LA CONSTRUCCIÓN EN MENDOZA, MUCHO ABC1, MUY POCO DEL RESTO. LA CULPA: POCO CRÉDITO

Autor: Sebastián Laza

Otros conceptos de economía

11-09-2007

Cómo está el sector de la construcción?

Yo observo “dos Mendoza” en materia de nuevas construcciones, por un lado todo lo dirigido al ABC1 (clase alta y media alta), con financiamiento a medida y por otro lado la construcción de viviendas para clase media-media y media baja, con mucho menor movimiento, en especial a causa del escaso financiamiento a medida para este amplio segmento de la población mendocina.

Quizás lo más interesante que hay de financiamiento para clase media-media viene desde el Banco Nación (en lo que respecta a ingresos mínimos requeridos para calificar), siendo un poco más atractivo en este aspecto que los préstamos hipotecarios privados. Obviamente, la clase media-baja (hogares con ingresos superiores a la línea de pobreza pero inferiores a los $ 2.000 por mes) casi no califica para dichos préstamos, ni los del Nación ni los de bancos privados.

Como consecuencia de este déficit de financiamiento para clase media-media y en mayor medida para clase media-baja, hay poco incremento de oferta de viviendas y departamentos para alquilar en buena parte del Gran Mendoza y también en Ciudad de San Rafael, lo que implica por ejemplo alquileres entre $ 700 y $1.000 por departamentitos pequeños en zonas céntricas de la Ciudad de Mendoza, lo que es una suma muy abultada para el nivel promedio de ingresos salariales.

Finalmente, la oferta para la clase baja está concentrada, como siempre, básicamente en el IPV (Instituto Provincial de la Vivienda).


Otro dato interesante: el desarrollo ABC 1 va hacia los municipios al sur de la Ciudad de Mendoza (Godoy Cruz –los pocos terrenos disponibles que quedan-, y especialmente Luján –Chacras, Vistalba, etc-), mientras que la clase media-media y media-baja va para el este y el norte (ya que es más barato urbanizar). Otra alternativa para el ABC1 es la zona del pedemonte, pero allí hay limitantes por el lado de los servicios (agua, luz, etc) y las obras aluvionales.

Finalmente, se espera que la Ciudad de Mendoza “crezca en altura” –al igual que muchas otras grandes ciudades- porque ya casi no hay terrenos disponibles, al igual que en Godoy Cruz. Guaymallén, por su parte, deberá avanzar sobre su parte rural (60 % del municipio) para seguir ampliando su zona urbana, siempre en la medida en que se puedan llevar los servicios a dichas zonas.

* crece como a nivel nacional, por debajo o por encima?

No tengo cifras, pero la construcción para ABC1 en Mendoza es muy ... pero muy alta, de hecho algunos analistas ya estamos dudando sobre si habrá mercado para todos los proyectos.

* en qué rango está el valor del metro cuadrado?

La verdad no encontré los números exactos –aparte depende de la zona-, pero el valor de las viviendas construidas ha seguido bastante de cerca la evolución del dólar (después de la devaluación), y por consiguiente también los alquileres. Es que ha habido mucha demanda para invertir, de gente con ahorros excedentarios con temor a depositar en los bancos, sumada a la demanda del ABC1 con ganas de irse a “barrios cerrados”.

* cuál fue la evolución en los últimos tiempos?

Ya respondida en la 1ra pregunta.

* aumentó más o menos que el promedio país?

Ya dije que sin datos.

* cómo evolucionó la demanda?

Ya respondida en la 1ra, mucha demanda para ABC1 por el gran financiamiento disponible y además porque hay algunos compradores que inclusive pueden pagar al contado. En cambio, la demanda en los segmentos medio-medio y medio-bajo han crecido mucho menos, en especial este último, ya que no hay mucho crédito.

* a qué segmento intenta "atacar" la oferta?

Ya respondido, básicamente al ABC1 y algo a la clase media-media (o sea los que califican para créditos hipotecarios).

* se construye para la clase alta más que para la media, como sucede en otros puntos de la Argentina?

Ya respondido.

* qué tipo de "productos se fabrican": departamentos semipisos, de dos, tres o cuatro ambientes?

Ha habido mucha construcción de “barrios cerrados”, en especial en Luján, y también de edificios céntricos con servicios de lujo. También viene habiendo una gran inversión en construcción de nuevos hoteles, de hecho en breve Mendoza va a pasar de sólo un “5 estrellas” a tener tres “5 estrellas”.

* cualquier otra consideración.

Quizás el Estado, nacional y provincial, deberían cofinanciar créditos (junto a bancos privados) para casas y autos para la clase media-baja, que es muy amplia y debe soportar pagar alquileres muy altos y altos costos de transporte público. Es decir, ambos (vivienda y auto) son “bienes preferentes” para la teoría económica, y según ésta, si el mercado privado “falla” asignando el crédito, debería entrometerse más el Estado, mucho más de lo que lo hace hoy solamente con el Banco Nación.

El crédito es el “motor” de la economía, y muchos desarrolladores para ABC1 estarían dispuestos a desarrollar para segmentos inferiores “si hubiera financiamiento bancario…”, o sea, ¿que está primero, los huevos o la gallina? Por ahí, los gobiernos subsidian bastante el crédito a mipymes, pero se olvidan de subsidiar el consumo de “bienes preferentes” en forma directa, como casas y autos. Esa es una asignatura pendiente de este gobierno, pero de los anteriores también.

Sebastián Laza

Economista

www.conexionfinanciera.com.ar

slazaarrobaconexionfinanciera.com.ar

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