Principios para el financiamiento bancario de proyectos inmobiliarios. Chile

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PRINCIPIOS PARA EL FINANCIEMIENTO
BANCARIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS.
CHILE
Índice
INTRODUCCIÓN..............................................................................................................................................1
DESPUÉS DEL TERREMOTO 1
OBJETIVO GENERAL 2
OBJETIVOS ESPECÍFICOS 2
MARCO HISTÓRICO.......................................................................................................................................4
EL ESCENARIO 4
MARCO TEÓRICO...........................................................................................................................................6
EL PRINCIPIO FUNDAMENTAL 6
El Punto de no Retorno del Financiamiento Inmobiliario.........................................................................6
Saldo por Girar Termina la Obra...............................................................................................................7
La Estructura de Financiamiento...............................................................................................................7
El Coeficiente de Seguridad.......................................................................................................................9
EXPERIENCIA REAL.....................................................................................................................................11
COMO SE SOBREPASÓ EL COEFICIENTE DE SEGURIDAD 11
CÓMO ACOTAR LOS RIESGOS..................................................................................................................15
VARIABLES CONTROLABLES POR EL BANCO 15
VARIABLES CONTROLABLES DE FLUJO 15
Ingresos por Preventas.............................................................................................................................15
Canjes de m2 por Obra Ejecutada...........................................................................................................15
Ventas Relacionadas.................................................................................................................................16
VARIABLES CONTROLABLES DE DEUDA MÁXIMA 16
Avance Incorrecto.....................................................................................................................................16
Intereses....................................................................................................................................................16
Sobrecostos...............................................................................................................................................17
Otros Gastos.............................................................................................................................................17
Anticipo no Devuelto................................................................................................................................17
Pari Passu (aporte proporcional del socio al avance de obra)................................................................18
Retenciones a Contratistas.......................................................................................................................18
Proveedores..............................................................................................................................................18
PÉRDIDAS DE HOLGURAS 19
EL SEGUIMIENTO 19
LA ORGANIZACIÓN 20
LA COMUNICACIÓN 21
CONCLUSIÓN FINAL....................................................................................................................................22
ANEXOS............................................................................................................................................................23
ANEXO 1 23
ANEXO 2 27
ANEXO 3 29
BIBLIOGRAFÍA..............................................................................................................................................33
Introducción
Después del Terremoto
Para comenzar quisiera expresar la siguiente frase “Prestar Dinero con la
Ingeniería Sísmica”. Importante analogía y base de este trabajo.
La incertidumbre de estimar el próximo ciclo recesivo de la economía. Los
ingenieros estructurales tienen que diseñar la estructura de manera que en el
curso normal de las cosas (sismos pequeños) sea capaz de resistir sin problemas,
y que frente a sismos más graves se deforme (incluso se agriete) pero nunca se
desplome. Para eso utilizan el concepto de coeficiente de seguridad.
Cuando se da crédito, en el curso normal de los negocios el cliente no debe
mostrar ningún deterioro en su capacidad de pago. No obstante, frente a eventos
por sobre lo previsto, esperamos un deterioro en su generación normal, sin
embargo este no puede ser tal que afecte el reintegro cabal de nuestro crédito, y
ello lo proveerá la segunda fuente de pago, que equivale al coeficiente de
seguridad de la analogía.
Durante los años 1998 y 1999, la crisis que afectó en general la economía
del país y especialmente al sector construcción, con tasas de crecimiento del PIB
de –0,4% y –10%, respectivamente, afectaron fuertemente al sector inmobiliario, el
cual experimentó una grave contracción de la demanda y por consiguiente una
violenta disminución de las ventas que, junto con el importante aumento de las
tasas de interés, configuro un evento que de acuerdo a la analogía del rrafo
inicial podemos denominarla como “Gran Terremoto”.
Si se analiza con detención la situación vivida por el sector inmobiliario en la
Banca en general, se observa que la mayoría de las “estructuras” resistieron, si
bien algunas se “agrietaron”. Sin embargo también pudimos observar que algunas
de ellas se “desplomaron”, algo inaceptable en el diseño estructural (pérdida de
vidas de personas) y no deseable en el arte de prestar dinero (pérdida de parte del
capital).
Un análisis más detallado de lo ocurrido en los casos fallidos, nos muestra
que si bien la Norma estaba correcta (Política del Sector) y el diseño basado en la
Norma estaba correcto (estructura de financiamiento y condiciones), lo que falló,
en general, fue la ejecución del diseño (el seguimiento). Es como si se hubiera
puesto menos cemento y fierro a la mezcla (pérdida de holguras). Adicionalmente
en algunos otros casos fallidos, incluso los datos para el diseño eran incorrectos.
En los capítulos siguientes se analizarán los Principios del
Financiamiento Bancario a Proyectos Inmobiliarios y su aplicación práctica a
lo ocurrido recientemente en el sector.
Objetivo General
El objetivo general de este trabajo es entregar una descripción de los
Principios para el Financiamiento Bancario de Proyectos Inmobiliarios y así otorgar
alternativas para solucionar los problemas de colocar inversiones en este tipo de
proyectos.
La importancia del tema radica principalmente en deducir y minimizar los
riesgos asociados, ya que si bien este tipo de inversiones es muy rentable también
nos encontramos con que estas operaciones tienen un alto riesgo.
Como principal objetivo se busca mostrar de manera detallada el principio
fundamental de financiar proyectos inmobiliarios y sus componentes. Además
observar una experiencia real, explicando cada etapa del proceso y luego a través
de este ejemplo, entregar una visión y guía práctica de cómo acotar los riesgos
con sus distintas variables.
Objetivos Específicos
El marco histórico se plantea con el objetivo de mostrar el escenario y
describir a través de las experiencias por las que se ha atravesado y las que se
viven hoy en nuestro país, en materia de financiamiento bancario de proyectos
inmobiliarios y que llevaron a muchos bancos a organizar unidades especiales
para atender comercialmente este tipo de financiamiento.
Adicionalmente se persigue descubrir él la descripción del principio
fundamental para este tipo de financiamiento y así analizar los distintos
componentes de este, entregando una base teórica para el análisis de riesgo
inmobiliario.
Después a través de una experiencia real, mostrar algunas situaciones de
financiamiento de proyectos inmobiliarios, para luego hacer un análisis de estos
ejemplos y entregar finalmente, una guía que sirva para acotar los riesgos y sus
variables. Buscando anticipar y minimizar las rdidas financieras de los bancos
en las colocaciones en proyectos inmobiliarios.
Marco Histórico
El Escenario
Durante el último ciclo positivo de la economía del país y con el
consiguiente auge del mercado inmobiliario, muchos bancos organizaron unidades
especiales para atender comercialmente el financiamiento de este tipo de
proyectos.
El criterio utilizado era similar a la organización de otras bancas, sin
diferencia importante de especialización de ni de estándar óptimo por ejecutivo.
Incluso en regiones, en las principales ciudades, ejecutivos que manejaban otras
bancas adicionalmente también manejaban los proyectos inmobiliarios.
Si bien los ejecutivos habían demostrado una alta capacidad en el manejo
de otro tipo de empresas no era extrapolable su éxito en el manejo de este otro
tipo de negocio. Otros tenían experiencia en el manejo de proyectos inmobiliarios,
pero en un clima de negocios muy favorable. El aspecto técnico fue abordado con
tasadores dependiendo directamente de los ejecutivos, los cuales al no ser
contraparte técnica, favorecían, a los más ágiles.
Todo se basaba muy fuertemente en lograr una relación garantía/deuda
igual a dos veces, con poco énfasis al seguimiento y control o tratando este
problema dentro de los estándares normales de líneas de crédito a empresas.
Existía una opinión bastante generalizada de que en el financiamiento de
proyectos inmobiliarios se asumía un bajo riesgo dado que se contaba con una
garantía que en la mayoría de los casos duplicaba a la deuda. En esos días, la
mayoría de las empresas que llevaban a cabo proyectos inmobiliarios, financiaban
con ingresos por preventas y parte del flujo de ventas de otros proyectos, sus
aportes teóricos presentados en solicitudes de crédito.
Cuando se contrajo la demanda inmobiliaria, y por tanto se ajustaron los
flujos de preventas y ventas, las empresas sin solvencia no pudieron aportar lo
suyo. Así, en los proyectos que se encontraban en la etapa de financiamiento
pasado el punto de no retorno inmobiliario (PNRI), los bancos tuvieron que aportar
el financiamiento faltante para terminar las obras. Adicionalmente éstos tuvieron
que aceptar alzar la garantía de las unidades financiadas, sólo contra el saldo de
flujo residual para el pago de los créditos.
Cuando se examinó en detalle los giros a los proyectos para la construcción
y los flujos en garantía, en la mayor parte de los casos no existían los datos
completos. Dada la carga de trabajo de algunos ejecutivos, en algunos casos era
verdaderamente muy difícil tener en detalle y al día, la información de las
garantías de las unidades financiadas y los flujos asociados respectivos.
Las unidades operativas encargadas de velar por el cumplimiento de lo
acordado por los comités de crédito, no tenían conocimiento de los principios de
financiamiento de proyectos inmobiliarios ni la herramienta para ejercer
correctamente su labor.
¡Estaba la garantía pero no el flujo!, ¡No se podía contrarrestar la información de
las empresas con la de los bancos!, ¡Se aprobaba una línea y siempre se
terminaba financiando más!, ¿Pero cómo puede controlarse lo anterior?, ¿Existen
las herramientas?
La respuesta a esas preguntas pasan primero por entender los principios
fundamentales que operan en el financiamiento a proyectos inmobiliarios y luego
analizar los casos reales y finalmente ver la forma de cómo acotar las fuentes de
riesgo observadas.
Este trabajo apunta precisamente a eso, primero los conceptos, luego
algunas experiencias reales y finalmente la forma más apropiada de acotar el
riesgo de las variables controlables identificadas.
Marco Teórico
El Principio Fundamental
El Punto de no Retorno del Financiamiento Inmobiliario
El financiamiento inmobiliario se inicia, antes de cualquier desembolso, con
la hipoteca del terreno. Posteriormente esta garantía va incrementando su valor
proporcionalmente a los desembolsos del Banco, de acuerdo al avance de la
construcción. Una vez terminada la construcción y obtenida la recepción final, la
garantía toma el valor de venta igual al estudiado al aprobar el crédito. En el
intertanto, el valor de la garantía es el valor del terreno, más la inversión en
construcción, menos el costo de liquidación.
Si en algún momento muy avanzado de la construcción, el Banco ha
cursado toda la línea y la obra no está terminada, su capacidad negociadora es
muy baja y puede verse obligado a terminar la obra, finalizando el proyecto con
una estructura de financiamiento más desfavorable que la que tomó inicialmente
como de riesgo normal.
Esto ocurre porque el valor de garantía de una obra en construcción pasa por
elevados costos de liquidación. La obtención de la recepción final municipal de
una obra, es un hito crucial en el valor de ella.
Sin embargo al comienzo del financiamiento, existe un período en que el
Banco puede liquidar la garantía, principalmente por el valor del terreno, cubriendo
su crédito hasta ese instante.
Por tanto existe un punto teórico en el monto de financiamiento, de acuerdo
al avance de la obra, en que existe indiferencia respecto de seguir hasta el término
de la obra o detener el financiamiento y liquidar las garantías hasta ese instante.
Este punto lo hemos denominado el Punto de No Retorno del
Financiamiento Inmobiliario. (PNRI).
Lamentablemente para los Bancos, el PNRI se encuentra muy bajo
respecto de la línea aprobada, y la mayor parte del tiempo, en un financiamiento
inmobiliario, los bancos se encuentran con que tienen que terminar
obligatoriamente la obra para que la garantía cubra adecuadamente los créditos.
Saldo por Girar Termina la Obra
Para evitar verse obligado a terminar una obra con un financiamiento mayor
al inicialmente considerado, (por estar por sobre el PNRI), opera el siguiente
principio:
En cada desembolso del Banco debe asegurarse que el saldo por girar
del crédito aprobado sea mayor o igual al saldo por invertir para terminar la
construcción.
Sin embargo lo anterior se limita sólo a la construcción y no considera los
otros gastos que deben ser aportados por la empresa y, cuando se refiere al
“saldo por girar del crédito aprobado”, debe entenderse que han sido descontados
los ingresos por ventas, sobrecostos y otros que se analizarán más adelante. Por
tanto, incluidos todos esos elementos, se definirá lo anterior como el “saldo neto
por girar el crédito aprobado”.
Esto lleva a la siguiente formulación:
En cada desembolso del Banco debe asegurarse que el saldo neto por
girar del crédito aprobado sea mayor o igual al saldo por invertir para
terminar la construcción. Adicionalmente debe asegurarse, en la etapa de
evaluación del crédito, que la empresa cliente con al solvencia suficiente
para aportar los otros gastos no asociados a construcción ni terreno que el
Banco no financia.
Cabe destacar que: si se otorga una anticipo o se financia con aporte
proporcional de la empresa durante el transcurso de la obra o se financia en parte
con preventas, no se está cumpliendo con este principio.
Más adelante veremos que aún reconociendo lo anterior y teniendo claro
como se acotan estas excepciones, es posible financiar este tipo de proyectos
dentro de límites aceptables, también veremos que estas excepciones son las
primeras holguras que se pierden cuando hay problemas.
La Estructura de Financiamiento
Todo proyecto inmobiliario que el Banco financie debe partir financiado.
Para asegurarnos de lo anterior, debemos tener claro cuál será la estructura
de financiamiento para ese proyecto.
Las fuentes s usuales para financiar un proyecto inmobiliario son:
Empresa, banco, Ingresos por preventas. Existen otras menos usuales como:
canjes de m2 del proyecto una vez terminado a cambio de ejecución de obra
(contratos, subcontratos, etc.) y proveedores.
Un ejemplo típico es:
Un ejemplo un poco más complejo es:
Aporte Empresa
En el caso del aporte de la empresa, este debe hacerse siempre antes que
el aporte del Banco. En algunos casos se solicita un aporte proporcional de la
empresa con el Banco (paripassu), lo cual determina, a la partida, que la
construcción, una vez pasado el PNRI tiene el riesgo de que el Banco tenga que
efectuar el aporte faltante.
Ingresos por preventas
En el caso del financiamiento con preventas existen dos puntos
fundamentales a tomar en cuenta:
Empresa (UF) Vtas. (UF) Banco (UF) Total (UF)
Terreno 39.720 39.720
Construcción 102.120 102.120
Otros Gastos 20.209 20.209
Total 59.929 102.120 162.049
% d Financ. 37% 0% 63% 100%
Empresa (UF) Vtas. (UF) Banco (UF) Total (UF)
Terreno 39.720 39.720
Construcción 10.000 10.000 82.120 102.120
Otros Gastos 15.209 5.000 20.209
Total 64.929 15.000 82.120 162.049
% d Financ. 40% 9% 51% 100%
Si no se dan las preventas proyectadas el banco corre el riesgo
(nuevamente) de tener que financiar ese monto, por tanto debe exigirse, antes de
partir con los desembolsos, la validación de las preventas que generen ingresos
suficientes para el monto supuesto.
El flujo de pago al Banco disminuye en el mismo monto de los ingresos por
preventas considerados en el financiamiento, y aunque se tenga la garantía por el
100% de la propiedad, en todos los casos prácticos de los últimos años, el banco
ha tenido que conformarse con el pago del porcentaje restante para asegurarse al
menos del flujo cierto.
Hay que considerar que existen compradores que han aportado a la
empresa parte del precio de la unidad que está comprando, y que probablemente
existan documentos que los respalden y por tanto podrían ir a los tribunales de
justicia para que la empresa les devuelva sus aportes y establecer una demanda
con el riesgo de que se embarguen las unidades en conflicto o aún peor que se
embargue todo el proyecto, como ha sucedido en algunos casos. Por tanto cuando
hay un aporte realizado por un comprador para la compra de una unidad en
garantía con el Banco, se tiene que reconocer que el valor de la garantía residual
se ha deteriorado en al menos ese valor.
Si se producen ingresos por preventas por sobre lo aceptado en la
estructura de financiamiento estos deben ser aportados a obra reduciendo la línea
aprobada en igual monto.
El Coeficiente de Seguridad
Así como los ingenieros estructurales diseñan teniendo presente un
coeficiente de seguridad que depende de la zona donde se construirá: si es
sísmica; el tipo de suelo, etc., en el caso del financiamiento a proyectos
inmobiliarios se utiliza como factor de seguridad una cobertura de garantía/deuda.
Es la holgura de garantías del proyecto.
El modelo dice que una cobertura de garantía/deuda igual a 2 es suficiente
para estar cubiertos ante imprevistos (pero probables). Y la práctica nos ha
indicado que estábamos en lo correcto. Para casos en que el proyecto parte
prevendido y apunta a mercados masivos se estima que la relación anterior puede
bajar a 1,5. (Por ejemplo viviendas PET).
Es importante analizar en detalle que significa esta relación garantía/deuda,
para entender algunos hechos ocurridos y que se analizarán más adelante.
El numerador del coeficiente de seguridad: la Garantía, se entiende como el
valor total de las ventas del proyecto terminado, estimado al inicio del proyecto.
Hay dos puntos cruciales en la frase anterior:
a) Que el proyecto tiene que estar terminado- riesgo técnico y
b) Es el valor estimado en la evaluación inicial del proyecto.
Es usual que entre la evaluación del proyecto, su construcción y el término de
las ventas transcurran aproximadamente dos años, y en menos de ese tiempo, lo
hemos visto recientemente, puede cambiar radicalmente el escenario económico.
Según se comentó anteriormente, cuando los compradores de las unidades
han anticipado fondos a la empresa, la teoría y la experiencia nos dice que el
banco alzará la garantía de la unidad respectiva sólo con el flujo residual asociado
a esa unidad, asegurando el flujo y no perdiendo la venta. Por tanto cuando se
habla de garantía, depende de variables no controlables por el Banco (El valor
venta de mercado una vez que el proyecto sale a la venta) y de variables
controlables (el control de los flujos de venta). Más adelante se verá en detalle
esto mismo.
El denominador de nuestro factor de seguridad: la deuda, se entiende como la
línea aprobada para el proyecto; enunciando así parece como un número
inmutable y del cual no habría de que preocuparse mayormente. Sin embargo aquí
nos encontramos con el comentado Punto de No Retorno Inmobiliario, que una
vez sobrepasado, cualquier descuido en el seguimiento nos obligará a aumentar
nuestro monto de línea para el proyecto. Por tanto una mejor definición para el
denominador e nuestro factor de seguridad es : Deuda máxima estimada una vez
terminado el proyecto. Y esto es nuevamente una variable básicamente
controlable por el Banco.
Por tanto tenemos que nuestro factor de seguridad puede definirse como:
Flujo de Ventas (*)/deuda máxima (*). (*) estimados una vez terminado el
proyecto.
Experiencia Real
Como se Sobrepasó el Coeficiente de Seguridad
En Julio de 1998 se aprobó un financiamiento a una empresa de larga y
exitosa trayectoria inmobiliaria en su ciudad, de buen Carácter demostrado en
larga relación con el banco respectivo. Uno de los proyectos presentados era la
segunda etapa y similar de un proyecto exitoso, con una estructura de
financiamiento sana y otro si bien apuntaba a un segmento exclusivo, partía con
un 51% vendido y también se presentaba con una buena estructura de
financiamiento. Adicionalmente se aprobó cambiar parte del financiamiento en
créditos financieros de un proyecto de oficinas, por boletas de garantía, dado que
se había producido una importante venta, lo que mostraba interés por ese edificio.
En este caso se liberaron ventas que hacían más estrecha la relación
garantía/deuda, pero teniendo presente que la empresa a esa fecha contaba con
exitosos proyectos financiados por el banco con buenas garantías. Si bien el
riesgo global parecía alto, al proyectar un flujo de deudas de la empresa con el
banco se apreciaba que el peak sería de MUF 620, por lo que se limitó a este
monto el máximo endeudamiento.
Situación al momento de aprobar
Con el banco
Se encontraba con cuatro proyectos en diferentes estados de avance: dos
terminados con 78% y 91% vendidos, respectivamente; y dos proyectos en
ejecución, con ventas de 63% ambos. Estos indicadores mostraban éxito en lo que
estaba desarrollando.
Adicionalmente, y considerando el éxito anotado más arriba, se habían
aprobado algunos financiamientos de terrenos, que se pagaban con los flujos por
percibir y por vender de los edificios terminados o en alto grado de avance y
ventas, contando además con las garantías propias de esos terrenos.
La situación global en ese momento era:
Se tenía, por tanto, una deuda neta de flujos de MUF 215, que se pagaba con
MUF 373 de unidades por vender teniendo además MUF 117 de terrenos en
garantía.
Nuevos Proyectos a Financiar
Considerando el éxito del edificio de departamentos Etapa 1, 63% avance y
63% ventas, se presentó para su financiamiento la segunda etapa que consistía
en un edificio similar: 25 pisos; de valores entre UF 3.500 y UF 5.000, que ya
contaba a la fecha con un 20% de avance y un 15% de ventas. El éxito se
fundamentaba en su buena ubicación y la calidad del producto.
Conjuntamente con lo anterior, se presentó a financiamiento el desarrollo de
un edificio orientado al segmento alto: 7 departamentos de valores de UF 8.200 a
16.000, que si bien apuntaba a un mercado muy restringido, se informaba que se
tenían ventas comprometidas 3 departamentos por el valor de MUF 36 (51% de
las ventas totales y 100% del financiamiento solicitado).
Adicionalmente se solicitó la modificación del financiamiento del edificio de
oficinas que contaba con Línea por MUF 143, pero que al vender en verde las
oficinas a una importante empresa de la región por MUF 87, ésta solicitó Boletas
de Gratia por igual monto. Para asegurar que estos recursos se invirtieran en la
obra debiera haberse rebajado el monto de la línea en igual monto, pero se solicitó
rebajarlo sólo en MUF 48 y liberar el resto - MUF 39 - a cambio de destinar el
100% de las ventas a cancelar deuda.
Estructura de Financiamiento
Edificio departamentos Etapa 2: para una inversión de MUF 366 se solicitó MUF
230, es decir un 63%.
Edificio departamentos de nivel alto: Para inversión de MUF 59 se solicitó MUF 35,
es decir un 59%.
Edificio oficinas: Al liberar parte de las ventas de las oficinas, la relación de
Ventas/Deuda al terminar el edificio y considerando una proyección de intereses
sería de 1,4. Este último índice si bien era menor que la política establecida, la
excepción se justificó por una parte por el interés demostrado por el edificio, al
tenerlo vendido en un 63% y a la situación global de garantías y éxito en sus
proyectos.
La relación garantía/deuda_máx quedó por tanto en 1,7 y la relación
gratia/deuda_neta de flujos en 2,2.
En octubre de 1998, la empresa presenta al banco un informe que explica
una necesidad de MUF 98, para cubrir déficit de caja que se le produciría, dado la
baja en la velocidad de ventas y que había invertido el desarrollo de futuros
proyectos. Sin embargo al analizar el flujo de caja presentado se deducían
contradicciones, puesto que se detallaban sólo MUF 47 en desarrollo de otros
proyectos, MUF 13 para gastos generales de la empresa y se informaba de
arriendos con opción de compra en sus proyectos que le estaban ajustando la
caja. Dado esto, el banco analizó el tema más profundamente con la empresa.
El resultado de lo anterior llevó a detectar, en diciembre de 1998, que desde la
última aprobación la empresa no ingresó MUF 42 producto de ventas en verde,
que tenía un sobrecosto informado importante y necesidades para gastos
generales de UF1.300/mes. Se solicitó un informe en detalle de saldos por invertir,
fondos por recibir, proveedores, etc. Además se observo que no se había cumplido
la restricción del peak aprobado.
En enero siguiente ya se tiene más claridad de la situación de la empresa y
que se resume en lo siguiente:
Necesidades de mayor financiamiento para terminar las obras MUF 190,
estos se explicaron por:
La empresa no aportaba los honorarios, gastos generales, gastos de
proyectos ni gastos financieros, como se decía en las presentaciones de crédito.
Lo hacía con ventas, siempre lo hacía. No tenía solvencia adecuada a los niveles
de inversión desarrollados y, cuando se contrajo la demanda, se había
sobrepasado el punto de no retorno PNRI. No existía por parte del banco el control
de los flujos de ventas. Así que se puede adivinar, con lo que han leído hasta
ahora que pasó cuando las ventas se detuvieron. El banco tuvo que terminar las
obras. La pérdida de holguras alcanzaba, cuando se hizo el primer análisis, a UF
232.000 (UF 42.000 por menos flujo de ventas y UF 190.000 por mayor
financiamiento).
A esta altura la relación gratia/deuda_máx se había reducido a 1,3 y la
relación garantía/deuda_neta de flujos a 1,4.
Con este coeficiente de seguridad, bastante mermado, se tuvo que enfrentar
la crisis de demanda inmobiliaria y altas tasas de interés, no pudiendo resistirla, lo
que provocó un colapso en el financiamiento.
Item MUF
Proveedores 45
Retenciones a Subcontratistas 12
Sobrecostos 40
Aporte socio no realizado al inicio 35
Menor Avance Real que lo Informado 38
Cómo Acotar los Riesgos
Variables controlables por el Banco
Anteriormente vimos la mayoría de las variables que son críticas para
mantener la holgura diseñada en la aprobación son controlables por el Banco,
pero si no se tiene claro el concepto del PNRI, o el “principio fundamental”, no son
fácilmente controlables y así se demostró en la práctica.
Veamos un poco más en detalle estas variables, que componen nuestro
factor de seguridad, y como se controlan. Se dividirán en variables de flujo (el
numerador) y de deuda máxima (el denominador).
Variables controlables de flujo
Ingresos por Preventas
Se pueden dividir si ocurren durante el transcurso de la obra o una vez
terminada la construcción. En ambos casos la empresa debe enviar
mensualmente su estado de ventas. Si existen ingresos por preventas durante la
construcción estas deben ser aportadas a obra, descontando el giro del próximo
estado de pago. Si no estaban consideradas en la construcción estas deben ser
aportadas a obra, descontando el giro del próximo estado de pago. Si no estaban
consideradas en la estructura de financiamiento, adicionalmente debe rebajarse la
línea en igual monto. Si los ingresos por preventas ocurren después de terminada
la construcción nuestro control es menor pero lo detectamos en el informe
mensual y lo exigimos de inmediato (al menos en esta etapa la obra está
terminada y se tiene, por tanto, un riesgo menos).
Canjes de m2 por Obra Ejecutada
Algunas empresas inmobiliarias con el objeto de completar el
financiamiento de los proyectos, acuerdan con los contratistas o subcontratistas el
canje de precio del subcontrato por m2 de nuestras garantías que se le entregarán
una vez terminado y recepcionado el proyecto. Esto equivale desde el punto de
vista del control del banco a una preventa al contado, con la que puede salir a la
venta compitiendo con los productos que están en garantía. En el cálculo de la
cobertura de garantía debe descontarse este flujo.
Tal como en el caso de ingresos por preventas aquí aunque tengamos la
hipoteca de la unidad dada en canje, el valor de nuestra garantía se ha
deteriorado en el monto total del canje.
Ventas Relacionadas
En ciertos casos parte de las ventas que algunas inmobiliarias presentan son
ventas a los mismos socios. Esto debe analizarse con detención puesto que, en
primer lugar, no necesariamente esto está mostrando un éxito inmobiliario del
proyecto y en segundo lugar, el grado de exigibilidad de esas promesas es
bastante débil.
Variables Controlables de Deuda Máxima
En general el control de estas variables, se produce mes a mes durante los
giros, mientras la obra está avanzando. El giro del financiamiento de un proyecto
inmobiliario no es simplemente el avance de la obra. Existe una serie de otros
factores que deben tomase en cuenta, y que dependen tanto de las condiciones
de aprobación inicial del crédito por parte del comité respectivo, como de las
condiciones vigentes al momento del giro, por ejemplo: aporte previo de la
empresa, ingresos por preventas acumulados, pari passu empresa, anticipo
otorgado, sobrecostos detectados, etc. Esto implica que quienes controle él curse
de los giros deben tener un conocimiento acabado de los principios que rigen un
financiamiento inmobiliario.
Avance Incorrecto
Intereses
En general los intereses son de cargo de la empresa. Con el objeto de que
no se acumulen demasiados intereses devengados, deben girarse créditos con
plazos máximos a noventa días para que en cada renovación exigir su pago.
Si se producen fuertes alzas de intereses durante el financiamiento del
proyecto, las empresas que no contaban con solvencia adecuada a los niveles de
inversión comprometidos solicitarán al banco la capitalización de estos intereses o
solicitarán el alzamiento de flujos de ventas para el pago de estos debilitando
nuestras coberturas.
Sobrecostos
Si durante la construcción de la obra aparece un sobrecosto no contemplando
inicialmente, mientras más tarde del banco lo detecta, más difícil será exigirle a la
empresa que lo aporte. En especial si el financiamiento se encuentra pasado el
punto de no retorno inmobiliario el riesgo de que el banco tenga que aportarlo será
mayor. Si existe un especial cuidado en este punto en la revisión del avance
mensual de la obra, será posible detectar este tipo de problemas a tiempo.
Otros Gastos
Se entiende por Otros Gastos lo siguiente: pago de permisos municipales,
honorarios de cálculo y arquitectura, honorario de especialidades, gastos de
ventas y publicidad y principalmente, caso que se tratará aparte, gastos
financieros.
En general en un proyecto inmobiliario el banco financia una parte o todo el
costo de construcción, dejando a la empresa el aporte del terreno y de los otros
gastos. Esto porque además que el porcentaje de la inversión que el banco
financia coincide con el financiamiento de un porcentaje del costo de construcción
esto puede ser objetivamente medible a través de la verificación de los estados de
avance de la obra las cuales se desglosan por partidas claramente identificadas y
valorizadas.
Es difícil poder controlar el desembolso de estos ”Otros Gastos” pero
existen dos formas que pueden ayudar a acotar este riesgo de no aporte. En
primer lugar debe verificarse que la empresa inmobiliaria cuente con la solvencia
adecuada a los niveles de inversión presentados y especialmente con los flujos
para efectuar su aporte. En segundo lugar debe solicitarse a la empresa junto con
el avance de la obra y la planilla de ventas un breve detalle del financiamiento de
la obra hasta ese momento.
Anticipo no Devuelto
Todo anticipo que se otorgue a un financiamiento inmobiliario implica que se
está rompiendo el “principio fundamental” que el saldo por girar del banco termina
la obra.
Esto es importante para tener en cuenta en los montos de anticipo que se
otorguen y en el descuento mensual proporcional al avance. Si existe una
empresa tercera que construye, el riesgo es menor, si se solicita por parte de la
inmobiliaria a la constructora una boleta de garantía por el monto del anticipo.
Pari Passu (aporte proporcional del socio al avance de obra)
En este caso, al igual que el anterior, a la partida sabemos que se está
contraviniendo el principio de que con el saldo por girar de la línea aprobada se
termina la obra. Se debe considerar que si se pasa el PNRI, existe el riesgo que el
banco termine por financiar el aporte de la empresa. En estos casos debe
analizarse si, considerando que el banco tenga que financiar este aporte, la
estructura financiera todavía es razonable. Debe analizarse cuidadosamente en
estos casos si la empresa tiene la solvencia y los flujos para hacer este aporte.
Retenciones a Contratistas
En algunos casos las inmobiliarias retienen a las constructoras en cada
estado de avance un monto porcentual como garantía de cumplimiento. Si el
banco no toma la precaución de a su vez descontar del giro el mismo monto
anterior, se corre el riesgo de que una vez terminada la construcción y girada
completamente la línea aprobada para el efecto, inmobiliaria todavía cuente con
una deuda con la constructora, lo que puede afectar la recepción final del
proyecto.
Proveedores
Existe la posibilidad que la empresa financie parte de la obra con el plazo
proveedor, y que al igual que el caso de las retenciones a contratistas, puede
terminarse la obra teniendo girada toda la línea y la inmobiliaria todavía tener
deudas con proveedores. Esto puede controlarse en cada estado de avance,
exigiendo que junto con el avance de la obra y la planilla de ventas del proyecto la
empresa nos informe del financiamiento de la obra hasta ese instante.
Pérdidas de Holguras
Aquí veremos cómo se afecta el coeficiente de seguridad o la holgura del
proyecto por un cambio tanto en las variables controlables como no controlables
por el Banco.
Si al final del proyecto nos enfrentamos que tenemos un 30% de menor flujo
para el pago de los créditos por : Preventas no ingresadas, bajas de precio,
canjes no considerados, y adicionalmente tenemos un 30% de mayor
financiamiento debido a: Intereses no contemplados, sobrecostos de obra, otros
gastos no-construcción que aportaba la empresa, giro mayor al avance, anticipo
no devuelto, pari passu empresa no cumplido, retenciones a contratistas gastadas,
proveedores no pagados. La holgura diseñada se pierde completamente, el Flujo
de ventas se hace igual a la deuda máxima.
El menor flujo de pago combinado con el mayor financiamiento obligado se
potencian y aceleran la pérdida de holguras. Queda claro además que antes de la
recepción final del proyecto siempre el numerador es a lo más (el flujo) y el
denominador es a lo menos (la deuda final).
En nuestra experiencia reciente, lo anterior ocurrió en la realidad y en
algunos casos la relación: Flujo de Ventas/Deuda Máxima, se hizo incluso menor a
1.
El Seguimiento
Como hemos visto, si bien el diseño o las holguras tomadas en el modelo de
financiamiento son las correctas, el mantener estas holguras hasta el pago del
crédito no es tarea fácil. Y esto es porque existen una serie de variables
controlables - hemos identificado al menos diez- que si no se tienen los conceptos
claros de los principios del financiamiento inmobiliario pueden fácilmente ser
incontroladas.
Esto no es fácil de entender para quienes toman las decisiones de
organización de proyectos inmobiliarios. Estos conocen muy bien y han sido
exitosos en el financiamiento y administración de créditos del resto de las
empresas no inmobiliarias pero no conocen en detalle la carga de trabajo que
significa el manejar la línea de crédito para el financiamiento de un proyecto
inmobiliario.
La Organización
El trabajo exhaustivo del ejecutivo inmobiliario no termina con la aprobación
de la línea de crédito para el proyecto inmobiliario, sino que verdaderamente ahí
comienza. Se requiere hipotecar el terreno, revisar preventas, girar contra avance
de obra, descontar las preventas, recibir los abonos por cada unidad y concepto
(ahorro, subsidio, hipotecario), analizar las garantías de las unidades terminadas
comparando lo recibido con lo aprobado, etc.
Un proyecto puede tener centenares de unidades para las cuales debe
guardarse toda la información de los ingresos recibidos y su detalle.
Existen proyectos de pocas unidades y muy caras ó de muchas unidades y
de bajo de precio, etc.
Un análisis detallado nos indica que la medición de la cartera de clientes de
un ejecutivo inmobiliario debe basarse principalmente en el número de unidades
que está financiando simultáneamente. Esto porque no es lo mismo, en cantidad
de trabajo, manejar un proyecto de diez casas de UF 10.000 que cien casas de UF
1.000 a pesar que puede ser el mismo nivel de colocaciones (UF 100.000), el
mismo número de clientes (uno) y el mismo número de proyectos (uno).
Por otra parte para igual número de unidades, el cliente que tenga más
proyectos va a requerir mayor trabajo para el ejecutivo. Y también para igual
número de unidades financiando, el ejecutivo que tenga más número de clientes
tendrá más trabajo.
Por tanto, para definir cual es la óptima cartera de un ejecutivo inmobiliario, y
para comparar carteras inmobiliarias equivalentes entre ejecutivos, se deben
tomar en cuenta los siguientes parámetros: de unidades financiando, de
proyectos, número de clientes y monto de la colocación. Siendo el número de
unidades financiando el parámetro que debe tener la más alta ponderación.
Dado que en la cartera de cualquier ejecutivo inmobiliario se manejan
empresas constructoras (contratistas), debe tomarse en cuenta este efecto. Este
tipo de empresas en general se las puede medir por los parámetros clásicos.
Para visar los giros y los alzamientos deben existir en las unidades
controladoras, personal capacitado con conocimiento de los principios básicos del
financiamiento de proyectos inmobiliarios.
La Comunicación
Muchos de los problemas que se produjeron con la crisis del sector inmobiliario
se debieron a que los bancos no comunicaron correctamente a las inmobiliarias
cuales son los procedimientos para el manejo de este tipo de proyecto. Para
acotar esto se deben explicar claramente antes del primer giro las pautas sobre
las cuales el banco opera en este sector y los fundamentos que hay detrás para
este proceder.
Conclusión Final
La contracción que vivió la economía chilena entre octubre de 1998 y agosto
de 1999 ha repercutido hasta ahora en el sector de la construcción e inmobiliario.
Una mayor ventas de viviendas, oficinas o la ejecución de obras civiles
conllevan una reactivación generalizada debido al mayor consumo de materiales
de construcción, contratación de mano de obra y mayor recaudación de impuestos
para las arcas fiscales, en una suerte de efecto multiplicador. En base al incentivo
tributario decretado en 1999, el sector inmobiliario y construcción reanudaron
proyectos de inversión que hoy están en el mercado y en un contexto donde la
recuperación de la demanda interna que se proyectó no se está cumpliendo.
En este momento las condiciones del mercado son óptimas para comprar, la
tasa de interés de instancia esta en niveles históricos de baja, por lo tanto, las
tasas por los créditos hipotecarios son bajas; la inflación está controlada, por lo
que no debiera haber aprensiones y, además la oferta de viviendas existentes es
muy buena.
Dado lo anterior los bancos han comenzado a aumentar sus colocaciones en
este tipo de proyectos, pero basados en las experiencias de la crisis vivida, se han
tenido que resguardar y generar unidades especiales que ayuden a minimizar y
acotar los riesgos asociados a este tipo de inversión.
Como resumen podemos señalar que la identificación de los riesgos
asociados, el cumplimiento de los principios fundamentales y el manejo de
herramientas en el financiamiento de proyectos inmobiliarios, ayudarán a
maximizar las utilidades de las entidades financieras.
Finalmente se puede concluir que el sector inmobiliario es altamente rentable
para las entidades financieras, pero como se cumple la paradoja de que “A mayor
Rentabilidad Mayor es el Riesgo” se deben tener las herramientas y provisiones
necesarias para el manejo de estas inversiones cuando vuelva ha crecer este
sector a tasas anteriores a la crisis.
Anexos
Anexo 1
Evaluación Crédito Inmobiliario Banco Santiago
Objetivo
Con el objetivo de unificar criterios de: evaluación; presentación a comité; y
seguimiento de proyectos inmobiliarios, a continuación se presenta una serie de
recomendaciones que deben ser consideradas al momento de analizar y
administrar este tipo de créditos:
A continuación se detallan los antecedentes mínimos que deben ser solicitados y
analizados cuando se trate de un proyecto inmobiliario.
a) Socios
a.1 Character
El Character se considera necesario pero no suficiente para el otorgamiento del
crédito. Los clientes deben tener un buen character, lo cual debe estar descrito
para todo cliente -en particular si es nuevo-. Siempre se deben consultar los
boletines comerciales e indicar en la evaluación su resultado.
a.2 Experiencia
Verificar experiencia de haber desarrollado proyectos similares anteriormente, o
bien si se está asesorando con personal que cumpla este requisito. En este último
caso, se debe condicionar su presencia durante todo el proyecto. Se debe indicar
las obras más relevantes en las cuales ha participado.
a.3 Solvencia
Analizar la situación financiera de los socios : Estado de Situación, si son
personas naturales; balances, obras en ejecución y otros sin son empresas.
b) Inmobiliaria
b.1 Obras en Ejecución
Solicitar un detalle de todas las obras que esté ejecutando donde se incluyan:
nombre de proyecto, tipo proyecto, valor venta total, unidades, valor promedio
unidades, valor de inversión, % avance, % vendido, deuda actual, deuda máxima,
ingresado por ventas, fondos por recibir de ventas y saldo por vender.
b.2 Balances
Contar al menos con los tres últimos Balances los cuales se deben contrastar con
las obras en ejecución antes analizadas y la deuda con la S.B.I.F.
b.3 Deuda Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras -S.B.I.F.
Analizar la evolución y contrastar con el balance y obras en ejecución.
c) Análisis de Mercado
En general los gestores inmobiliarios enfrentan un precio y, la velocidad de venta
(que determina la rentabilidad) a ese precio, depende de los proyectos que se
están gestando simultáneamente con el propio y, principalmente de la capacidad
del mercado para absorber periódicamente una cantidad de unidades nuevas.
Lo anterior significa que se hace necesario solicitar a la empresa un estudio de
mercado relativo al proyecto que se analiza o en su defecto hacer un análisis
propio o a través de un tasador autorizado.
d) Proyecto
Todo proyecto inmobiliario, antes de su aprobación, debe ser analizado por un
tasador autorizado del Banco o por el Area Evaluación Créditos de Construcción.
Esto podrá excepcionarlo el Gerente de Crédito Inmobiliario quién tendrá en
consideración factores como: Empresa con experiencia en proyectos similares en
terrenos contiguos, etc. Ver procedimiento excepcional página 7, ítem 1.9.3.
Este análisis debe cubrir al menos los siguientes aspectos:
d.1 Ubicación
Clara descripción, acompañada de plano del sector donde quede señalado el
proyecto.
d.2 Descripción
Tipo de edificio, tipología, superficies, bodegas, estacionamientos, etc.
d.3 Arquitectura
La decisión de compra de una vivienda u oficina depende, entre otras variables, de
la tipología de la propiedad (necesidad, comodidad y cultura) y de sus
características arquitectónicas (belleza). De aquí nace la importancia de la
experiencia del arquitecto y de que logre una adecuada distribución de espacios,
grado de terminaciones y armonía en la fachada, respecto del mercado definido.
Es necesario conocer el arquitecto y su experiencia en desarrollo de proyectos
similares.
d.4 Análisis de Costos
En general los costos de todo proyecto de edificación pueden descomponerse en:
Terreno, Construcción y Otros Gastos.
- Terreno: idealmente deberá contarse con una tasación, esta deberá considerar,
entre otros, aspectos como ubicación y normativa legal.
- Construcción: relativo a sus especificaciones se deberá tener un juicio sobre el
valor por m2 total construido como por m2 útil.
-Otros gastos: se deberán analizar en forma individual así como su proporción
total en la inversión del proyecto
d.5 Análisis de precios de venta
Tanto a nivel unitario como su valor global. En el caso de las oficinas siempre se
debe señalar si el valor es con o sin IVA.
d.6 Apreciación de Mercado Específico
Analizar los proyectos que actualmente se están ejecutando en la zona con datos
de avance ventas y precios.
d.7 Apreciación General
Comentario que resuma los puntos anteriores con un juicio crítico del proyecto, así
como antecedentes adicionales no tratados anteriormente como normativa legal,
dotación de agua, barrios no consolidados, urbanizaciones especiales, etc.
d.8 Plazo de construcción
Analizar el plazo y tener un juicio sobre él.
d.9 Constructora
La constructora debe ser calificada por el Banco e idealmente debe ser
independiente de la inmobiliaria, con un contrato a suma alzada y entregar Boletas
de Garantía que caucionen sus obligaciones.
d.10 Permiso de Construcción
Verificar que el proyecto se encuentre aprobado y con su consiguiente permiso de
construcción.
Se debe posteriormente resumir el proyecto en 1 hoja donde se vacíe la
información cuantitativa de los puntos arriba mencionados. Esto se hace en un
formulario ad-hoc denominado Formulario de Información de Proyecto - FIP-.
e) Estructura de Financiamiento
La estructura de financiamiento es fundamental para la evaluación de la
rentabilidad del inversionista, mientras más se endeude para llevar a cabo el
proyecto, mayor es la rentabilidad que obtendrá respecto de su inversión. Sin
embargo por otro lado mientras mayor es el endeudamiento mayor es el riesgo del
proyecto.
Desde el punto de vista del Banco, mientras mayor es el endeudamiendo del
proyecto menos holgura existe para una rápida salida en caso de que se produzca
un deterioro en la situación de ventas u otros problemas que afecten el desarrollo
general del proyecto durante la construcción o después de terminado.
En general cuando se financia un proyecto inmobiliario siempre se financia un
porcentaje de este - no más de un 65% de la inversión total- y tal que la relación
(precio de venta / deuda máxima) sea superior o igual a 2 veces. El financiamiento
del Banco y la forma de giro, debe ser tal que asegure siempre que con el aporte
del Banco se termina totalmente el proyecto. En caso que exista anticipo, como se
indica más adelante, el anticipo debe descontarse del cálculo en su monto no
devuelto.
Dado que todo proyecto de edificación se puede descomponer en: Terreno,
Construcción y Otros Gastos, en general se puede asumir que el Banco está
financiando un porcentaje de la construcción.
Adicionalmente se establece que los desembolsos del Banco deben ser de
acuerdo al avance de la obra, con el objeto de asegurar que estos sean
efectivamente invertidos en ella.
Existen algunos casos en que se solicita un Anticipo del costo de construcción.
Este debe devolverse proporcional al avance de la obra y no puede superar el
20% del costo de construcción con un tope de un 50% del valor del terreno.
El porcentaje restante de la construcción debe ser aportado en primer lugar por la
empresa antes de que el Banco inicie su financiamiento.
Anexo 2
Seguimiento Créditos Inmobiliarios
A) Forma de desembolso
Siempre la empresa debe aportar antes su porcentaje en la construcción dado que
si el Banco es el primero en aportar en obra y posteriormente la empresa no
puede o no quiere aportar más en obra, la capacidad negociadora del Banco es
prácticamente nula y puede verse obligado a terminar la obra, finalizando el
proyecto con una estructura de financiamiento más desfavorable que la aceptada
inicialmente como riesgo normal.
Siempre, incluyendo los casos en que el Banco financia el 100% de la
construcción, en cada desembolso del Banco debe verificarse que el saldo por
girar del crédito aprobado sea mayor o igual al saldo por invertir para terminar la
obra. Si existe anticipo este debe descontarse del cálculo, considerando su
devolución proporcional al avance de la obra
Antes del primer giro del Banco debe verificarse la existencia del permiso de
construcción de obras. Cualquier excepción a esto - por un período no mayor de
tres meses y girando un monto que no supere un cierto porcentaje del valor del
terreno - debe darla explícitamente el comité que aprueba la operación,
requiriéndose en este caso seguimiento especial. Lo anterior es fundamental
puesto que puede ocurrir que luego de desembolsar parte de la Línea aprobada o
toda, la obra se termine y no se consiga el permiso antes mencionado, con lo que
la garantía en ese momento vale cero, o sólo tiene valor el terreno, o pasa por
elevados costos de demolición.
Antes de cualquier giro debe verificarse el avance de obra mediante un tasador
autorizado o por el Area de Evaluación de Créditos Construcción.
b) Ventas en Verde
Una manera de anticipar un cierto grado de éxito de un proyecto inmobiliario, es el
nivel de ventas en verde (ventas antes de recibida municipalmente la obra). Esto
se consigue mediante una eficiente gestión publicitaria y de marketing con
viviendas piloto, etc.
La venta en verde sólo puede considerarse como tal cuando implica un grado de
compromiso importante y fuertes barreras relativas de salida (multas, letras
aceptadas, etc.).
El financiamiento del Banco debe ir ajustándose a la evolución de las ventas en
verde de tal manera de ir reduciendo el margen aprobado en la medida que
ingresen flujos por este concepto. A pesar de que el proyecto pueda ser muy
exitoso y tener mucha venta en verde se requiere que los ingresos por ventas en
verde ingresen a la obra y no sean desviados hacia otros negocios que
desconocemos. En el extremo puede suceder que un proyecto excepcionalmente
exitoso se venda completamente en verde e ingresen esos fondos y la empresa
los ocupe en otro negocio y este fracase. Si el Banco no tomó la precaución de
reducir la línea aprobada, la obra se termina con la línea cursada al máximo y la
empresa podría no tener los fondos para pagar y solicitar los alzamientos. A pesar
que el Banco cuenta con la garantía completa, los compradores no diferencian a
quién le pasaron su dinero y exigen en conjunto que el Banco alce las garantías
de "sus" viviendas ya canceladas, enfrentándose el Banco con un problema social.
Dependerá del tipo y nivel de precio de cada proyecto, la forma de validar las
ventas en verde. A saber, se indican algunas orientaciones como ejemplo:
Rango de Fórmula de enganche Fórmula de enganche
Viviendas Precios Habitual Validación
PET UF300 -
UF400
Boleta G. Anticipo de
Subsidios
Solicitud del SERVIU de B.G. Anticipo
de Subsidios
Subsidio UF500-
UF1.000
Subsidios endosados a la
constructora
Revisión de endosos de subsidios >
50%
Mercado UF1.000-
UF2.000
-Entre 5% y 10% pie pagado
-15% o s documentado
durante la construcción
Revisión > 50%.
Validar promesa de compraventa,
multas, barreras de salida.
Chequear informes comerciales de
compradores.
Mercado > UF2.000 -Entre 5% y 10% pie pagado
-15% o s documentado
durante la construcción
Chequear que no es inversionista (sólo
se considera 1 vez)
Chequear que compradores
relacionados pagan y no es contra éxito
del proyecto.
Analizar canjes o permutas.
Anexo 3
Justificación de Crédito
Toda solicitud de crédito relativo a proyecto inmobiliario debe contener en la
Justificación del Crédito al menos los siguientes puntos:
Objetivo: Indicar objetivo de la solicitud
Antecedentes Generales:
Socios: porcentaje de participación, experiencia y situación financiera,
información sobre boletín comercial.
Empresa : Experiencia, obras actuales en ejecución.
Antecedentes del Proyecto
Descripción : Ubicación, pisos, departamento u oficinas,
estacionamientos, bodegas, etc.
Detalle de Inversión: se debe presentar un cuadro con:
m2 UF/m2 Total %/Inversión
I INVERSIÓN
Terreno %
Construcción
Edificación
Urbanización
Total construcción %
Otros Gastos
Honorarios proyecto
Aportes derechos y permisos
Gastos de ventas
Gastos generales
Costo Financiero
Total otros gastos %
TOTAL INVERSIÓN 100%
II INGRESOS POR VENTA
Deptos, Oficinas o Casas
Estacionamiento
Bodegas
TOTAL VENTAS
III UTILIDAD Y RENTABILIDAD
Utilidad
Rentabilidad sobre ventas
sobre inversión
Análisis de Mercado
Respecto de la Macro y Micro zona donde se emplace el proyecto.
Estructura de Financiamiento
Presentar un cuadro con la siguiente información:
Empresa Ventas
en Verde
Banco Total %
(MUF) (MUF) (MUF) (MUF)
Terreno
Construcción
Otros Gastos
INVERSIÓN
Esquema de precio de salida y relación venta a precio de lista/ deuda Banco
El precio de salida considera el valor al cual se podrían vender las unidades para
pagar el crédito solicitado al Banco en caso de que no se venda el proyecto al
valor establecido por la empresa al inicio. Para este cálculo deberá suponerse al
menos 1 año de intereses al peak de deuda y a la tasa máxima convencional.
Presentar un cuadro con la siguiente información:
Valor Unidad
1 Financiamiento Banco ( UF)
2 Intereses ( UF)
3 Deuda Total (1+2) ( UF)
4 N° unidades
5 Precio de salida UF/Unidad
Otro índice que deberá mostrarse es la relación del valor lista total, una vez que
las unidades estén terminadas, respecto de la deuda solicitada máxima al Banco:
Valor lista una vez terminado el proyecto/Deuda aprobada
Proyectos en Ejecución
Presentar un cuadro con al menos la siguiente información:
Proyecto Venta Inversión Deuda Valor % % Ventas Vendido Vendido Saldo
total total máxima unidades promedio avance vendido efectuadas recibido x recibir x vender
Esto debe separarse claramente entre Proyectos vigentes y Proyecto propuesto.
Antecedentes Financieros de la Empresa
Presentar un cuadro con la siguiente información:
CIFRAS EN M$ 20__ 20__ 20__ 20__
VENTAS
UT. OPERACIONAL
UT. NETA
CAPITAL DE TRABAJO
RAZÓN CORRIENTE
LEVERAGE
ACTIVOS FINANCIEROS
PASIVOS LARGO PLAZO
PATRIMONIO
DEUDA SBIF
Evaluación del Proyecto
Se debe adjuntar, como anexo, la evaluación del proyecto efectuado por el tasador
o el Area Evaluación Créditos de Construcción el que debe incluir el Formulario de
Información del Proyecto -FIP-.
EMPRESAS CONTRATISTAS
Para el caso de empresas contratistas se debe incluir:
Breve Descripción del Contrato
Descripción:
Monto:
Mandante:
Plazo:
Tipo Contrato:
Reajustes:
Forma de pago:
Obras en Ejecución
Listado de obras en ejecución con su avance correspondiente e indicar el índice
de Saldo de Obras por Ejecutar sobre patrimonio (SOE/Pat).
Llegada a Propuesta.
Listado de empresas que presentaron su oferta.
Bibliografía
Manual de Financiamiento a Empresas de Construcción- Banco Santiago,
año 2001.
Informe Sectorial de Construcción e Inmobiliario Banco Santiago, año
2001.
Experiencia personal como Analista de Riesgo de la División de Riesgo
Inmobiliario y Construcción del Banco Santiago, años 1999 al 2001.
Agradezco muy sinceramente el apoyo incondicional de mi familia, nuestra
Universidad y el Banco Santiago, instituciones presentes, en mi formación como
persona, profesional y trabajador.
Quiero dedicar este trabajo a todos los que de una u otra manera apoyaron este
proyecto. El cual es parte de un proceso y no su final.
Dios. Gracias por darme fuerzas y vida para estar aquí...
Mi madre. Por haberme enseñado a salir adelante e interiorizar en mi, que la
superación es un ejercicio diario...
Mi Hija. Ayleen, por ser la luz de mis días y la inspiración en mis sueños...
Don Mario. Por el apoyo incondicional, valorando y creyendo en mis
capacidades...
A mis Excolegas de Informática. Que me apoyaron como a un amigo...
A mis compañeros UNICIT. Que ayudaron a que esto fuera un trabajo en equipo,
Y a ti. Que me apoyaste y levantaste siempre que caí...
Sinceramente...
Jorge Rivera V.
Por: Jorge Rodrigo Rivera Valladares
Trabajo de titulación para optar al título de INGENIERO COMERCIAL
Profesor Guía: Sr. Arnold Rabanal
Profesor Informante: Sr. Arnold Rabanal
Director de Escuela: Sr. José Antonio Pavéz Campaña
Santiago – Chile – 2002

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Rivera Valladares Jorge Rodrigo. (2002, mayo 27). Principios para el financiamiento bancario de proyectos inmobiliarios. Chile. Recuperado de https://www.gestiopolis.com/principios-para-financiamiento-bancario-proyectos-inmobiliarios-chile/
Rivera Valladares, Jorge Rodrigo. "Principios para el financiamiento bancario de proyectos inmobiliarios. Chile". GestioPolis. 27 mayo 2002. Web. <https://www.gestiopolis.com/principios-para-financiamiento-bancario-proyectos-inmobiliarios-chile/>.
Rivera Valladares, Jorge Rodrigo. "Principios para el financiamiento bancario de proyectos inmobiliarios. Chile". GestioPolis. mayo 27, 2002. Consultado el 17 de Agosto de 2018. https://www.gestiopolis.com/principios-para-financiamiento-bancario-proyectos-inmobiliarios-chile/.
Rivera Valladares, Jorge Rodrigo. Principios para el financiamiento bancario de proyectos inmobiliarios. Chile [en línea]. <https://www.gestiopolis.com/principios-para-financiamiento-bancario-proyectos-inmobiliarios-chile/> [Citado el 17 de Agosto de 2018].
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