentimiento
V) objeto
VI) causa
VII) solemnidad
VIII) legitimación para disponer
IX) titulo definitivo
Expresan que la capacidad jurídica es la aptitud para ser titular de relaciones jurídicas, y el poder normativo negocial es la aptitud de un individuo de crear por si normas contractuales; ambas calidades son inherentes a los sujetos de derecho y por lo tanto externos al negocio jurídico.
Capacidad jurídica
Los sujetos que celebran el contrato deben estar dotados por la ley de personalidad jurídica (art.21 C.C.). La ausencia de esta condición determina la inexistencia del negocio para estos autores o la nulidad absoluta del mismo según la doctrina mayoritaria.
Poder normativo negocial
Asegurados de que los sujetos tienen capacidad jurídica, debemos analizar si les asiste poder normativo negocial, inherente a todo sujeto de derecho, a menos que la ley, por razones especiales, se lo niegue para un caso determinado.
Ej.: en el caso de la compraventa o donación entre cónyuges, los sujetos carecen de poder normativo negocial porque la ley expresamente se lo ha quitado para estos actos en concreto.
Para estos autores, la falta de una o ambas calidades provocan la inexistencia del negocio jurídico y no la nulidad del mismo, por ser requisitos externos al negocio. Esta distinción tendría consecuencias distintas en sus efectos. La declaración de nulidad –salvo casos especiales da derecho a las restituciones reciprocas y alcanza aun a los terceros que puedan ser alcanzados por la reivindicación (Art.1565 C.C.). En cambio, la inexistencia confiere derecho a las restituciones reciprocas en base al cuasicontrato de pago de lo indebido, que no alcanzaría a los terceros que derivan su derecho de una de las partes a titulo oneroso (Art. 1318 C.C.).
Capacidad de obrar
Enumerada por la ley como un requisito intrínseco al negocio, como también los demás elementos que analizaremos (Art.1261 nral. 2 C.C.), consiste en la posibilidad de crear por si mismo en forma valida y eficaz el negocio jurídico.
En principio, para la capacidad de obrar la ley exige mayoría de edad y no estar incapacitado. El incapaz absoluto tiene capacidad jurídica, poder normativo negocial, pero carece de capacidad de obrar. Para realizar actos validos tendrá que estar representado por su representante legal, su omisión se sanciona con la nulidad absoluta (Art. 1560 C.C.) y en determinados casos la ley agrega, además, un requisito legal de eficacia, como las venias o autorizaciones judiciales para determinados actos o contratos (Arts. 271 num.1; 395; 1117, 1130 C.C. etc.) cuya omisión produce la nulidad relativa del acto o contrato (Art. 1560 in fine C.C.).
Consentimiento
Este debe ser expresado en forma libre y sin vicios (Art. 1269 C.C.), los vicios del consentimiento provocan la nulidad relativa del contrato (Art.1560 in fine C.C.); la ausencia de consentimiento, en cambio, puede ser considerada como un caso de “inexistencia” del negocio juridíco porque no ha llegado a formarse.
Objeto
El objeto debe ser licito y suficientemente determinado (Art. 1261 num.3 C.C.), el análisis se concretara al determinar si el objeto posee autonomía jurídica y si esta determinado conforme a la ley.
Causa
Esta se presume que existe y es licita (Art. 1290 C.C.), por tanto, salvo el caso de que la ilicitud o falsedad de la causa se manifieste explícitamente en el contrato, no debemos formular observaciones por este requisito.
A este método debemos agregar
La solemnidad
En los casos en que la ley la impone (Art.1261 in fine C.C.), cuya ausencia impide probar válidamente el contrato (Art. 1578 C.C.) y provoca la nulidad absoluta del mismo (Art. 1560 C.C.).
Todo titulo causal que aparezca en la “titulación” del bien debe ser objeto del precedente análisis para determinar su validez y eficacia y con ello habremos logrado formar un juicio acerca de los títulos causales en si mismos considerados; pero, no solo la validez y eficacia como títulos causales interesa en el estudio de la titulación, sino además, los efectos o consecuencias de dichos títulos causales.
La finalidad del título causal es servir de fundamento eficiente para la adquisición del derecho de propiedad; no basta entonces con que el titulo causal sea válido y eficaz sino que además:
a) debe haber sido consentido por el dueño de la cosa o todos los condominos (Art.769 nral.1o C.C.).
b) debe ser definitivo, no resoluble, es decir que las obligaciones por el creadas deben haber sido cumplidas y constar en los títulos ese cumplimiento.
Legitimación para disponer
La propiedad es un derecho al que la ley le concede calidad de “material”, no obstante su naturaleza incorporal como derecho que es. Por ficción, lo considera como una calidad inherente a la cosa misma, como parte de su sustancia (Art. 489 C.C.).
Cosa inmueble y dueño se implican recíprocamente, por tanto
- a) no puede haber cosa inmueble sin dueño (Art. 476 y 481 C.C.);
- b) la propiedad, como derecho, no puede desaparecer sin hecho del dueño (Art. 489 C.C.).
Solo puede dejar de ser propietario si se consiente en ello, en materia depropiedad rige el principio de la “Legitimidad”, la apariencia jurídica no basta para desvincular al dueño de la cosa (Art.13 in fine Ley 10.793), este principio ratifica el consagrado en el Art. 489 C.C. y ha sido mejorado conceptualmente en la nueva Ley de Registros No16.871 Art. 62o.
En consecuencia, la tradición debe ser consentida
a) por el dueño o todos los condominos (Art.769 num.1 C.C.);
b) por el nudo propietario y usufructuario, en caso de propiedad desmembrada (Art. 537 num.3o C.C.);
c) por todos los herederos del causante adquirente del bien, figuren o no en la declaratoria de herederos; esta goza de presunción de regularidad pero no perjudica el derecho del excluido.
Título definitivo
Debemos constatar el cumplimiento de todas las obligaciones pactadas en los contratos que estamos estudiando:
Respecto del precio pactado en la compraventa:
- el pago efectivo que surja de la titulación;
- que se haya pactado expresamente la renuncia a la acción resolutoria, con lo que también el titulo se transforma en definitivo, quedando al vendedor solo la acción ejecutiva para el cobro del precio, acción personal que no perjudica a terceros adquirentes;
- que hayan pasado 20 anos para que se haya prescripto la acción.
Otras acciones que pueden restar eficacia a los títulos y por tanto anular el “efecto traslativo”, son aquellas que pueden derivar de lo que Cafaro y Carnelli denominan genéricamente “requisitos voluntarios de eficacia”, es decir, pactos contractuales que hacen depender la eficacia del título en un suceso determinado.
La condición suspensiva o resolutoria a que puede estar sometida la eficacia del título, procede siempre de fuente convencional (Art.1407 C.C.) y se constata estudiando la parte dispositiva de los contratos (Art.1576 C.C.). En estos casos debemos comprobar que se cumplió el evento condicional para asignar al contrato plenos efectos (Art.1421 inc.1 C.C.), caso contrario, si constatamos que la condición no se cumplió, debemos rechazar el titulo (Art. 1421 inc.2 C.C.).
Estos principios de las obligaciones condicionales se aplican igualmente en los contratos en los que la ley prevee específicamente pactos nominados de“condición resolutoria”, de existencia eventual, porque todos tienen fuente convencional. Ej.: las clausulas resolutorias en la compraventa, el pacto comisorio, el pacto de mejor comprador y el pacto de retroventa (Art.1736 C.C.); y en la donación, el pacto de reversión o el nacimiento de hijos del donante (arts. 1628 y 1631 C.C.).
Acciones de revocación de actos y contratos
Acción Pauliana
(Art. 1296 C.C). Si triunfa contra el deudor, enajenante fraudulento, caerá además el titulo del adquirente.
De la compulsa de los títulos no surgirá la constatación del fraude, presupuesto de la acción; si podriá surgir de la información registral algún elemento de sospecha.
El plazo para ejercer la acción es de un ano a contar de la inscripción, no obstante, durante ese año, cualquier enajenación es susceptible de ser atacada por esta acción y por eso, cuando se vuelve a enajenar antes del año, la información registral que acredita la situación patrimonial del primer enajenante es fundamental para formarnos un juicio sobre la probabilidad de esta acción; en caso de duda, debemos esperar el transcurso del año para poder aprobar el titulo.
Una probabilidad de instaurar la acción pauliana, puede existir en el caso de que los herederos enajenen un bien de origen sucesorio sin haber pagado la deuda al cónyuge supérstite con derecho a porción conyugal. Frente a un titulo con esta situación pendiente, conviene exigir:
- la demostración del pago de la porción conyugal
- esperar el transcurso de un ano
- exigir el consentimiento del cónyuge previamente al documento que vamos a otorgar.
