Plan de Negocio para la creación de una empresa inmobiliaria en Bogotá

Universidad Internacional de la Rioja
Máster Universitario en Dirección de Empresas (MBA)
PROYECTO EMPRESARIAL:
CREACIÓN EMPRESA
INMOBILIARIA EN LA CIUDAD DE
BOGOTÁ D.C. (COLOMBIA)
Trabajo fin de Master presentado por : Mauricio Garavito Perilla
Línea de investigación : Creación de nueva empresa.
Director/a : Thomas Baumert
Ciudad: Bogotá D.C.
Fecha: Febrero 2014
Firmado por: Mauricio Garavito Perilla
CATEGORÍA TESAURO: 3.2.5: Economía y Empresa Administración de Empresas
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RESUMEN
Actualmente la economía Colombiana refleja índices macroeconómicos bastante positivos
que demuestran crecimiento y estabilidad en sus diferentes sectores productivos, dentro de
los cuales se destaca el sector construcción y de servicios inmobiliarios, adicionalmente
existe un ambiente bastante favorable para la creación de empresas y desarrollo de
proyectos de emprendimiento, razón por la cual se detecta una excelente oportunidad para
la creación de una empresa inmobiliaria que aproveche todas estas ventajas y penetre el
mercado, aplicando estrategias de mercadeo que la diferencien de las empresas ya
establecidas y le permitan crecer y posicionarse.
Este plan de negocios recoge y concentra de manera ordenada y sistemática los planes de
Marketing, Operaciones, RRHH y Financiero que se desarrollaran para ejecutar de manera
integral la estrategia que se fundamenta en ofrecer los servicios de venta, avalúos, y
arrendamiento de Inmuebles en la ciudad de Bogotá D.C.
El proyecto demuestra viabilidad económica y financiera para ser desarrollado exitosamente
por los inversionistas, a la vez que genera empleos directos y contribuye al crecimiento de
la economía local de la cuidad de Bogotá D.C. y del país.
Palabras Clave: Sector Inmobiliario, Inmueble, Avalúo, Arrendamiento, Crecimiento,
Viabilidad
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ABSTRACT
Currently the Colombian economy reflects quite positive macroeconomic indicators that
demonstrate growth and stability in different productive sectors, among which the
construction sector and real estate services stands, there is additionally a very favorable
environment for business creation and development projects entrepreneurship, why an
excellent opportunity to create a real estate company that leverages all these benefits and
penetrate the market, applying marketing strategies that differ from established firms and
allow him grow and position is detected.
This business plan collects and concentrates in an orderly and systematic plans Marketing,
Operations, HR and Finance to be developed to comprehensively implement the strategy is
based on offering sale services, appraisals, and leasing of properties in Bogotá D.C.
The project demonstrates economic and financial viability to be successfully developed by
investors, while generating direct jobs and contributes to the growth of the local economy of
the city of Bogotá DC and the country.
Keywords: Real Estate Sector, Property, Valuation, Leasing, Growth, Viability
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INDICE DE CONTENIDOS
1. INTRODUCCION ............................................................................................................ 8
2. OBJETIVOS ESPERADOS ...................................................................................... 9
2.1 General: ................................................................................................................ 9
2.2 Específicos: .............................................................................................................. 9
3. ANALISIS DE ENTORNO ............................................................................................. 10
3.1 Entorno General: .................................................................................................... 10
3.1.1 Político: ........................................................................................................... 10
3.1.2 Económico: ..................................................................................................... 10
3.1.3 Sociocultural: .................................................................................................. 14
3.1.4 Tecnológico: .................................................................................................... 17
3.1.5 Ecológico: ....................................................................................................... 18
3.1.6 Legal: .............................................................................................................. 19
3.2 Entorno Específico (Sector): .................................................................................. 22
4. ANALISIS INTERNO .................................................................................................... 26
4.1 Matriz DAFO: ...................................................................................................... 26
5. PLAN DE MARKETING ................................................................................................ 27
5.1 ANÁLISIS DE SITUACIÓN: .................................................................................... 27
5.2 OBJETIVOS: .......................................................................................................... 27
5.2.1 General: .......................................................................................................... 27
5.2.2 Específicos: ..................................................................................................... 27
5.3 ESTRATEGIAS: ..................................................................................................... 28
5.3.1 Productos (servicios): ...................................................................................... 28
5.3.2 Precio: ............................................................................................................. 29
5.3.3 Plaza: .............................................................................................................. 30
5.3.4 Promoción: ...................................................................................................... 31
5.4 PLAN DE ACCIÓN: ................................................................................................ 31
5.5 CONTROL: ............................................................................................................ 33
6. PLAN DE OPERACIONES ........................................................................................... 34
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6.1 PRODUCTOS O SERVICIOS: ............................................................................... 34
6.2 ACTIVIDADES DEL PLAN DE OPERACIONES: ................................................... 34
6.3 PROCESOS: .......................................................................................................... 35
7. PLAN ORGANIZATIVO Y DE RRHH ............................................................................ 37
7.1 ORGANIGRAMA .................................................................................................... 37
7.2 PLANTILLA ............................................................................................................ 38
7.3 FUNCIONES Y PERFILES .................................................................................... 38
7.4 POLITICAS DE GESTION HUMANA ..................................................................... 43
7.4.1 Política de reclutamiento, selección y contratación. ............................................... 44
7.4.2 Política retributiva ................................................................................................... 44
7.4.3 Política de evaluación de desempeño .................................................................... 45
7.4.4 Política de formación y desarrollo profesional ........................................................ 45
7.4.5 Política de Principios y Valores .............................................................................. 46
8. PLAN FINANCIERO ..................................................................................................... 48
8.1 INVERSION INICIAL .............................................................................................. 48
8.2 FINANCIACIÓN ..................................................................................................... 49
8.3 CUENTA DE RESULTADOS PREVISIONAL ......................................................... 50
8.4 PRESUPUESTO DE TESORERIA ......................................................................... 51
8.5 BALANCE PREVISIONAL ...................................................................................... 52
8.6 ANALISIS ECONOMICO-FINANCIERO ................................................................. 52
8.7 VIABILIDAD FINANCIERA (VAN, TIR, PR) ............................................................ 54
9. CONCLUSIONES ......................................................................................................... 56
10. LIMITACIONES, PRINCIPALES AMENAZAS Y ALTERNATIVAS ............................. 57
11. REFERENCIAS ......................................................................................................... 59
ANEXOS .............................................................................................................................. 61
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INDICE DE ILUSTRACIONES
Ilustración 1. Evolución del PIB ............................................................................................ 11
Ilustración 2. PIB Trimestral Nacional y Sectores construcción e inmobiliario....................... 12
Ilustración 3. IPC 2013 vs IPC 2014 Proyectado .................................................................. 13
Ilustración 4. Comparativo Variación % IPC Nacional y Bogotá D.C. para todos los Sectores
Económicos y el Sector Vivienda Individualmente ................................................................ 13
Ilustración 5. Tasa de Desempleo Trimestral Nacional de Colombia y de Bogotá D.C. ........ 14
Ilustración 6. Población Nacional y de Bogotá D.C. segmentada por Sexo. ........................ 15
Ilustración 7. Crecimiento de la población de Bogotá D.C. año 2000 al 2050. ...................... 15
Ilustración 8. Mapa de Bogotá D.C. divido por zonas y por estratos Socioeconómicos ........ 16
Ilustración 9. Representación gráfica 5 fuerzas de Porter..................................................... 23
Ilustración 10. Grafica Competidores Directos. ..................................................................... 25
Ilustración 11. Diagrama del proceso de servicios Inmobiliarios del Proyecto. ..................... 36
Ilustración 12. Organigrama Empresa Inmobiliaria ............................................................... 37
Ilustración 13. Resultado del ejercicio .................................................................................. 50
Ilustración 14. Saldos de Tesorería. ..................................................................................... 51
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INDICE DE TABLAS
Tabla 1. Clasificación y Distribución de Estratos Socioeconómicos en Bogotá D.C.............. 16
Tabla 2. Resumen del marco legal de los servicios de avalúos inmobiliarios. ...................... 20
Tabla 3. Resumen del marco legal del servicio de Corretaje. ............................................... 21
Tabla 4. Resumen del marco legal de los servicios de Arrendamiento y Administración de
inmuebles. ............................................................................................................................ 21
Tabla 5. Matriz DAFO ........................................................................................................... 26
Tabla 6. Tarifas Avalúos Urbanos ........................................................................................ 30
Tabla 7. Cuadro de Control Indicadores cualitativos Plan de Marketing ............................... 33
Tabla 8. Actividades plan de operaciones ............................................................................ 35
Tabla 9. Plantilla de empleados............................................................................................ 38
Tabla 10. Inversión inicial del proyecto ................................................................................. 48
Tabla 11. Inversiones anuales .............................................................................................. 49
Tabla 12. Plan de Financiación. ........................................................................................... 49
Tabla 13. Características de la Financiación Ajena (Externa) ............................................... 49
Tabla 14. Cuenta de Resultados Previsional ........................................................................ 50
Tabla 15. Presupuesto de Tesorería .................................................................................... 51
Tabla 16. Balance previsional .............................................................................................. 52
Tabla 17. Indicadores de Liquidez, Solvencia y Rentabilidad ............................................... 52
Tabla 18. Flujo de Operacional e índices de Evaluación Financiera ..................................... 54
Tabla 19. Carga prestacional asociada al tipo de salario ...................................................... 61
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1. INTRODUCCION
La necesidad del ser humano de resguardarse y protegerse del clima, de los animales y
otros peligros de la naturaleza, al igual que la necesidad de establecerse en un sitio
geográfico, consolidar un grupo familiar con ciertos niveles básicos de calidad de vida y de
interacción socio-económica implican necesariamente la búsqueda del elemento satisfactor
a esta necesidad de alta prioridad para el ser humano y que le brinde acceso a un espacio
físico con ciertas características que lo hagan habitable y cómodo, lo cual se considera
como un bien tangible que puede ser negociado para Venta, alquiler, Administración y/o
construcción y que en la actualidad trasciende más allá del tema habitacional abarcando
también todo lo relacionado con comercio e industria.
En el mercado inmobiliario en el que oferentes y demandantes de inmuebles se conectan
para lograr acuerdos comerciales de beneficio común para las partes, se ha creado la
necesidad de agentes especializados que asesoren y establezcan servicios personalizados
e innovadores con contactos efectivos entre las partes, siendo este el punto de partida
sobre el cual se fundamenta este proyecto de creación de una empresa inmobiliaria para
que intervenga e intermedie en función de atender estas necesidades de mercado en la
ciudad de Bogotá D.C. (Colombia) y generar beneficios económicos que garanticen
posicionamiento, sostenibilidad y crecimiento de la empresa.
Este proyecto se estructura a partir de las bases conceptuales y conocimientos adquiridos
en las diferentes asignaturas del MASTER DE DIRECCION Y ADMINISTRACIÓN DE
EMPRESAS-MBA, de manera que converjan todas las técnicas y teorías aprendidas,
focalizándose hacia un Plan Empresarial de diseño y bases teóricas sólidas, las cuales
garantizan la viabilidad y pre factibilidad de este proyecto Empresarial, no solo como trabajo
Final de Master para cumplir un requisito académico, sino como una opción real de Negocio
que se ejecutara a mediano plazo para realizar autogestión empresarial que
simultáneamente brinde soporte a la economía local de la región donde se establecerá
(Bogotá D.C.-Colombia), generando empleo e impacto social basado en responsabilidad
social corporativa y buenas prácticas ecológicas y medioambientales.
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2. OBJETIVOS ESPERADOS
2.1 General:
Definir y establecer un plan para la creación de una empresa inmobiliaria en la Ciudad de
Bogotá D.C.-Colombia, Aplicando conocimientos adquiridos en el Master en dirección y
administración de Empresas-MBA
2.2 Específicos:
Estudiar, analizar, conocer y comprender el entorno en que operara la empresa,
tanto a nivel general como sectorial.
Identificar y segmentar las necesidades del mercado inmobiliario.
Diseñar planes de Marketing, Operaciones y de estructura organizacional que
permitan el desarrollo óptimo del proyecto empresarial.
Diseñar servicios competitivos con elementos diferenciadores que permitan la rápida
introducción, crecimiento y sostenimiento en el mercado.
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3. ANALISIS DE ENTORNO
Conocer y entender el contexto en el que se desenvolverá la empresa inmobiliaria requiere
analizar de manera puntual las diferentes variables externas que pueden influir de en la
ejecución del proyecto empresarial y su puesta en marcha, por lo que se analizan estos
aspectos tanto a nivel global y general como a nivel especifico con total énfasis en el sector
inmobiliario, el cual es el que enmarca este proyecto empresarial.
3.1 Entorno General:
Dado que la empresa se establecerá y operara en Bogotá D.C. (Colombia), el análisis del
entorno general (país) se enfoca a esta región geográfica y para ello se aplica la
herramienta de análisis PESTEL, con la cual se desagregan los diferentes aspectos
relevantes y de influencia para este proyecto empresarial.
3.1.1 Político:
En Colombia existe un sistema político democrático, que se gobierna bajo los
preceptos de su constitución política, La estructura del estado se compone de:
o Ramas del Poder Público: Rama ejecutiva, Rama legislativa y Rama
judicial.
o Organismos estatales: Órganos de Control, Organización electoral estatales y
otros (incluido el Banco Central).
Existe un Conflicto Armado interno que involucra al Gobierno, la población y varios
grupos armados (FARC, ELN, Autodefensas y Bandas criminales), desde octubre de
2012 el gobierno de Colombia y las Fuerzas Armadas revolucionarias de Colombia
(FARC) están negociando un acuerdo de Paz el cual en la actualidad se realiza en
CUBA (ADN, 2012).
El conflicto interno armado es una variable importante para el análisis de este proyecto, ya
que la lucha por las tierras en algunas regiones del país genera desplazamiento de
comunidades rurales hacia las grandes ciudades principalmente Bogotá (Ciudad Capital) lo
que aumenta la demanda de vivienda de interés social para compra o para alquiler.
3.1.2 Económico:
En términos generales la salud económica actual de Colombia (año 2014) presenta unos
indicadores favorables no solo a nivel interno sino también a nivel región (Latinoamérica), lo
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cual se valida con el análisis de los principales indicadores económicos y la prospectiva de
los mismos:
PIB (Producto interno Bruto): Durante 2013 el PIB creció un 4,3% respecto al 2012
(el sector construcción creció un 9,8% en este mismo periodo) (Departamento
Administrativo Nacional de Estadística DANE, 2014) y se proyecta para 2014 un
crecimiento del 4,7% respecto al 2013 (Ministerio de Hacienda Colombia, 2014).y
para el 2015 el sector construcción e inmobiliario estima crecer un 9,7%1 Lo que
refleja la estabilidad económica del país y unas favorables perspectivas que crean un
ambiente propicio en el cual desarrollar este proyecto empresarial.
Ilustración 1. Evolución del PIB
(Construida con información del DANE-Departamento Administrativo Nacional de Estadísticas)
Según el Fondo Monetario internacional-FMI Colombia es líder en perspectivas de
crecimiento en 2014 en el grupo de países de buenas prácticas, OCDE con una
estimación de PIB 2014 de 4,8% (Ministerio de Hacienda Colombia, 2014) y según
“The Economist” fue el país con mayor crecimiento (5,4%) en el primer semestre
de 2014 (Ministerio de Hacienda Colombia, 2014) lo que es muestra de una
excelente estabilidad económica para realizar inversiones. Presentando a su vez en
este mismo periodo un crecimiento de 14,2% en el sector construcción
(Departamento Administrativo Nacional de Estadística DANE, 2014)
Lo anterior Muestra un excelente escenario en términos de producción de la
economía colombiana y de su crecimiento, pero principalmente en el sector
construcción que es un aspecto clave y relevante en todo lo que relaciona el Sector
1 Cifra de crecimiento del sector construcción (de alta correlación directa con el inmobiliario) estimada para el año 2015 por la
Cámara colombiana de la Construcción: Fuente: http://www.elespectador.com/noticias/economia/construccion-crecera-97-
2015-proyecta-gremio-articulo-542958
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inmobiliario, principalmente al destacar su crecimiento por encima del PIB, indicando
así que la construcción crece más rápido que la economía del país, tal como se
muestra en el siguiente análisis grafico de los tres primeros meses del año 2014,
donde se observa como el sector construcción supera el crecimiento del país,
generando así oportunidades para el sector inmobiliario, el cual se mantiene estable
y acorde con el comportamiento de la economía nacional.
Ilustración 2. PIB Trimestral Nacional y Sectores construcción e inmobiliario
(Construida con información del DANE-Departamento Administrativo Nacional de Estadísticas -
https://www.dane.gov.co/files/investigaciones/boletines/pib/bol_PIB_IIItrime14.pdf)
IPC (índice de precios al Consumidor): La inflación de Colombia expresada a través
del indicador IPC muestra a Noviembre 2014 (11 Meses) UN 3,38% (Departamento
Administrativo Nacional de Estadística DANE, 2014) y se proyecta cerrar el año 2014
con un 3,65% (CORFICOLOMBIANA, 2014) frente al año anterior 2013 (1,94%).
Este comportamiento del IPC implica un aumento que impactara en los precios de La
vivienda, Arriendos, Salarios y otros factores asociados a la operación de una
inmobiliaria lo que implicara un ajuste tanto en los precios del mercado de los
servicios inmobiliarios como en los costos y gastos internos del proyecto de acuerdo
a la variación de la inflación.
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Ilustración 3. IPC 2013 vs IPC 2014 Proyectado
Construida con información del DANE (Departamento Nacional de Estadísticas)
En cuanto a la ciudad de Bogotá D.C. el IPC en lo corrido del año 2014 (ENE-NOV) muestra
que tanto el consolidado de todos los sectores como el sector Vivienda son superiores al
total nacional, lo que indica que el acceso a vivienda y los gastos que se derivan de este
sector son más elevados, siendo esta una variable que toma relevancia para este proyecto
empresarial ya que impacta directamente en los costos asociados a los servicios
inmobiliarios y a los precios de estos servicios para esta ciudad en la cual se centrara la
operación de la empresa inmobiliaria.
Ilustración 4. Comparativo Variación % IPC Nacional y Bogotá D.C. para todos los Sectores Económicos y el
Sector Vivienda Individualmente
Grafica construida con información del DANE (Departamento Nacional de Estadísticas)
Desempleo: El desempleo en Colombia ha venido disminuyendo de manera positiva
al punto que en Septiembre de 2014 la tasa de Desempleo Nacional fue de 8,4%
siendo una de las más bajas en los últimos 14 Años (Diario El Espectador, 2014) y
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su comportamiento trimestral desde 2013 refleja también una disminución de esta
tasa al comparar los mismos trimestres.
Otro aspecto importante y relevante para este proyecto empresarial es la Tasa de
Desempleo de la Ciudad de Bogo D.C. donde se Establecerá la Empresa
Inmobiliaria, la cual es menor a la tasa nacional lo que indica que la situación laboral
de esta ciudad es mucho mejor que el promedio Nacional, derivándose de esta
situación una mayor estabilidad económica de los Hogares con mejores condiciones
en su calidad de vida y mayores posibilidades económicas de Acceso a Propiedades
o servicios relacionadas con el ramo Inmobiliario.
Ilustración 5. Tasa de Desempleo Trimestral Nacional de Colombia y de Bogotá D.C.
Construida con Información del DANE (fuente:
http://www.dane.gov.co/files/investigaciones/boletines/ech/ech/anexo_ech_oct_14.xls)
3.1.3 Sociocultural:
Demografía: La población de Colombia en 2014 (Jun 30) es de 47,6 Millones de
Habitantes de los cuales 7,7 Millones de habitantes corresponden a la Ciudad de
Bogotá D.C. lo que equivale a un 16,3% de la Población del País, lo que la convierte
en la ciudad con mayor número de habitantes de Colombia (Mayor número de
Mujeres que Hombres), Destacándola como una plaza favorable para el negocio
inmobiliario dada sus proyecciones demográficas de crecimiento que demandaran
predios para vivienda y comercio lo que impactara en la dinámica de los temas
inmobiliarios con una gran oportunidad dada por la mayor población femenina de la
ciudad, ya que el 63% de las búsquedas Online de inmuebles es realizada por
mujeres en Colombia (Lamudi, 2014)
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Ilustración 6. Población Nacional y de Bogotá D.C. segmentada por Sexo.
Grafica construida con información del DANE (Fuente:
http://www.dane.gov.co/files/investigaciones/poblacion/proyepobla06_20/VisorCertificaPPO_Oct11.xls)
Ilustración 7. Crecimiento de la población de Bogotá D.C. año 2000 al 2050.
Grafica contruida a partir de Informacion DANE (Depratamento Administrativo Nacional de Estadisticas) y laSDP
(Secretarias distrital de Planeacion de Bogota)
Otro Aspecto demográfico que es relevante para este proyecto inmobiliario es la
segmentación de la cuidad de Bogotá D.C. en estratos que clasifican las zonas de la
ciudad y los inmuebles residenciales con base en sus características físicas y el nivel
socioeconómico, este aspecto es importante en este análisis de entorno porque el
valor de los terrenos e inmuebles de la Ciudad de Bogotá D.C. (Zona Urbana) está
ligado a esta estratificación (SECRETARÍA DISTRITAL DE HACIENDA DE BOGOTA
D.C.) , al igual que los impuestos y el costo de los servicios públicos Domiciliarios
que tenga vinculados el inmueble (Agua, Energía Eléctrica, Teléfono, Gas y Otros)
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(Departamento Administrativo Nacional de Estadística DANE) Por lo tanto a mayor
estrato Socioeconómico mayor será el valor del M2 dado que su ubicación y entorno
presentan mejores condiciones físicas, sociales, urbanísticas y de transporte (Vías y
Rutas) y a menor estrato estas condiciones desmejoran proporcionalmente, a
continuación se relacionan los estratos, sus características y su ubicación en la
ciudad de Bogotá D.C.
Tabla 1. Clasificación y Distribución de Estratos Socioeconómicos en Bogotá D.C.
Construida Con Información del Instituto de Estudios Urbanos - Fuente:
http://institutodeestudiosurbanos.info/endatos/0200/02-030-vivienda/02.03.01.htm
Ilustración 8. Mapa de Bogotá D.C. divido por zonas y por estratos Socioeconómicos
Fuente: http://farm6.static.flickr.com/5240/5881694768_c8f59af37d_o.jpg
Migración: Según el último censo de 2005 el 40,4% de la población de Bogotá
D.C. es Migrante de Toda la vida y el 5,3% era migrante de los últimos 5 años (2000
a 2005), Acentuándose Principalmente en zonas periféricas de Bogotá D.C.
temporalmente mientras se vinculan Social, Laboral y/o Académicamente esta
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transición la hacen principalmente en Viviendas arrendadas o Familiares y una vez
logran establecerse laboralmente enfocan sus esfuerzos económicos a adquirir una
Vivienda propia (Casa o Departamento) en zonas más centrales de la Ciudad que les
ofrezcan mejores condiciones y Calidad de Vida (Banguero Lozano, 2013) , siendo
este un aspecto bastante importante a tener en cuenta en este análisis dada la
dinámica de estos flujos migrantes y sus necesidades de estabilidad y acceso a
Vivienda lo que los convierte en un potencial grupo con expectativas por los servicios
Inmobiliarios.
3.1.4 Tecnológico:
Durante los últimos años en Colombia se han impulsado desde el gobierno central políticas
para fomentar el desarrollo y la expansión de las TIC’s como una herramienta que
implementada de forma masiva genere competitividad y mayor dinámica a la economía del
país, lo anterior sin duda transmite estos esfuerzos a ciudades como Bogotá D.C. ya que por
su importancia al ser la capital y epicentro de negocios del país concentra la mayor cantidad
de población e Inmuebles, lo que la ha llevado a fortalecer y ampliar su acceso de forma
masiva a la Internet y todo lo relacionado con TIC’s para transformar la forma de hacer
negocios de todo nivel, dentro de los cuales uno de los más impactados con estos cambios
y avances tecnológicos es el negocio Inmobiliario el cual se ha visto beneficiado
ampliamente con la facilidad y oportunidad que brindan las búsquedas On-Line ya que
eliminan los desplazamientos físicos y permiten hacer comparaciones de diferentes
opciones sin el mayor esfuerzo, lo que sin duda también aumenta la competitividad y la
competencia ya que cada vez la tendencia de negocios inmobiliarios está migrando hacia el
internet principalmente por que el acceso y la mayor penetración con tendencias crecientes
hacia los dispositivos móviles como Smartphones y tabletas los cuales ya donde la
penetración de estos para Bogotá D.C es del 59% (Lamudi, 2014) y las principales
plataformas son Android que tiene mayor presencia en zonas Rurales y ciudades
intermedias y IOS (Apple) que tiene mayor éxito en zonas Urbanas como Bogotá D.C. y
Antioquia entre otras ciudades de gran tamaño (Lamudi, 2014).
Otro Aspecto de gran relevancia para el entorno tecnológico es la importancia de las bases
de datos de clientes para una inmobiliaria, de aquí que se mire hacia las herramientas
tecnológicas de gestión de relaciones con los clientes como los CRM (customer relationship
management), los cuales ofrecen desde distintas plataformas e interfaces una herramienta
informática que consolida el proceso de negocio de las gestión de clientes para poder
explotar al máximo la información de estos como sus gustos, comportamientos entre otras y
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así lograr predecir tendencias y anticipar de esta manera movimientos que brinden mayores
ventajas competitivas en el mercado.
3.1.5 Ecológico:
La ecología y el medio ambiente son la gran preocupación mundial hoy en día, ya que a
medida que la humanidad ha realizado grandes avances significativos a nivel tecnológico,
agrícola e industrial estos desarrollos han tenido efectos contaminantes y destructivos para
el planeta, el cual se ha visto afectado en todo su ecosistema natural principalmente en las
grandes ciudades donde hay mayor población y una amplia densidad demográfica como es
el caso de Bogotá D.C.
El manejo medioambiental Nacional y Distrital de Bogotá D.C. se enfoca principalmente en
las siguientes 9 Políticas (Secretaria Distrital de Ambiente, 2014):
1. Salud Ambiental (Aire, Ruido, Radiación electromagnética, Calidad del agua,
Seguridad química, Alimentos Sanos, Medicamentos seguros, Cambio Climático,
Hábitat, espacio Público y Movilidad).
2. Conservación de la Biodiversidad
3. Manejo del Suelo de Protección en el D.C.
4. Educación ambiental
5. Humedales del D.C.
6. Ruralidad (Política Pública y plan de gestión para el desarrollo sostenible)
7. Producción sostenible
8. Eco urbanismo y construcción sostenible
9. Protección y Bienestar animal
Estas políticas enmarcan y controlan a todo el ámbito empresarial y residencial por lo que
son un factor de gran relevancia para este proyecto ya que este sector aunque ha sido gran
impulsor de la economía nacional y distrital de Bogotá D.C. También ha sido en gran medida
responsable de un crecimiento desmedido con poca planificación y falto de coherencia en el
uso de los recursos naturales, aportándole mayor validez a la intervención del gobierno a
través de estas políticas las cuales adquieren total protagonismo en este análisis del entorno
Ecológico no solo por la obligatoriedad en el cumplimiento de las mismas sino por la
responsabilidad social empresarial que tendrá este proyecto donde unos de los principales
aspectos será el cuidado medioambiental y el sostenimiento y mejoramiento en la calidad
del entorno en que se desarrolle.
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3.1.6 Legal:
El entorno legal para este proyecto presenta varios aspectos que reglamentan no solo la
creación de la misma sino los parámetros dentro de los cuales deben operar en función de
una sana competencia y trasparencia en su relación con la sociedad.
Aspectos legales para crear empresa:
La creación de empresa en Colombia implica cumplir con ciertos requisitos y trámites
necesarios para su constitución legal y de esta manera se ejercen derechos se contraen
también obligaciones ante el estado y la sociedad en general, de aquí la importancia de su
formalización legal la cual requiere de los siguientes pasos (Camara de Comercio de Bogota
D.C.(CCB), 2014):
1. Tomar Asesoría en el Centro de Emprendimiento “Bogotá Emprende” del CCB la
cual es Gratuita.
2. Consultar los tramites y documentos requeridos por la CCB:
a. Original del documento de identidad.
b. Formulario del Registro Único Tributario RUT
c. Formulario Registro Único Empresarial y Social (RUES)
d. Carátula única empresarial y anexos según corresponda (Persona Natural,
Persona Jurídica, Establecimiento de Comercio, Proponente), Para este
proyecto se seleccionara la opción de Persona Jurídica2 ya que es el que más
se ajusta a las características legales del modelo de negocio.
3. Realizar el Registro Único Tributario (RUT) el cual Administra la Dirección de
Impuestos y aduanas Nacionales (DIAN) y quien otorga el Numero de Identificación
Tributaria (NIT)
4. Constitución a través de Documentos:
a. Minuta de Constitución: Para este proyecto aplica la figura de “Sociedad por
Acciones Simplificada S.A.S.3
b. Escritura Pública de Constitución: Esta se puede en cualquier Notaria sin
importar el Valor de los activos o el número de trabajadores, de acuerdo a lo
establecido en el Articulo 110 del Código de Comercio4
5. Diligenciar los Formularios:
2 Persona Jurídica: Se llama persona jurídica a una persona ficticia, capaz de ejercer derechos y contraer obligaciones, y de
ser representada judicial y extrajudicialmente. - Fuente: http://www.ccb.org.co/Cree-su-empresa/Formalizacion-
empresarial/Constituya-su-empresa-como-Persona-Juridica
3 La creación de la “Sociedad por Acciones Simplificada S.A.S.” esta regulada por la ley 1258 de 2008 (Diciembre 5) cuyo texto
se puede consultar en esta dirección Web: http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=34130
4 El código de Comercio se expide bajo el Decreto 410 de 1971 y se puede consultar en esta dirección web:
http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=41102
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20
Mauricio Garavito Perilla
a. Formulario Registro Único Empresarial y Social (RUES)
b. Carátula única empresarial Persona Jurídica
c. Formulario adicional de registro con otras entidades5
6. Formalización a través del Registro de la matricula mercantil de la Cámara de
Comercio de Bogotá D.C.
Aspectos legales Sector Inmobiliario:
Este Sector es vigilado por las autoridades Locales, en cuyo caso para este proyecto
corresponde a la Alcaldía Mayor de Bogotá D.C. a través de la oficina de Control de
Vivienda Adscrita a la secretaria del Hábitat.
Este sector tiene la particularidad que para cada servicio inmobiliario ofrecido, aplica una
regulación y/o marco jurídico diferente, el cual se resume de la siguiente manera:
Marco legal para Avalúos:
Tabla 2. Resumen del marco legal de los servicios de avalúos inmobiliarios.
Construida con información de diferentes fuentes, las cuales están señaladas en la misma tabla
5 Con este formulario, la Cámara de Comercio envía la información a la Secretaría Distrital de Hacienda con el propósito de
llevar a cabo la inscripción en el Registro de Información Tributaria (RIT) siempre y cuando las actividades que va a realizar se
lleven a cabo en Bogotá y estén gravadas con el Impuesto de Industria y Comercio (ICA). Fuente: http://www.ccb.org.co/Cree-
su-empresa/Formalizacion-empresarial/Constituya-su-empresa-como-Persona-Juridica
NORMAS DESCRIPCION FUENTE
Ley 1673 del 19 de Julio de
2013
Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras
disposiciones
http://www.actualicese.com/nor
matividad/2013/Leyes/L1673-
13.pdf
Decreto 556 de 2014 Reglamenta la ley 1673 del 2013
http://www.sic.gov.co/drupal/site
s/default/files/normatividad/Decr
eto_556_2014.pdf
Decreto 1420 de 1998
por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el
artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76,
77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley
151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos.
http://www.alcaldiabogota.gov.c
o/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=1
508
Resolucn 762 DE 1998
Por la cual se establece la metodología para la realización de los avalúos
ordenados por la Ley 388 de 1997"
http://www.alcaldiabogota.gov.c
o/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=6
368
Competencia en materia de avaluos y Remuneracion de la labor de los
avaluadores con base en el numero de metros cuadrados de los inmuebles.
http://www.alcaldiabogota.gov.c
o/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=1
80
Decreto 422 de 2000
Establece los criterios a los que deben sujetarse los avaluadores para
determinar el valor comercial de los inmuebles y los datos minimos que
deben contener los informes finales.
http://www.alcaldiabogota.gov.c
o/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=6
010
Decreto 466 de 2000
Fija los valores de los honorarios para realización de avaluos de inmuebles
urbanos y rurales, segun la cantidad de metros Cuadrados y aplicables para
los procedimientos indicados en la Ley 546 de 1998 (Ley de Vivienda) -
relacionados con creditos hipotecarios.
https://www.superfinanciera.gov.
co/SFCant/Normativa/Publicacio
nesJuridicas/viviendauno/dec466-
011.html
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21
Mauricio Garavito Perilla
Marco legal para Corretaje:
Tabla 3. Resumen del marco legal del servicio de Corretaje.
Construida con información de diferentes fuente señalada en la misma tabla
Marco legal para Arrendamiento y Administración de Inmuebles:
Tabla 4. Resumen del marco legal de los servicios de Arrendamiento y Administración de inmuebles.
Construida con información de diferentes fuentes señaladas en la misma tabla
Aspectos legales de planificación urbanística de Bogotá D.C.:
La necesidad de organizar y planificar el diseño urbanístico de la ciudad de Bogotá D.C. en
función de realizar una asignación coherente del uso del suelo, la modificación y
actualización del mismo o la mezcla se usos en función del bienestar general de la
comunidad de la ciudad y el equilibrio entre las zonas urbanas para la interacción social,
cultural y de convivencia, se reglamenta a través del POT (Plan de Ordenamiento Territorial)
definiendo los estándares, límites y parámetros para desarrollar la ciudad tanto a nivel
NORMAS DESCRIPCION FUENTE
Decreto 410 de 1971 articulos
1340 al 1346
(Codigo de Comercio)
Referencias generales del corretaje y los alcances vinculantes contractuales
entre las partes
http://www.alcaldiabogota.gov.c
o/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4
1102
NORMAS DESCRIPCION FUENTE
Ley 820 de 2003
Por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana y se
dictan otras disposiciones para regular los contratos de arrendamiento. Se
hace énfasis en la promoción de los derechos de los colombianos a una
vivienda digna y a la propiedad con función social.
Decreto 3130 de 2003
Aplicable a los contratos celebrados para el arrendamiento de vivienda
urbana, teniendo en cuenta aspectos como el pago de los servicios públicos,
contrato de arrendamiento, depósitos y otros aspectos referentes al
arrendamiento de este tipo de inmuebles.
Decreto 1789 de 2004
Por el cual se establecen disposiciones en relación con las sociedades
especializadas en arrendamiento a fin de que éstas enfoquen sus esfuerzos
en el desarrollo de la actividad constructora.
Decreto 2223 de 1996
Por el cual se señalan normas que garantizan la participación activa de la
comunidad en el cumplimiento de los compromisos del Pacto Social de
Productividad, Precios y Salarios.
Ley 242 de 1995
Esta Ley modifica las normas legales que tienen en cuenta el
comportamiento pasado del Índice de Precios al Consumidor como factor de
reajuste de multas, valores catastrales, rangos, cuantías y cánones, y en su
lugar establecer criterios que hacen referencia a la meta de inflación, con el
objeto de ajustar la legislación de conformidad con el Pacto Social de
Productividad, Precios y Salarios. Además determina la forma como deberá
tenerse en cuenta la meta de inflación en la expedición de normas por parte
del Gobierno Nacional y las Administraciones Distritales, Municipales y
Departamentales.
Ley 56 de 1985
Por la cual se dictan normas sobre arrendamiento de vivienda urbana y otras
disposiciones que garantizan el derecho a la vivienda para la familia
colombiana como una obligación del Estado.
digo de Comercio Decreto
410 de 1971
Que regula todo lo concerniente con establecimientos de comercio y su
protección legal.
Ley 675 del 2010 Rige el tema de copropiedades y propiedad horizontal.
http://www.lonjacolombiana.com
/normatividad.htm
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Mauricio Garavito Perilla
Residencial como Comercial e Industrial ubicando como uno de los pilares fundamentales
de este ordenamiento la estructura ecológica y ambiental de la ciudad.
El POT (Plan de Ordenamiento Territorial) en términos legales es el Decreto Distrital 364 de
2013 con suspensión provisional conforme con lo ordenado por la Sección Primera del
Consejo de Estado en auto del veintisiete (27) de marzo de dos mil catorce (2014)
(Secretaria Distrital de Planeacion de Bogota D.C., 2014).
La importancia del POT sobre el uso del suelo y el díselo urbanístico de la ciudad genera un
impacto directo en este proyecto empresarial ya que tiene incidencia y consecuencias
directas sobre el avaluó y/o arriendo de los inmuebles los cuales pueden cambiar de uso de
acuerdo con los cambios en esta normatividad y de esta manera modificar los valores de
dichos servicios inmobiliarios o en casos extremos obligar a la venta o expropiación de
predios, terrenos e inmuebles que sean requeridos para el desarrollo del POT.
Aspectos legales en materia laboral:
La relaciones laborales en todo el territorio colombiano están reglamentadas por el Código
Sustantivo del Trabajo” siendo esta jurisprudencia la base para garantizar las derechos y
obligaciones tanto de empleados como de empleadores y cuyo objeto es: lograr la justicia
en las relaciones que surgen entre patronos y trabajadores, dentro de un espíritu de
coordinación económica y equilibrio social. ( Decreto Ley 2663 del 5 de agosto de 1950,
1951)
Este marco jurídico es importante para este proyecto dado que bajo esta jurisprudencia se
enmarcaran las relaciones laborales y contractuales de todos los empleados que se vinculen
para desarrollar este proyecto.
3.2 Entorno Específico (Sector):
El análisis del Sector es un aspecto fundamental para entender el contexto competitivo en el
que se desarrollara este proyecto y una herramienta que brinda una perspectiva bastante
completa y amplia de un sector es la de Michael Porter conocida como el análisis de las
Cinco fuerzas (Harward Business publishing, 2008):
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Empresa Inmobiliaria en Bogotá D.C. - Colombia
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Mauricio Garavito Perilla
Ilustración 9. Representación gráfica 5 fuerzas de Porter
Fuente: Universidad internacional de la Rioja-Master en administración y Dirección de Empresas MBA. Tema 4.3:
Análisis de la estructura del sector
Acceso de Nuevos competidores:
En la actualidad la dinámica de la ciudad en temas inmobiliarios se ha venido
desarrollando en proporción al crecimiento de la población y migración de ciertos
grupos de Ejecutivos y profesionales en busca de Vivienda y oportunidades de
negocio ha influenciado a que empresas inmobiliarias pongan su mirada en la cuidad
de Bogotá D.C. para iniciar operaciones como la Multinacional RE/MAX que llego
hace pocos años (2011) o ENGEL Y VÖLKERS que planea llegar en 2015 (Diario el
Heraldo, 2014), las cuales tienen gran trayectoria, experiencia y desean obtener una
cuota del mercado Inmobiliario de la ciudad principalmente en los estratos
Socioeconómicos de alto nivel.
Poder negociador de los Proveedores:
En el caso del negocio inmobiliario un proveedor es una persona Natural6 o Jurídica
en este caso oferente que pone en venta, Arriendo o avaluó su inmueble a través de
una inmobiliaria, para el caso puntual de las personas naturales el Poder negociador
es nimo, dado que las negociaciones suelen ser esporádicas y se tienden a limitar
a un solo predio o bien inmueble, caso contrario ocurre con las personas Jurídicas
como constructoras o Conjuntos habitacionales residenciales o propiedades
Horizontales, las cuales pueden poseer y generar volúmenes significativos de
potenciales negocios en cuyo caso su poder de negociación aumenta
6 Persona natural comerciante es aquella que ejerce esta actividad de manera habitual y profesional a título personal. Asume a
título personal todos los derechos y obligaciones de la actividad comercial que ejerce
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Empresa Inmobiliaria en Bogotá D.C. - Colombia
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Mauricio Garavito Perilla
proporcionalmente a la cantidad de predios o bienes Inmuebles que deseen poner en
Venta, Arriendo o Avalúo a través de la Inmobiliaria.
Poder Negociador de los Clientes:
El poder negociador de los clientes tiene las mismas condiciones que el de los
proveedores dado que el negocio inmobiliario es Sui Generis por lo que se da el caso
en que el oferente del Inmueble para Venta, Arriendo o Avalúo a la vez que provee el
bien también es cliente, dado que paga un precio económico por el Servicio de
Vender o Arrendar su bien Inmueble y en el caso de los avalúos los clientes son
aquellos que adquieren el servicio especializado de avalúos y en todos los casos el
poder negociador es directamente proporcional al volumen de negocios que genere
cada cliente.
Situación de los productos sustitutos:
Para los servicios Inmobiliarios de Venta y arriendo de Predios, bienes e Inmuebles
el principal sustituto es la eliminación del servicio de intermediación que ofrece la
inmobiliaria y estas operaciones sean realizadas directamente por el cliente de
manera que sea el mismo quien Arriende o realice la venta directa de su Inmueble.
Intensidad de la Competencia dentro del sector:
El sector Inmobiliario se caracteriza por ofrecer de manera genérica y homogénea
los mismos servicios (Arrendamiento, Administración de Inmuebles, Corretaje en
venta de inmuebles, Avalúos y Construcción) sin tener una ventaja competitiva
visible y definida que diferencie a los diferentes competidores en el mercado, La
competencia en este sector se da principalmente por la cantidad de agentes
inmobiliarios (Fuerza de Ventas), La cobertura Geográfica, El reconocimiento de su
Nombre (Marca) en función del Tiempo que lleva en el mercado y los precios de
venta de sus servicios, sin embargo con la incursión de Nuevos participantes en el
mercado (Inmobiliarias Extranjeras) se genera una nueva dinámica que aumente la
intensidad de la competencia por una mayor cuota de mercado.
De acuerdo con la Información Consultada en la Superintendencia de Sociedades de
Colombia El Mercado de Bogotá D.C. Tiene 78 inmobiliarias con las mismas
características y servicios que se pueden clasificar como competencia directa en
este proyecto empresarial.
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Ilustración 10. Grafica Competidores Directos.
Construida con Información de la superintendencia de Sociedades - Fuente:
http://www.supersociedades.gov.co/asuntos-economicos-y-contables/estudios-y-supervision-por-
riesgos/SIREM/Paginas/default.aspx
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4. ANALISIS INTERNO
Por ser un proyecto de Creación de Empresa el análisis interno es una prospección
modelada de las Fortalezas y Debilidades para establecer la situación actual y punto de
partida hacia el desarrollo del proyecto en función de identificar los aspectos a incrementar
y/o Reducir para minimizar riesgo en el momento de materializar el presente proyecto
Empresarial y crear estrategias que combinen los aspectos internos y los externos, estos
aspectos se detallan en el siguiente apartado y hacen puntual referencia a la matriz DOFA.
4.1 Matriz DAFO:
Tabla 5. Matriz DAFO
Elaboración Propia del Autor
El mercado inmobiliario está rodeado de excelentes oportunidades y es actor fundamental
en los programas de desarrollo que impulsa el gobierno central y distrital lo que se
complementa con el crecimiento de la demanda de vivienda y de los servicios inmobiliarios,
creándose de esta manera un excelente ambiente para aprovechar las fortalezas que posee
este proyecto empresarial en función de ser potenciadas y posteriormente focalizadas hacia
el aprovechamiento de las oportunidades y la mitigación de los posibles impactos de las
amenazas presentes en el entorno.
La identificación de amenazas y puntos débiles en esta etapa de planificación del proyecto
es fundamental y de gran relevancia, ya que permite tomar las medidas y acciones
contingentes, de manera que se logre corregir y/o eliminar las debilidades, lo que permitirá
reducir la exposición a las amenazas identificadas y le brindara una visión más amplia en el
contexto estratégico al proyecto, para fortalecerlo frente a la posición de nuevo competidor y
así facilitarle a la empresa inmobiliaria su introducción al mercado.
FORTALEZAS DEBILIDADES
Atención especializada y profesional para para
el portafolio de servicios ofrecidos.
Equipo Humano interdisciplinario con
competencias Académicas y Profesionales de
alto nivel y cualificación.
Solidos Valores corporativos.
Actualización Permanente en temas inherentes
al modelo de negocio.
Limitados recursos financieros
Falta de Experiencia Certificada para Acceder a
Financiación de la Banca Privada
Bajo nivel en la curva de Aprendizaje dado que la
empresa esta introduciéndose al Mercado
Bajo reconocimiento del Mercado objetivo al que
apunta el proyecto empresarial.
OPORTUNIDADES AMENAZAS
Migración de Población De nivel Ejecutivo,
Profesional y/o Estudiantes con interés en
establecerse y adquirir o arrendar vivienda
Finca Raíz como opción de inversión
Tasas de interés Bajas y subsidiadas para
acceso a vivienda y libre inversn
Crecimiento del Sector construcción
El gobierno central Nacional y Distrital Impulsa
el sector inmobiliario
Expectativas por posible Burbuja Inmobiliaria en
la ciudad con elevados crecimientos en precios
de Predios Para Vivienda y Comercio.
Actividad inmobiliaria no regulada jurídicamente
en su totalidad
Ausencia de un Gremio solido que agrupe al
sector
Competencia Informal que ofrece los mismos
servicios sin cumplir las regulaciones Jurídicas
ANALISIS INTERNO
ANALISIS EXTERNO
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27
Mauricio Garavito Perilla
5. PLAN DE MARKETING
Este plan de Marketing está concebido para la introducción al mercado de una nueva
empresa inmobiliaria en la ciudad de Bogotá D.C. y está planificado para desarrollar en un
horizonte de planeación de 5 años Comprendidos entre el 2016 y el 2020 donde los
servicios a crear, desarrollar y posicionar son: La venta de Inmuebles (Corretaje), La
administración de Inmuebles (arrendamiento) y los avalúos Comerciales.
5.1 ANÁLISIS DE SITUACIÓN:
El análisis de situación se condensa en el presente documento en los Numerales “3.2
Entorno Específico (Sector)”, 4 Análisis Interno” y “4.1 Matriz DOFA” donde a profundidad
se analiza el entorno de manera específica hacia el sector Inmobiliario y se identifican las
Fortalezas y Amenazas que pueden impactar el presente proyecto.
El ambiente que circunda el Proyecto es en términos generales bueno y bastante saludable
ya que presenta diversas oportunidades para su introducción, y desarrollo que son
favorables.
5.2 OBJETIVOS:
5.2.1 General:
Introducción, Crecimiento, Posicionamiento y Rentabilidad de La Empresa
Inmobiliaria en la Ciudad de Bogotá D.C.
5.2.2 Específicos:
Alcanzar una cuota mercado del 5% para el año 2020 en los servicios inmobiliarios
Ofrecidos para el mercado de la Cuidad de Bogotá D.C.
Que la Empresa Recupere la Inversión antes del tercer año de operaciones
Obtener un ROI7 superior al 20% en los años 2 y 3 y del 30% a partir del año 4
Identificar las zonas geográficas de la ciudad que mejores oportunidades de negocio
ofrecen para el negocio inmobiliario y alcanzar una cobertura del 80% de estas.
Definir y desarrollar los productos y/o servicios que se ofrecerá la Empresa
inmobiliaria.
7 ROI: (Return on Investment) Retorno sobre la Inversión
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28
Mauricio Garavito Perilla
Establecer las diferentes herramientas de Marketing que se aplicaran en este
proyecto empresarial de tipo inmobiliario y su generación de valor.
5.3 ESTRATEGIAS:
Las estrategias están orientadas a la consecución de los objetivos previamente planteados y
los diferentes factores Externos e internos (DAFO) y se desarrollan con la metodología de
las 4P’ (McCarthy, 1960) Producto, Precio, Plazo y Promoción también conocido como MIX
de Marketing:
5.3.1 Productos (servicios):
Cartera de Productos (servicios):
Los Servicios que serán ofrecidos por la empresa inmobiliaria son los que mayor demanda
tiene en este sector inmobiliario lo que aumentan las opciones de la venta de los mismos y
dado el crecimiento del sector, Su aporte al PIB (Producto interno Bruto) tanto nacional
como Distrital y el Crecimiento demográfico de la ciudad, lo que implica necesariamente una
mayor demanda de inmuebles tanto para vivienda como para Comercio e industria, por lo
tanto la estrategia se basa en estos productos:
Venta de Inmuebles (corretaje):
Intermediación entre un Oferente de Inmuebles para venta y un Demandante de
Inmuebles para compra, donde el servicio de intermediación tiene un costo
monetario (Comisión), el cual cobra y recibe la empresa inmobiliaria por su gestión
de Búsqueda y selección del comprador final del inmueble que mejores condiciones
y garantías ofrezca para el vendedor de acuerdo a sus necesidades y condiciones
iniciales.
Arrendamiento de Inmuebles:
Se recibe en consignación un Inmueble para hacer las veces de administrador del
mismo cuya finalidad es el arrendamiento (alquiler) al cliente que demande este
servicio y que previamente haya cumplido con unos requisitos de Perfil Financiero
(Capacidad de pago) y de Historial crediticio entre otro que mitigue el riesgo de
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29
Mauricio Garavito Perilla
Impago en el Canon de Arrendamiento pactado, De este monto se practican las
retenciones de Ley y el Porcentaje correspondiente a la comisión (Previa mente
pactada) de la Empresa inmobiliaria y el excedente es consignado al Propietario de
inmueble.
Avaluó comercial de Inmuebles:
El avaluó comercial es el que determina el precio real de mercado de un inmueble y
la ejecución de este implica la realización de un estudio minucioso de factores tales
como La Ubicación Geográfica, El urbanismo de la zona, El diseño Arquitectónico,
Los materiales de construcción, El diseño Estructural y el Mercado en conjunto.
Diferenciación de Productos (servicios):
En la actualidad los servicios inmobiliarios ofrecidos en el mercado por los competidores son
de características similares, sin embargo los servicios que ofreceremos presentaran su
diferenciación y valor añadido en la gestión de oportunidades de Mercado y en los servicios
agregados y complementarios a los que tendrán acceso los clientes sin costo adicional, los
cuales poseen las siguientes características:
Asesoría Jurídica Especializada en temas Inmobiliarios y Tributarios.
Aplicación de Herramientas tecnológicas para la promoción del inmueble.
Personal especializado en mantenimientos Locativos preventivos y correctivos.
Tarifas preferentes en pólizas Colectivas (para arrendamientos)
5.3.2 Precio:
Los precios serán superiores el costo del servicio más un margen adicional correspondiente
a la utilidad esperada de cada servicio y serán competitivos en relación con la calidad del
servicio percibida por los clientes y por las condiciones de mercado. Contemplando los
siguientes parámetros base para la fijación de los mismos en cada servicio y teniendo en
cuenta que la regulación jurídica colombiana no fija topes Mínimos para estos cobros,
dejando que sea la dinámica del mercado la que fije las condiciones de precio de los
servicios bajo el principio de oferta y demanda.
Venta de Inmuebles: Entre 2,5% y 3,5% del valor final de venta del inmueble
(Camara de Comercio de Bogota D.C.(CCB), 2013)
Arrendamientos: Entre un 8% y 10% mensual del Valor del Canon de Arrendamiento.
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30
Mauricio Garavito Perilla
Avalúos: El precio de estos servicios no tiene topes mínimos pero si máximos
regulados por el gobierno central y se liquidan en escala gradual descendente
inversamente proporcional a la cantidad de metros de acuerdo a la reglamentación
del Decreto 466 del año 2000 que reglamenta los topes máximos de las tarifas de
avalúos en suelo urbano como es el caso de la ciudad de Bogotá D.C.:
Tabla 6. Tarifas Avalúos Urbanos
Construcción del autor con información del Decreto 466 del año 2000
Fuente:https://www.superfinanciera.gov.co/SFCant/Normativa/PublicacionesJuridicas/viviendauno/dec466-011.html
5.3.3 Plaza:
Por la característica propia de intangibilidad que se da en los servicios la estrategia se
centra y fundamenta en la Internet y los diferentes dispositivos que permiten la interacción
bidireccional en tiempo real por este canal entre los clientes y/o grupos de interés que
demandan los servicios inmobiliarios ofrecidos y la empresa inmobiliaria que ofrece estos
servicios, de esta manera se realiza un primer contacto con los proveedores y/o clientes a
través de este canal donde además de acceder al portafolio de servicios también se
conocerán los precios de los mismos, su alcance y en el caso de los inmuebles (venta y
Arriendo) un completo registro en medios digitales con altas características en Imagen y
video que permitan a los interesados en estos tener una primera experiencia virtual de las
diferentes opciones de inmuebles que estarían dispuestos para atender sus necesidades
abriendo así un canal de relacionamiento y dialogo con el cliente para entenderlo, conocerlo
y estructurar así un servicio más personalizado que lo atraiga, lo retenga y lo fidelice.
En segunda instancia se llevaría la negociación final a un plano físico donde los interesados
en inmuebles reconocerán físicamente el inmueble bajo el acompañamiento y asesoría de
personal especializado que buscara la mejor opción tanto para el cliente que desea arrendar
De 0 a 100 15%
De 100 a 200 13.5%
De 200 a 500 12%
De 500 a 1.000 10.5%
De 1.000 a 5.000 6%
De 5.000 a 10.000 3%
De 10.000 en adelante 1.5%
Limite maximo de la Tarifa de avaluos 20 SMMLV**
*SMDLV: Salario Minimo Diario Legal Vigente para año 2015: 21.478,33 Pesos Colombianos
**SMMLV: Salario Minimo Mensual Legal Vigente para año 2015: 644.350,00 Pesos Colombianos
Porcentaje que se aplicará al valor del
SMDLV*
Número de M² del inmueble avaluado en
Suelo Urbano (Ciudad)
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31
Mauricio Garavito Perilla
o vender su inmueble a un tercero y en el caso de los avalúos comerciales la visita técnica
será en función de recolectar las evidencias e información que permita realizar el avaluó con
la mayor exactitud y conformidad legal.
La estrategia se focaliza en atender las necesidades de los estratos socioeconómicos 4, 5 y
6 de la ciudad de Bogotá D.C. dado que el costo base de los inmuebles es más alto en estos
sectores de la ciudad y el poder adquisitivo de los clientes en términos monetarios es mayor,
lo que implica mayores benéficos en términos marginales para la empresa inmobiliaria.
5.3.4 Promoción:
La estrategia para la promoción de los servicios Inmobiliarios de manera se enmarca en
una combinación de Instrumentos Tradicionales, informáticos y de marketing digital ya sea
de manera general y/o personalizada permitiendo exponer y posicionar los diferentes
servicios inmobiliarios ofrecidos al público objetivo centrándose principalmente en estas
herramientas:
Proceso de Negocio CRM8 apoyado por herramienta informática para la gestión
eficiente de las bases de datos de clientes y la personalización de sus perfiles para
enfocar las distintas campañas, ofertas, promociones y diferentes actividades
comerciales de acuerdo a la segmentación de clientes y nichos de mercado.
MIX de Herramientas de Marketing Digital dispuestas en conjunto o individualmente
para promocionar los servicios ofrecidos y la compañía en general como una marca.
5.4 PLAN DE ACCIÓN:
La ejecución del plan de marketing requerirá necesariamente de una serie de tácticas9 que
se focalicen en el logro de los objetivos propuestos y el apoyo coherente a las estrategias
planteadas anteriormente y su diseño se enmarcara en la capacidad disponible o accesible
de recursos técnicos, tecnológicos, financieros y Humanos necesarios para su óptimo
desarrollo, lo que necesariamente direcciona todas las acciones del plan a los puntos más
relevantes dentro del mix de Marketing desarrollados en el anterior ítem y que se apoyaran
en las siguientes tácticas:
8 CRM: (Customer Relationship Management) proceso de negocio enfocado a gestionar la información generada por el cliente
y las relaciones con el mismo.
9 Táctica: Método o sistema para ejecutar o conseguir algo Fuente: - http://www.rae.es/recursos/diccionarios/drae
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Mauricio Garavito Perilla
Tácticas de Producto:
Diferenciación en Servicios adicionales Postventa
Personalización del servicio de acuerdo a perfil, necesidades y potencial del cliente.
Adición de medios y herramientas digitales en los servicios.
Enfocar el producto los estratos socioeconómicos 4,5 y 6 de la ciudad.
Tácticas de Precio:
Descuentos por volumen
Descuentos financieros por pago anticipado
Paquetes promocionales “Combos10
Tácticas de Plaza:
El internet como punto común inicial para ofertar y buscar inmuebles.
Portal WEB Propio
Oficinas dispuestas para atención personalizada de clientes y negociaciones.
Personal Cualificado Técnica, Jurídica y Comercialmente para atención
personalizada tanto en línea (virtual-internet), En oficinas propias o directamente en
el inmueble que genera el servicio.
Identificar plenamente los sectores de la ciudad donde se ubican los estratos
socioeconómicos 4,5 y 6 a donde se dirigirá la promoción.
Tácticas de Promoción:
Diseño y desarrollo de la imagen corporativa que sea atractiva para el público.
Implementación de proceso de negocio CRM11
Desarrollo Página WEB
Mobile Marketing
Ciberbuzoneo (e-mailing):
Interacción en Redes Sociales
Posicionamiento en Buscadores de Internet SEO12
10 Combo: Termino usado en Latinoamérica que hace referencia a un Conjunto de Productos o servicios adquiridos
conjuntamente como un solo paquete cuyo precio es inferior a la suma individual de cada producto o servicio Fuente:
Definición propia del Autor.
11 CRM: (Customer Relationship Management) proceso de negocio enfocado a gestionar la información generada por el cliente
y las relaciones con el mismo.
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Empresa Inmobiliaria en Bogotá D.C. - Colombia
33
Mauricio Garavito Perilla
Boca a Boca
Venta personal
5.5 CONTROL:
El control se realiza comparando el avance de los resultados esperados vs la ejecución real
del plan en función del tiempo definido, para lo cual se cuenta con indicadores de gestión
que permiten medir el resultado obtenido en un punto determinado del tiempo y de esta
manera cuantificar el avance o retraso presentado en la ejecución del plan. Estos
indicadores se calculan mensualmente y de acuerdo a su resultado se establecen las
acciones pertinentes en función de Mantener, prevenir o corregir las desviaciones
presentadas tanto en los Objetivos de carácter cualitativo como cuantitativo.
Cualitativos: Se monitorean y miden bajo la especificación de “Cumplimiento” o “No
Cumplimiento”
Cuantitativos: Como herramienta de control se diseñó un “Cuadro de Control” que permita
monitorear el resultado de los indicadores y el cumplimiento de estos objetivos dado que es
necesario hacer una medición gradual que indique el status de los mismos:
Tabla 7. Cuadro de Control Indicadores cualitativos Plan de Marketing
Construcción del Autor
12 SEO: (Search Engine Optimization) Optimización de la visibilidad en los motores de Búsqueda.
PELIGRO PRECAUCION OPTIMO
Cuota de mercado %5% Y < 2% % Y < 5% Y  5%
Punto de Equilibrio
er año
MILLONES DE
PESOS
COLOMBIANOS
0 Y < -5 -5 Y < Y
Retorno Sobre la
Inversion (ROI)
%20% Y < 5% 5% Y < % Y  %
Cobertura
Geografica
%80% Y < 50% 5% Y < 8% Y 8%
CUADRO DE CONTROL INDICADORES CUALITATIVOS
RESULTADO Y
META
FORMULA
INDICADOR
UNIDADES



  =Y

 
=Y
Ingreso Total-C=Y
Donde; Costo total=Costo Fijo +Costo Variable



 =Y
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Empresa Inmobiliaria en Bogotá D.C. - Colombia
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Mauricio Garavito Perilla
6. PLAN DE OPERACIONES
El objetivo del plan de Operaciones es identificar y pormenorizar las diferentes actividades
que necesarias para materializar el proyecto empresarial y de esta manera definir y
comprender la interrelación de los diferentes procesos en las áreas y su importancia dentro
de la ejecución de manera que se logren establecer los flujos de los procesos óptimos para
prestación de los diferentes servicios inmobiliarios que plantea el proyecto empresarial y el
plan de Marketing en función de alcanzar servicios Competitivos con estándares óptimos de
Costos, tiempos y niveles de calidad.
6.1 PRODUCTOS O SERVICIOS:
Los Productos que se desarrollaran dentro del plan de operaciones son los planteados
desde el plan de marketing y por su intangibilidad se denominan como servicios y
corresponden a:
Venta de Inmuebles
Arrendamiento de Inmuebles
Avalúos comerciales
Estos servicios inmobiliarios son desarrollados en conjunto de todas las áreas de la
compañía donde cada una realiza actividades que le agregan valor al servicio y de manera
integral conforman los procesos que transforman los esfuerzos del equipo de trabajo en
soluciones a las necesidades del cliente tanto interno en los flujos del mismo proceso, como
externo en el usuario final que demanda y origina el servicio en las operaciones que se
derivan en pro de sus satisfacción final.
6.2 ACTIVIDADES DEL PLAN DE OPERACIONES:
Dentro del plan de operaciones se identifican las Principales actividades que hacen parte de
los procesos que materializan los servicios estructurados en este proyecto, identificando las
principales actividades que son relevantes para generar valor dentro de los procesos que
conforman los servicios inmobiliarios ofrecidos y que adicionalmente son susceptibles de
optimización para lograr resultados con menor costo, permitiendo que las operaciones
soporten el plan de marketing y potencialicen las ventajas competitivas de los servicios en
Máster Universitario en Dirección de Empresas (MBA) Plan de Negocio para Creación de
Empresa Inmobiliaria en Bogotá D.C. - Colombia
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Mauricio Garavito Perilla
función de la diferenciación en el servicio y/o el menor costo que se traslada al precio del
consumidor del servicio inmobiliario en sus diferentes versiones.
Tabla 8. Actividades plan de operaciones
Construcción del autor
6.3 PROCESOS:
El diseño del proceso implica interrelacionar las actividades de las diferentes áreas de la
empresa para alcanzar eficientemente el resultado esperado por el cliente, lo que implica
necesariamente tener una visión general del proceso, para identificar responsables y ubicar
las actividades de apoyo y las actividades clave para la generación de valor, por lo tanto
graficar y diagramar el proceso brinda esta visión amplia y detallada, como se muestra a
continuación en el diagrama de flujo de los procesos, de los diferentes servicios inmobiliarios
que desarrollara este proyecto empresarial:
ACTIVIDADES PLAN DE OPERACIONES
AREA
COMERCIAL
AREA
JURIDICA
AREA
ADMIN Y
FINAN
AREA
OPERATIVA
AREA
MARKETING
AREA RRHH
Selección de personal
Creación de clientes en Base datos y CRM
Busqueda y selección de Interesados
Tramites y asesorias legales
Promoción, Publicidad y Marketing
Reconocimiento y levantamiento de Informacion,
Evidencias y registros de Inmuebles
Busqueda de inmuebles
Elaboracion Propuestas Comerciales
Administracion de Inmuebles
Elaboracion de Avaluos
Facturación del servicio
Cobro del servicio
Recaudo del servicio
Servicio de posventa
Estudio candidatos demandantes de Inmuebles
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Mauricio Garavito Perilla
Ilustración 11. Diagrama del proceso de servicios Inmobiliarios del Proyecto.
Construcción del Autor
INICIO
CLIENTE REQUIERE
SERVICIO
INMOBILIARIO Y
CONTACTA EMPRESA
ASESOR COMERCIAL
RECOPILA
INFORMACION DEL
SERVICIO REQUERIDO
VENTA Y/O
ARRENDO
INMUEBLES
SI
NO
ASESOR REALIZA VISITA TECNICA
AL INMUEBLE Y LEVANTA
INFORMACION Y REGISTROS
AVALUO DE
INMUEBLE?
ASESOR DIRECCIONA SERVICIO AL
AREA DE OPERACIONES (AVALUOS)
PARA VISITA TECNICA Y
LEVANTAMIENTO INFORMACION
SI
SE COTIZA Y ELABORA
PROPUESTA COMERCIAL
SE ENVIA RESULTADO VISITA A
AREA COMERCIAL PARA COTIZAR
Y ELABORAR PROPUESTA
COMERCIAL
CLIENTE ACEPTA
PROPUESTA
CLIENTEACEPTA
PROPUESTA
SI
NO
ARCHIVO
INF. BASE
DE
CLIENTES
FIN
ARCHIVO INF.
BASE DE
CLIENTES
FIN
ELABORACION Y FIRMA DE
CONTRATO ELABORACION Y FIRMA DE
CONTRATO
SI
NO
SE ENTREGA INFORMACION Y
REGISTROS AL AREA DE
MARKETING PARA MIX DE
COMUNICACIONES,
PROMOCION Y PUBLICIDAD
BUSQUEDA Y FILTRO DE
INTERESADOS EN EL INMUEBLE
PARA VENTA O ARRIENDO
ACERCAMIENTO ENTRE PARTES
CLIENTE ACEPTA
AVALUO
SOLICITUD DE DOCUMENTOS
DEL INMUEBLE
ELABORACION DEL AVALUO
ENTREGA DE INFORME FINAL DE
AVALUO AL CLIENTE
SI
NO
RADICACION DE SOPORTES
PARA FACTURACION DEL
SERVICIO
ELABORACION ACTA DE
CIERRE DE SERVICIO Y
SATISFACIION DEL CLIENTE
CREACION DE CLIENTE Y PERFIL
EN BASE DATOS Y CRM CREACION DE CLIENTE Y PERFIL
EN BASE DATOS Y CRM
FACTURACION DEL SERVICIO
COBRO DEL SERVICIO
RECAUDO DEL SERVICIO
SEGUIMIENTO COMERCIAL
POSTVENTA
FIN
RECONOCIMIENTO FISICO DEL
INMUEBLE POR LOS
INTEREDADOS, EN CONPAÑIA
DEL ASESOR
ESTUDIO TECNICO, JURICO Y
FINANCIERO DE CANDIDATOS
SELECCION DE MEJOR OPCION
VENTA
SI
NO
ARRIENDO
SI
CIERRE VENTA
SI
NO
1
1
ELABORACION CONTRATO
ARRENDAMIENTO ENTRE
ARRENDATARIO E
INMOBILIARA Y EXPEDICION
DE POLIZAS DE SEGURO
ASIGNACION DE TAREAS PARA
ADMINISTRACION DE
INMUEBLE AL AREA OPERATIVA
1
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Empresa Inmobiliaria en Bogotá D.C. - Colombia
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Mauricio Garavito Perilla
7. PLAN ORGANIZATIVO Y DE RRHH
7.1 ORGANIGRAMA
Ilustración 12. Organigrama Empresa Inmobiliaria
Construcción del autor
Esta representación gráfica de la estructura organizacional, muestra claramente todas las
áreas funcionales que se definieron para este proyecto empresarial, al igual que sus los
niveles jerárquicos con sus respectivas líneas de autoridad y la interrelación entre las
diferentes áreas.
El diseño de esta estructura guarda total congruencia con los planteamientos del plan de
marketing y los procesos definidos en el plan de operaciones, lo que permitirá cumplir con
las expectativas y lineamientos allí planteados, en función de identificar las áreas clave para
el desarrollo de los planes, y los perfiles de los cargos y de los empleados que serán
fundamentales para garantizar la correcta ejecución de estos planes y de los objetivos del
proyecto empresarial, las funciones y perfiles establecidos se detallan en apartados
posteriores.
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Empresa Inmobiliaria en Bogotá D.C. - Colombia
38
Mauricio Garavito Perilla
7.2 PLANTILLA
La necesidad cuantitativa de trabajadores que realicen las funciones propias de cada cargo
en las diferentes áreas, se establece en función de la estructura organizacional de la
empresa y las necesidades de los procesos, para lo cual se define la siguiente plantilla con
la que se iniciaran actividades en el primer año:
Tabla 9. Plantilla de empleados.
Construcción del Autor
7.3 FUNCIONES Y PERFILES
Para el desarrollo de este proyecto se identifican los cargos claves de nivel estratégico y
táctico, que son relevantes en la estructura organizacional para alcanzar los objetivos y
metas esperadas, e implantar y ejecutar la estrategia de este plan de negocio, por lo cual se
detalla para cada cargo sus funciones y perfiles mínimos requeridos para la constitución del
equipo directivo que adelantara la puesta en marcha del proyecto en cada una de las áreas
clave de la estructura planteada:
Gerencia General
Cargo: Gerente General
Funciones:
Dirigir de manera integral la empresa inmobiliaria para de cumplir el plan estratégico,
y atender las metas y expectativas planteadas por la junta de socios.
Planificar y desarrollar metas de mediano y largo plazo, entregarlas a las áreas de
dirección a su cargo y evaluar sus resultados.
Realizar control y seguimiento al cumplimiento de los objetivos y metas establecidas
para toda la organización apoyándose en el área de control interno.
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Mauricio Garavito Perilla
Identificar oportunidades de negocio para la compañía que le generen beneficios.
Identificar, evaluar y gestionar eficientemente los diferentes riesgos a los que se
expone la compañía.
Representar legal y judicialmente a la empresa ante todos los grupos de interés
(stakeholders).
Perfil:
Estudios: Profesional universitario en carreras administrativas (Administración,
Economía, Ingeniería Industrial) y/o relacionadas con la Construcción (Ingeniería
Civil, Arquitectura), Con estudios de Posgrado en Administración, Finanzas y/o
Gerencia.
Experiencia: Mínima de 5 años en cargos similares, de igual o mayor
responsabilidad en empresas del sector inmobiliario.
Competencias: Liderazgo, organización, comunicación efectiva, negociación,
Inteligencia emocional, alto sentido moral y ético.
Reporta a: Junta de Socios
Dirección de Marketing:
Cargo: Director de Marketing
Funciones:
Desarrollar e implementar estrategias de mercadeo y publicidad que permitan
alcanzar las metas propuestas por la Gerencia General y el área comercial.
Desarrollar programas de creación y posicionamiento de marca.
Diseñar y gestionar planes, estrategias y procesos de negocio CRM para la óptima
gestión de la base de datos de clientes.
Diseñar y gestionar estrategias de marketing digital enfocadas a redes sociales y
mobile Marketing.
Liderar la gestión y administración de la página web corporativa y los diferentes
servicios de comunicación y marketing a través de esta para la realización de
campañas publicitarias y divulgación de negocios.
Perfil:
Estudios: Profesional universitario en publicidad y mercadeo con estudios de
especialización en Marketing Digital, gestión de bases de datos de clientes y CRM
Experiencia:nima de 3 años en cargos similares
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Mauricio Garavito Perilla
Competencias: Liderazgo, comunicación, organización, creatividad, innovación,
relacionamiento, alto sentido Moral y ético.
Reporta a: Gerencia General
Dirección comercial:
Cargo: Director Comercial
Funciones:
Desarrollar e implementar estrategias de ventas enfocadas al cumplimiento de las
metas establecidas.
Liderar y dirigir al equipo comercial enfocándolo al cumplimiento de metas y el
seguimiento de estrategias fijadas.
Lograr adhesiones y apoyos internos de las demás áreas para engranar esfuerzos
hacia el plan de ventas.
Planificar la introducción a nuevos mercados.
Perfil:
Estudios: Profesional universitario en publicidad y mercadeo con estudios de
especialización en Marketing Digital, gestión de bases de datos de clientes y CRM
Experiencia:nima de 3 años en cargos similares
Competencias: Liderazgo, comunicación, planificación, organización, orientación al
logro, adaptabilidad al cambio, trabajo en equipo, confianza y autocontrol,
relacionamiento y comunicación efectiva, tolerancia a la frustración, resolución de
conflictos, alto sentido Moral y ético.
Reporta a: Gerencia General
Dirección de Operaciones:
Cargo: Director de Operaciones
Funciones:
Diseñar, planificar y dirigir las actividades de arrendamiento, administración y avaluó
de Inmuebles.
Dirigir el personal responsable de ejecutar los servicios de avalúos, administración y
mantenimiento de inmuebles.
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Mauricio Garavito Perilla
Diseñar y establecer el proceso de apoyo al área comercial para la elaboración de
cotizaciones de los servicios de avalúos y administración de inmuebles.
Perfil:
Estudios: Profesional universitario en carreras administrativas y/o ingenierías con
estudio de especialización en avalúos, administración inmobiliaria, obras civiles de
mantenimiento y legislación de propiedad horizontal.
Experiencia:nima de 3 años en cargos similares
Competencias: Liderazgo, comunicación, planificación, organización, Alta capacidad
de análisis y habilidad en el detalle, habilidad de supervisión y control, trabajo en
equipo, alto sentido Moral y ético.
Reporta a: Gerencia General
Dirección de Administrativa y Financiera:
Cargo: Director Administrativo y Financiero
Funciones:
Velar por la administración eficiente de los recursos financieros y físicos de la
Empresa.
Definir y aplicar los procesos y políticas para la elaboración, ejecución y control del
presupuesto.
Presentar oportunamente los resultados financieros (Estados Financieros) de la
empresa a la Gerencia General.
Brindar soporte para la elaboración del plan de inversiones de la Empresa y adoptar
estrategias para la obtención de recursos para su desarrollo.
Dar apoyo y asesoría financiera para la formulación y evaluación de propuestas
comerciales y de negocio.
Adoptar medidas correctivas para el mejoramiento de los sistemas de Administración
financiera.
Definir y establecer métodos específicos de Planificación y Control de la gestión
Desarrollar y dirigir las actividades aprovisionamiento de servicios administrativos y
de apoyo.
Cumplir y hacer cumplir las disposiciones legales, Jurídicas, las poticas y normas
pertinentes relacionadas con sus funciones
Planificar, Organizar, dirigir, coordinar y controlar todas las actividades inherentes a
la función administrativa y financiera
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Mauricio Garavito Perilla
Perfil:
Estudios: Profesional universitario en Administración Financiera, Economía,
Ingeniería industrial o Contaduría estudios de postgrado en finanzas.
Experiencia:nima de 3 años en cargos similares
Competencias: Planeación, liderazgo, comunicación, adaptabilidad al cambio,
planificación, amplio sentido de organización, alta capacidad de análisis y habilidad
en el detalle, habilidad de supervisión y control, trabajo en equipo, alto sentido Moral
y ético.
Reporta a: Gerencia General
Dirección de TI (Tecnología e Información):
Cargo: Director de TI
Funciones:
Planificar y dirigir los procesos de apoyo e innovación tecnológica para todas las
áreas de la empresa atendiendo requerimientos de sistemas, comunicaciones, redes
e infraestructura tecnológica.
Dirigir y Garantizar el óptimo y constante funcionamiento de los sistemas
tecnológicos de información y comunicaciones.
Definir las políticas y normas de seguridad informática (Información y datos).
Brindar asesoría y soporte a la organización en todo lo referente a TICs
Administrar eficientemente el presupuesto de inversiones tecnológicas.
Perfil:
Estudios: Profesional universitario en ingeniería de Sistemas y/o
Telecomunicaciones con estudios de postgrado en gerencia de TI
Experiencia:nima de 3 años en cargos similares
Competencias: Innovación, creatividad, Liderazgo, Organización, comunicación,
planificación, organización, Alta capacidad de análisis y habilidad en el detalle,
trabajo en equipo, alto sentido Moral y ético.
Reporta a: Gerencia General
Coordinación Jurídica:
Cargo: Coordinador Jurídico
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Mauricio Garavito Perilla
Funciones:
Brindar asesoría y emitir conceptos legales y jurídicos confiables y oportunos para
toda la Empresa y sus clientes.
Validar y revisar todas las actuaciones legales en que incurra la empresa.
Auditar de manera permanente todas las actividades contractuales de la empresa.
Redactar, revisar y/o corregir todos los documentos contrato que se deriven de las
relaciones comerciales y contractuales de la empresa.
Actualizar constantemente a la empresa respecto a todo el marco jurídico que la
afecta, con el fin de mitigar y/o eliminar riesgos legales.
Asesorar, apoyar y/o realizar los procesos disciplinarios de tipo laboral en apoyo al
área de Talento Humano.
Apoyar la representación legal de la compañía ante todos los estamentos jurídicos y
judiciales que lo requieran.
Perfil:
Estudios: Profesional universitario Abogado (Jurista), cursos de actualización
normativa y jurídica en propiedad horizontal, contratos inmobiliarios de compraventa
y arrendamiento, Contratos civiles y derecho laboral.
Experiencia:nima de 2 años en cargos similares
Competencias: Organización, Alta capacidad de análisis y habilidad en el detalle,
habilidad de supervisión y control, trabajo en equipo, alto sentido Moral y ético.
Reporta a: Gerencia General
7.4 POLITICAS DE GESTION HUMANA
La gestión del talento humano es un factor de gran relevancia para este proyecto, no solo
por la necesidad de este para ejecutar las diferentes actividades necesarias en la operación
y funcionamiento integral de la organización, sino porque la estrategia de competitividad del
proyecto se fundamenta en la calidad del servicio y la generación de valor que cada
colaborador aportara a sus procesos, para lo cual se establecen varias políticas que
permitan contar un equipo humano idóneo y a su vez gestionarlo eficientemente, de manera
que se potencialice y desarrolle tanto a nivel personal como profesional, en función de
alcanzar objetivos comunes de impacto positivo para el equipo humano y para el desarrollo
eficiente del negocio.
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Empresa Inmobiliaria en Bogotá D.C. - Colombia
44
Mauricio Garavito Perilla
7.4.1 Política de reclutamiento, selección y contratación.
La conformación de un equipo humano de colaboradores que cuente con las competencias
requeridas por cada cargo, implica desarrollar un proceso integral que garantice la
identificación y selección del personal idóneo para desarrollar el proyecto, de manera que el
riesgo de equivocarse sea mínimo y las expectativas de aportes y contribución de los
candidatos sean altas, lo que enmarcara este proceso las siguientes etapas:
Diseño del perfil genérico (Empresa)
Diseño perfil especifico (Cargo)
Reclutamiento de candidatos, el cual se realizara a través de portales de empleo,
publicaciones en la Página Web Corporativa, Bolsas de empleo de Universidades,
Referidos, recomendados y agencias de empleo.
Realización de pruebas psicotécnicas y test de personalidad para identificar rasgos
de la personalidad y competencias de los candidatos.
Pruebas de conocimientos especificas del cargo.
Validación de Referencias laborales, personales y Judiciales.
Entrevistas personales por la Coordinación de Talento Humano y preselección de
terna de candidatos más calificados.
Análisis de información consolidad del proceso de cada candidato y Entrevista del
jefe inmediato y la Gerencia General si el nivel del cargo es de nivel medio alto.
Selección del candidato final y estudio de seguridad (realizado por especializada).
Vinculación directa del candidato por un contrato a término fijo de tres meses.
Evaluación de su desempeño en el periodo de prueba.
Renovación de contrato a término fijo de un año, y una vez cumplido el año y
superada la evaluación, se renovara contrato de manera indefinida.
7.4.2 Política retributiva
La contraprestación por el trabajo realizado por los colaboradores (Empleados) tiene
impacto económico directo en el proyecto y en la motivación de los empleados, lo que hace
que este aspecto sea de gran importancia tanto para el proyecto, como para el desempeño y
compromiso de los colaboradores, lo que lleva a que establecer los siguientes parámetros y
criterios en la fijación de los salarios:
El salario debe ser competitivo respecto al mercado laboral.
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45
Mauricio Garavito Perilla
Debe guardar el equilibrio al interior de la organización, los cargos del mismo nivel
jerárquico deben mantenerse dentro su rango salarial.
El salario se ajustara anualmente en la misma proporción que la inflación causada
del año inmediatamente anterior, esto con el fin de sostener su poder adquisitivo, con
excepción del salario indexado en salarios mínimos legales mensuales vigentes
(SMMLV), cuyo incremento lo fija el Gobierno central de Colombia anualmente.
Los asesores comerciales percibirán una comisión sobre las ventas efectivas que
realicen (entre el 0,5% y el 3% aproximadamente.) dependiendo del monto del
negocio y el tipo de servicio vendido.
La carga prestacional y aportes a seguridad social se liquidaran y causaran
mensualmente de acuerdo a los porcentajes establecidos (ver ANEXO 1) en función
de la normatividad vigente y el tipo de salario, para ser consignados a las entidades
administradoras y receptoras de estos fondos.
7.4.3 Política de evaluación de desempeño
Con el fin de conocer y medir el desempeño de los empleados de la empresa, se realizara
una evaluación de desempeño antes del vencimiento del contrato laboral si este es de
término fijo y anual si el contrato es a término indefinido. Esto permitirá potencializar las
habilidades del empleado y trabajar en el fortalecimiento de las debilidades o falencias que
pueda presentar este, ya sea como una característica interna del mismo o como una
consecuencia de la afectación directa de su entorno.
7.4.4 Política de formación y desarrollo profesional
Este proyecto contempla el talento humano como elemento relevante y fundamental para el
desarrollo de todos sus procesos y como factor determinante para la aportación, la
generación de valor y la competitividad de la empresa, lo que implica que la actualización en
los diferentes temas de desarrollo personal y profesional sean inherentes a sus funciones,
actividades, guardando coherencia y paralelismo con los diferentes cambios que se
presenten en el entorno general y particular de las áreas donde desarrollan sus labores, en
alineación con los objetivos del área, de la organización y del empleado.
El desarrollo y crecimiento profesional se fundamentara en el principio de apoyar los
proyectos profesionales de los empleados en combinación con sus esfuerzos individuales
para desarrollar un plan de carrera dentro de la organización el cual se fundamentara en los
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46
Mauricio Garavito Perilla
resultados de la evaluación de desempeño, los méritos, el compromiso y las capacidades de
los empleados, para el aprovechamiento de las oportunidades internas de promoción, las
cuales se desplegaran por el crecimiento de la empresa en un grado mucho mayor que por
la rotación de personal, resaltando que este último aspecto será contrarrestado con los
planes de carrera y desarrollo que de esta política.
Adicional a las herramientas que desarrollara la empresa Inmobiliaria en este proyecto
empresarial para formar y desarrollar personal y profesionalmente a sus empleados, se
plantea el uso y de los diferentes beneficios que otorgan algunas entidades públicas,
privadas y mixtas para apoyar el desarrollo profesional, personal, familiar y empresarial de
los empleados de los diferentes sectores productivos de la economía Colombiana:
Aprovechamiento de los beneficios gratuitos y/o de muy bajo coste que otorgan las
Cajas de Compensación Familiar13 a las empresas, en temas de formación,
desarrollo y bienestar para el empleado y sus familias.
Utilización de los programas y beneficios que ofrece la entidad estatal de educación
SENA14 (Servicio Nacional de Aprendizaje) a las empresas en materia de
capacitación y formación de nivel Técnico y tecnólogo para sus empleados, sin costo
adicional al que ya reconoce dentro de los aportes parafiscales y prestacionales que
realiza mensualmente como un porcentaje de los salarios y nómina que paga a sus
empleados.
Uso de las capacitaciones que imparte como programa de formación empresarial la
CCB (Cámara de Comercio de Bogotá), para fortalecer las competencias de los
empleados de las empresas afiliadas, aumentando la competitividad de las mismas y
fortaleciendo el perfil profesional de los empleados.
7.4.5 Política de Principios y Valores
Un aspecto fundamental para este proyecto es la creación y desarrollo de una identidad y
cultura organizacional, consecuencia de una formación, comunicación y divulgación
permanente, enfatizada en códigos éticos y de conducta basada en principios y valores
13 Cajas de compensación familiar: Son entidades privadas, sin ánimo de lucro, de redistribución económica y naturaleza
solidaria, creadas para mejorar la calidad de vida de las familias de los trabajadores colombianos, mediante la gestión y
entrega, en subsidios y servicios, de parte de los aportes de seguridad social que hacen los empleadores. Fuente:
http://www.comfenalcoantioquia.com/Default.aspx?tabid=238&id=161
14 SENA: El Servicio Nacional de Aprendizaje -SENA, hace parte del Ministerio de la Protección Social, y se encarga de
cumplir la función que le corresponde al estado colombiano de invertir en el desarrollo social y técnico de los trabajadores,
ofreciendo formación profesional gratuita, con el objetivo de brindar oportunidades de acceso al mercado laboral en actividades
productivas que contribuyan al desarrollo social, económico y tecnológico del país” (Ministerio de Educacion Nacional, 2010)
Máster Universitario en Dirección de Empresas (MBA) Plan de Negocio para Creación de
Empresa Inmobiliaria en Bogotá D.C. - Colombia
47
Mauricio Garavito Perilla
corporativos los cuales serán difundidos a toda la organización y a sus diferentes grupos de
Interés, con el objetivo primordial de fortalecer las relaciones bajo un ambiente de confianza,
credibilidad y transparencia que se debe alcanzar con base en:
Satisfacción del cliente prestándole los servicios con calidad y responsabilidad
económica, social y ambiental.
Liderazgo
Trabajo en equipo, para potenciar los esfuerzos de la organización, alcanzar
sinergias y obtener logros y beneficios comunes.
Respeto por la dignidad humana y por el medio ambiente.
Responsabilidad en las acciones las cuales deben ser consecuentes con los
derechos y deberes que enmarcan el proyecto empresarial.
Desempeño y Actuación responsables basados en la Salud y seguridad de los
integrantes de la organización y del medio ambiente.
El cumplimiento de todas las leyes y normas de alcance nacional, y distrital (Bogotá
D.C.) que regulen la actividad que realizara este proyecto empresarial.
Transparencia en las negociaciones de manera que no existan sobornos, dadivas u
otros elementos que afecten y desequilibren las relaciones comerciales y/o laborales.
Equilibro e igualdad en las oportunidades de crecimiento y desarrollo profesional.
No existirá la discriminación de ningún tipo ni forma (Sexo, Religión, Raza, Política,
Otros )
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Mauricio Garavito Perilla
8. PLAN FINANCIERO
En este apartado se plantea el modelo económico financiero del proyecto y su viabilidad
para ser ejecutado, ya que contempla las inversiones requeridas, las fuentes de financiación
y el crecimiento del proyecto, dado que el proyecto empresarial será desarrollado en la
ciudad de Bogotá D.C. (Colombia) la moneda utilizada será los Pesos Colombianos (COP),
razón por la cual, todas las cifras presentadas están expresadas en esa moneda.
8.1 INVERSION INICIAL
La inversión inicial del año cero está definida por todos los activos que requerirá la empresa
para desarrollar de manera óptima y eficiente las operaciones contempladas por el equipo
humano previamente definido, y se detalla en la siguiente tabla:
Tabla 10. Inversión inicial del proyecto
Construcción del Autor
Adicional a la inversión inicial en los años 3 y 4 se realizaran también inversiones en equipos
informáticos y mobiliario, para los nuevos empleados que se contrataran para soportar el
crecimiento de la empresa, para lo cual se realizaran las inversiones de acuerdo a lo
reflejado en la siguiente tabla, la cual también indica la vida útil estimada de los activos en 5
años la cual establece de igual manera su amortización:
ACTIVO CANTIDAD VR UNIT. VR TOTAL
ESCRITORIO OFICINA 7 600.000 4.200.000
ESCRITORIO RECEPCION 1 600.000 600.000
PUESTO DE TRABAJO MODULAR 28 300.000 8.400.000
MESA DE REUNIONES (10 PUESTOS) 1 750.000 750.000
SILLA GERENTE 1 319.000 319.000
SILLA DIRECTORES 6 190.000 1.140.000
SILLA GIRATORIA ERGONOMICA 39 65.000 2.535.000
SILLA INTERLOCUTOR 16 55.000 880.000
SILLA RECIBO ESPERA TANDEM (3 PUESTOS) 2 223.000 446.000
LOCKER METALICO 6 COMPARTIMIENTOS 1 396.000 396.000
COMPUTADOR PORTATIL HP 14-R001LA (LAPTOP) 8 849.000 6.792.000
COMPUTADOR PORTATIL HP 14 - W004LA NG (LAPTOP) 28 549.000 15.372.000
SERVIDOR DELL POWER EDGE T430 1 4.134.449 4.134.449
TABLERO ACRILICO 1 79.000 79.000
IMPRESORA MULTIFUNCIONAL KYOCERA FS-1020MFP 1 395.000 395.000
TELEFONO PANASONIC ALAMBRICO TS500 Negro 23 29.900 687.700
PLANTA CENTRAL TELEFÓNICA PANASONIC KX-TES824 1 560.000 560.000
TELEFONO CONMUTADOR PANASONIC KXT7730 1 160.000 160.000
KIT HERRAMIENTAS PARA MANTENIMIENTO 4 250.000 1.000.000
CAFETERA/GRECA HAMILTON BEACH 42 TAZAS METALICA 1 144.900 144.900
TESORERIA INICIAL (CAJA Y BANCOS) 1 10.000.000
SUBTOTAL 58.991.049
cifras en Cop
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Empresa Inmobiliaria en Bogotá D.C. - Colombia
49
Mauricio Garavito Perilla
Tabla 11. Inversiones anuales
Construcción del autor
8.2 FINANCIACIÓN
La inversión inicial del proyecto en el año cero, será aportada en su totalidad por los socios,
para los siguientes años se da una mezcla entre inversión de los socios y financiación
externa con bancos como se muestra en la siguiente tabla:
Tabla 12. Plan de Financiación.
Construcción del autor
La financiación ajena se obtendrá de bancos externos con un tipo de interés anual del
21,48%15 los cuales se devolverán en un horizonte de tiempo de 5 años con las siguientes
características:
Tabla 13. Características de la Financiación Ajena (Externa)
Construcción del Autor
15 Tomado del banco PROCREDIT en colombia Fuente: https://www.bancoprocredit.com.co/banca-empresas/tasas-y-tarifas-
vigentes.aspx
AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 Vida útil Amortización (%)
Mobiliario 19.745.000 2.630.191 2.711.727 5 20%
Equipos informáticos 28.101.149 2.406.624 2.481.230 5 20%
Tesorería inicial 10.000.000
Otros 1.144.900 5 20%
58.991.049 0 0 5.036.815 5.192.956 0
INVERSIONES ANUALES
TOTAL
10.000.000,0 35.183.226,1 51.692.485,5 92.084.429,7 169.054.330,5 333.853.236,6
AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
58.991.049 50.000.000 0 0 0 0
AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
0 60.000.000 0 0 0
Cifras en COP
FINANCIACIÓN AJENA:
Aportaciones al Capital
Capital Social
Préstamos
Nuevos préstamos constitu
FINANCIACN PROPIA:
AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
Préstamos año1 60.000.000 52.168.198 42.654.126 31.096.431 17.056.142
0,00 60.000.000,00 52.168.198,42 42.654.125,87 31.096.430,53 17.056.142,23
AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
Préstamos año1 12.888.000 11.205.729 9.162.106 6.679.513
0,00 0,00 12.888.000,00 11.205.729,02 9.162.106,24 6.679.513,28
AÑO O AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
Préstamos año1 7.831.802 9.514.073 11.557.695 14.040.288
0,00 0,00 7.831.801,58 9.514.072,56 11.557.695,34 14.040.288,30
Cifras en COP
TOTAL Préstamos
Capital vivo
TOTAL Préstamos
Gastos financieros
TOTAL Préstamos
Devoluciones préstamos
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Empresa Inmobiliaria en Bogotá D.C. - Colombia
50
Mauricio Garavito Perilla
8.3 CUENTA DE RESULTADOS PREVISIONAL
La cuenta de resultados refleja el primer año con pérdidas como consecuencia de unas
ventas bajas por la introducción al mercado y unos costes fijos elevados, sin embargo la
recuperación se da a partir del año 2, donde se obtiene beneficio positivo y a partir de este
año los beneficios van en aumento en relación con las mayores ventas, lo que permite
repartir dividendos a partir del año 3 (Año 3: 50%; Año 4: 50% y Año 5: 50%), el modelo
contempla un crecimiento igual o superior al del sector Construcción e Inmobiliario
presentado en el análisis de entorno económico y al estimado para 2015, una Inflación
interanual del 3,1% para los gastos y los salarios, y una tasa impositiva de 34% de acuerdo
a la legislación tributaria de Colombia.
Tabla 14. Cuenta de Resultados Previsional
Construcción del Autor
Ilustración 13. Resultado del ejercicio
Construcción del autor
AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
Ventas 1.580.000.000 1.807.672.920 2.068.748.049 2.368.221.512 2.711.851.819
Ingresos de Explotación 1.580.000.000 1.807.672.920 2.068.748.049 2.368.221.512 2.711.851.819
Coste de ventas 429.200.000 485.870.710 550.024.106 622.648.189 704.861.411
Variación de existencias 0 0 0 0 0
Gastos de personal 1.134.357.596 1.169.522.681 1.242.391.653 1.350.425.709 1.350.425.709
Alquileres 60.000.000 61.860.000 63.777.660 65.754.767 67.793.165
Otros gastos 36.640.000 37.775.840 38.946.891 40.154.245 41.399.026
Dotacn para la amortización 9.798.210 9.798.210 10.850.286 11.934.977 11.934.977
Resultado de Explotación -89.995.806 42.845.479 162.757.453 277.303.624 535.437.531
Gastos financieros 0 12.888.000 11.205.729 9.162.106 6.679.513
Resultado antes de Impuestos -89.995.806 29.957.479 151.551.724 268.141.518 528.758.018
Impuesto sobre beneficios 0 10.185.543 51.527.586 91.168.116 179.777.726
RESULTADO DEL EJERCICIO -89.995.806 19.771.936 100.024.138 176.973.402 348.980.292
Dividendos 0 0 50.012.069 88.486.701 174.490.146
Reservas 0 0 50.012.069 88.486.701 174.490.146
Cifras en COP
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8.4 PRESUPUESTO DE TESORERIA
El modelo presupuestal de tesorería refleja unos saldos razonables en relación con las
necesidades de efectivo, el ciclo de pago de los proveedores (45 días) Vs el ciclo de cobro
a los clientes (30 días) muestra una política sana en el manejo de las cuentas por cobrar y
las cuentas por pagar, impactando positivamente en la caja y la tesorería, adicionalmente se
contempla el uso de financiación solo en los periodos donde realmente la generación de
efectivo se ve corta para atender las obligaciones que se derivan de la operación propia de
la empresa.
Tabla 15. Presupuesto de Tesorería
Construcción del autor
Ilustración 14. Saldos de Tesorería.
Construcción del Autor
AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
TESORERÍA INICIAL 10.000.000 10.000.000 35.183.226 51.692.486 92.084.430 169.054.331
COBROS
Cobros de ventas 0 1.522.465.753 1.742.541.967 1.995.017.335 2.284.755.541 2.617.365.169
Capital 58.991.049 50.000.000 0 0 0 0
Préstamos 0 60.000.000 0 0 0 0
TOTAL COBROS Y TESORERÍA I
68.991.049 1.642.465.753 1.777.725.193 2.046.709.820 2.376.839.971 2.786.419.500
PAGOS
Inmovilizado 58.991.049 0 0 5.036.815 5.192.956 0
Suministros 0 376.284.932 425.968.841 482.212.915 545.883.344 617.960.689
Gastos de personal 0 1.134.357.596 1.169.522.681 1.242.391.653 1.350.425.709 1.350.425.709
Alquileres 0 60.000.000 61.860.000 63.777.660 65.754.767 67.793.165
Gastos financieros 0 0 12.888.000 11.205.729 9.162.106 6.679.513
Devoluciones de préstamos 0 0 7.831.802 9.514.073 11.557.695 14.040.288
Otros gastos 0 36.640.000 37.775.840 38.946.891 40.154.245 41.399.026
Pago Impuesto Beneficios 0 0 10.185.543 51.527.586 91.168.116 179.777.726
Pago dividendos 0 0 0 50.012.069 88.486.701 174.490.146
TOTAL PAGOS 58.991.049 1.607.282.527 1.726.032.707 1.954.625.391 2.207.785.641 2.452.566.263
SALDO TESORERÍA 10.000.000 35.183.226 51.692.486 92.084.430 169.054.331 333.853.237
cifras en COP
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Empresa Inmobiliaria en Bogotá D.C. - Colombia
52
Mauricio Garavito Perilla
8.5 BALANCE PREVISIONAL
La situación patrimonial que se estima para este proyecto se ve claramente reflejada y
detallada en el Balance Previsional de la compañía para cada uno de los años de
proyección del plan de negocios, mostrando las principales partidas del Activo y del pasivo y
patrimonio, para identificar la evolución de la compañía y el status de las inversiones Vs la
financiación de estas a lo largo del tiempo estimado.
Tabla 16. Balance previsional
Construcción del Autor
8.6 ANALISIS ECONOMICO-FINANCIERO
Los indicadores de liquidez, solvencia y rentabilidad aportan una amplia perspectiva de la
situación económica y financiera del proyecto empresarial para los periodos estimados,
dentro de los que se destacan los siguientes ratios e indicadores:
Tabla 17. Indicadores de Liquidez, Solvencia y Rentabilidad
Construcción del autor
AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
ACTIVO
Inmovilizado 48.991.049 48.991.049 48.991.049 54.251.430 59.674.884 59.674.884
Amortización Inmovilizado 0 -9.798.210 -19.596.420 -30.446.706 -42.381.682 -54.316.659
ACTIVO NO CORRIENTE 48.991.049 39.192.839 29.394.629 23.804.725 17.293.201 5.358.224
Existencias 0 0 0 0 0 0
Clientes 0 57.534.247 65.130.953 73.730.714 83.465.970 94.486.650
Tesorería 10.000.000 35.183.226 51.692.486 92.084.430 169.054.331 333.853.237
ACTIVO CORRIENTE 10.000.000 92.717.473 116.823.439 165.815.144 252.520.301 428.339.887
Cuentas con socios deudoras 0 0 94.614.984 149.632.572 193.796.230 286.500.800
TOTAL ACTIVO 58.991.049 131.910.312 240.833.052 339.252.440 463.609.732 720.198.911
PASIVO Y PATRIMONIO
Capital 58.991.049 108.991.049 108.991.049 108.991.049 108.991.049 108.991.049
Reservas 0 0 0 19.771.936 69.784.005 158.270.706
Resultado ejercicio 0 -89.995.806 19.771.936 100.024.138 176.973.402 348.980.292
FONDOS PROPIOS 58.991.049 18.995.243 128.762.985 228.787.123 355.748.456 616.242.047
Préstamos a largo plazo 0 60.000.000 52.168.198 42.654.126 31.096.431 17.056.142
PASIVO A LARGO PLAZO 0 60.000.000 52.168.198 42.654.126 31.096.431 17.056.142
Proveedores 0 52.915.068 59.901.868 67.811.191 76.764.845 86.900.722
PASIVO A CORTO PLAZO 0 52.915.068 59.901.868 67.811.191 76.764.845 86.900.722
Cuentas con socios acreedoras 0 0 0 0 0 0
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 58.991.049 131.910.312 240.833.052 339.252.440 463.609.732 720.198.911
cifras en COP
LIQUIDEZ FÓRMULA Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
1. Fondo de Maniobra Activo Corriente - Pasivo Corriente 39.802.404 56.921.571 98.003.953 175.755.456 341.439.165
2. Liquidez Total Activo Corriente / Pasivo Corriente 1,8 2,0 2,4 3,3 4,9
3. Prueba Ácida Activo Corriente - Exist./Pasivo Coriente 1,8 2,0 2,4 3,3 4,9
4. Tesoreria Tesoreria / Pasivo Corriente 0,7 0,9 1,4 2,2 3,8
SOLVENCIA FÓRMULA Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
5. Endeudamiento Fondos Ajenos / Fondos Propios 5,9 0,9 0,5 0,3 0,2
6. Cobertura de Intereses BAIT / Gastos Financieros 0,0 3,3 14,5 30,3 80,2
7. Solvencia Activo Realizable / Fondos Ajenos 1,2 2,1 3,1 4,3 6,9
RENTABILIDAD FÓRMULA Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
8. Rentabilidad económica (ROI) BAIT/ Activo Neto = Margen * Rotacion -68,22% 17,79% 47,98% 59,81% 74,35%
9. Rentabilidad financiera (ROE) BN/Fondos Propios=[ROI+e*(ROI-Kd)*](1-t) -473,78% 15,36% 43,72% 49,75% 56,63%
10. Crecimiento interno (ICI) Beneficio Retenido / Fondos Propios 0,00% 0,00% 21,86% 24,87% 28,32%
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53
Mauricio Garavito Perilla
Liquidez:
La empresa poseerá de una liquidez alta como consecuencia de la baja deuda con
proveedores (pasivo corriente) en relación con el activo corriente que es mayor en todos los
años proyectados, mejorando cada año más, como consecuencia del mayor crecimiento de
las cuentas de clientes y tesorería gracias al aumento de las ventas proyectadas.
Los primeros 2 años la Tesorería no logra cubrir totalmente la deuda de corto plazo, sin
embargo se aproxima bastante al límite de cobertura total, lo cual no es problema ya que los
otros activos corrientes pueden respaldar este pasivo, y a partir del tercer año el ratio de
tesorería muestra una cobertura creciente y total del pasivo de corto plazo.
Solvencia:
El primer año del proyecto refleja un gran endeudamiento debido a la perdida generada en
este primer periodo disminuyendo los fondos propios y colocándolos en una posición
inferior frente a los fondos ajenos, sin embargo los beneficios generados en los años
posteriores y la política de distribución de dividendos que aumenta las reservas fortalecen
esa posición frente a la única deuda con bancos adquirida en el primer año, la cual va en
constante disminución dado que se amortiza anualmente durante 5 años, estas
características del proyecto hacen que el endeudamiento mejore de manera sustancial
durante el horizonte temporal del proyecto presentando ratios favorables a partir del año 2.
Los gastos financieros derivados del endeudamiento inicial con bancos están totalmente
cubiertos en relación con el BAIT (Beneficio antes de intereses e impuestos), el cual brinda
ratios favorables en todos los años del proyecto, reflejando así una mayor cobertura de
intereses como consecuencia de la menor causación de gasto financiero por la amortización
anual de la deuda y el mayor BAIT generado cada año por el proyecto.
Rentabilidad:
Las pérdidas que se generaran en el primer año de operación conllevan a una rentabilidad
económica y financiera negativa, la cual es superada a partir del segundo año cuyo
comportamiento crece favorablemente durante los siguientes años proyectados gracias a los
beneficios positivos que se generan desde el segundo año con un comportamiento
creciente, esto permite obtener excelentes rentabilidades tanto económica como financiera
en los años siguientes.
Máster Universitario en Dirección de Empresas (MBA) Plan de Negocio para Creación de
Empresa Inmobiliaria en Bogotá D.C. - Colombia
54
Mauricio Garavito Perilla
La política de dividendos que se planteó para este proyecto, la cual distribuye dividendos a
partir del tercer año en un 50% del beneficio obtenido, permite generar crecimiento interno al
reinvertir el otro 50% en la compañía lo que al final del año 5 representa más de un 28% de
crecimiento interno.
8.7 VIABILIDAD FINANCIERA (VAN, TIR, PR)
La factibilidad del proyecto empresarial vista desde la perspectiva financiera es fundamental
para establecer si es rentable para los inversionistas y supera las expectativas de estos, ya
que una de los principales intereses de invertir en el proyecto empresarial es obtener un
retorno monetario atractivo fruto de la inversión. Para realizar este análisis de viabilidad
financiera se utilizaran los índices VAN (Valor Actual Neto) y TIR (Tasa Interna de Retorno)
aplicados al Flujo de caja Operacional generada por el proyecto empresarial a lo largo de los
5 años de proyección establecidos:
Tabla 18. Flujo de Operacional e índices de Evaluación Financiera
Construcción del autor
Tasa de descuento:
Esta tasa que se utilizara para descontar los flujos a valor presente, se compone de 2
elementos:
El primero es el costo de oportunidad o tasa de oportunidad, la cual para este proyecto es
de 5,02%16 anual, esta tasa corresponde a la tasa de captación promedio de las
instituciones financieras de Colombia a través de CDT’s17 que representa para los
16 Tasa de interés de los certificados de depósito a término 360 días (CDT360) Fuente http://www.banrep.gov.co/es/dtf ,
Consultada el día 5 feb 2015
17 Tasas de captación (CDT´s): Las tasas de captación son las tasas de interés que las instituciones financieras reconocen a
los depositantes por la captación de sus recursos. Estas tasas de interés se conocen también como tasas de interés pasivas,
porque son depósitos que constituyen una deuda de la entidad financiera con terceros. El Banco de la República calcula y
publica tasas de interés de captación de certificados de depósito a término (CDT’s) a diferentes plazos, como el promedio
AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 O 4 AÑO 5
BENEFICIO EXPLOTACIÓN -89.995.806 42.845.479 162.757.453 277.303.624 535.437.531
IMPUESTOS 0 10.185.543 51.527.586 91.168.116 179.777.726
AMORTIZACIÓN 9.798.210 9.798.210 10.850.286 11.934.977 11.934.977
INVERSIÓN -58.991.049
FLUJO DE CAJA OPERATIVO -58.991.049 -80.197.596 42.458.146 122.080.153 198.070.485 367.594.782
TASA DE DESCUENTO 11,02%
VAN 340.769.528
TIR 61,13%
PER. RECUPERACION AÑOS 2,79
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55
Mauricio Garavito Perilla
inversionistas la otra opción de inversión con mínimo riesgo y que sacrificarían para realizar
este proyecto empresarial.
El segundo elemento es la prima de riesgo que para este modelo de negocio se estima
mínimo en 6% anual (BACA CURREA, 2004), lo que refleja el riesgo que asumirá el
inversionista.
La tasa de descuento es la suma de la tasa de Oportunidad de mínimo riesgo más la prima
de riesgo:
Tasa de Descuento = 5,02% + 6% = 11,02% Anual
VAN:
Este indicador descuenta a valor presente todos los flujos futuros generados por el proyecto
empresarial, entregando un resultado de 340.769.528 COP, lo que indica que en dinero de
hoy, los ingresos son mayores que los egresos, reflejado así la viabilidad financiera del
proyecto en términos nominales.
TIR:
Este Índice permite conocer la rentabilidad del proyecto y corresponde a la tasa de
descuento que hace que el VAN sea CERO.
El resultado de este indicador muestra un 61,13% de rentabilidad, reafirmando el resultado
del VAN y superando ampliamente la tasa de Oportunidad del inversionista (Tasa de
descuento), Indicando así la viabilidad del proyecto en términos porcentuales de
rentabilidad.
Periodo de Recuperación (PR):
El PR corresponde al número de años que han de transcurrir para que la acumulación de los
flujos de caja proyectados iguale a la inversión inicial.
Para este modelo, la inversión que aportarán los socios del proyecto empresarial, será
recuperada en un plazo de 2,79 años, lo que es equivalente a 2 años, 9 meses y 14 días.
ponderado de las diferentes tasas, por los montos transados en cada periodo”. - Fuente: http://www.banrep.gov.co/es/tasas-
captacion
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9. CONCLUSIONES
Este plan de negocios concluye que el proyecto de creación de la empresa inmobiliaria en la
ciudad de Bogotá D.C. (Colombia), es atractivo en materia de inversión ya que todos los
indicadores financieros muestran una sólida evolución y viabilidad de económica para ser
implementado y desarrollado, adicional el sector está en auge de crecimiento lo que implica
una sólida oportunidad para entrar a competir en este y aplicar las estrategias aquí
planteadas.
La estabilidad económica del país y las garantías que ofrece el gobierno central a través de
sus diferentes instituciones crean un ambiente adecuado, sano y favorable para el desarrollo
satisfactorio del plan de negocios aumentando las oportunidades de éxito en su incubación y
posterior ejecución, mejorando así las perspectivas de inversión.
Dada la homogeneidad de los servicios inmobiliarios genéricos ofrecidos en el sector, es
concluyente que el valor añadido aplicado en la oferta de servicios de este proyecto facilitara
la penetración del mercado y el cumplimiento de la proyección de ventas al igual que la
cuota de mercado del 5%.
Por ser una empresa de servicios, el factor relevante de la estrategia está en cabeza del
equipo humano que conformara la empresa, por lo que el cumplimiento del plan de RRHH
debe ejecutarse a cabalidad, cumpliendo con las diferentes políticas, de manera que se
logre concebir una cultura empresarial y de compromiso de los colaboradores con la
empresa y la sociedad, lo que a sus vez genere un amplio sentido de pertinencia de estos,
para poder ejecutar los demás planes (Marketing y operaciones) y así garantizar el correcto
desarrollo integral y armónico de los planes plasmados en este proyecto empresarial.
La realización de este proyecto se recomienda no solo porque generara beneficios
económicos para los inversionistas, sino porque también realizara aportes a la economía del
país, generara empleos directos y de manera inherente a los servicios ofrecidos se estará
apoyando y facilitando el acceso a inmuebles que satisfagan sus expectativas de vivienda y
calidad de vida o al fortalecimiento comercial e industrial de los agentes económicos que
requieran de inmuebles para desarrollar sus operaciones.
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10. LIMITACIONES, PRINCIPALES AMENAZAS Y
ALTERNATIVAS
Limitaciones:
Los recursos financieros iniciales para emprender y desarrollar el proyecto, son
limitados.
La falta de experiencia y trayectoria en el mercado y el sector dificultan la posibilidad
de acceder a créditos con entidades financieras.
No estar posicionados en el mercado y no poseer una trayectoria previa en el mismo,
puede dificultar la penetración en el sector inmobiliario.
La baja curva de aprendizaje de los empleados al iniciar le proyecto y la ausencia de
cultura organizacional e identidad de la organización limitaran la capacidad de
respuesta frente a cambios o amenazas en el entorno.
Principales Amenazas:
Hay un riesgo de burbuja económica inmobiliaria en Bogotá D.C.18 dado el aumento
de precios en el M2, atribuido principalmente a las restricciones de oferta y uso del
suelo y al buen momento de la economía, donde se ha aumentado el poder
adquisitivo de los habitantes de la ciudad y sus expectativas de invertir en bienes
raíces (Mayor demanda), este riesgo afectaría no solo al sector inmobiliario sino toda
la economía del país.
La competencia de agentes o entidades informales que prestan los mismos servicios
inmobiliarios, pero que no están legalmente constituidos y manejan los negocios de
manera informal (no facturan, ni pagan impuestos) son competencia directa que
puede impactar en las ventas de la empresa, adicionalmente no se conocen cifras
oficiales que indiquen a cuánto asciende la cuota de mercado de estos
intermediarios, sin embargo se da claridad que la informalidad en este caso no
representan ilegalidad o violación de los ordenamientos jurídicos por parte de estos
agentes intermediarios.
18 Amenaza de Burbuja Inmobiliaria: Fuente: http://www.dinero.com/economia/articulo/burbuja-inmobiliaria-
sigue-siendo-riesgo/196466
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La falta de una entidad que agremie a nivel nacional al sector inmobiliario en su
totalidad, hace que este sector pierda fuerza para ejercer presiones socio-
económicas a la hora enfrentar amenazas de orden jurídico, tributario y comercial.
Alternativas y planes de contingencia:
El acceso a recursos financieros externos se puede facilitar con la presentación
formal de este plan de negocios y las bondades que ofrece el proyecto, en caso de
seguir presentándose la dificultad de acceder a los recursos, está presente la
posibilidad de ofrecer como garantía real, los activos adquiridos con la inversión
inicial aportada por los socios.
La falta de experiencia comercial de la empresa en el sector, se compensara y
mitigara con la contratación del equipo de ventas que ya tenga la trayectoria,
conocimiento del mercado y portafolio de clientes, que permitan suplir esta falencia,
de igual manera esta estrategia se podrá aplicar en el caso de los demás
funcionarios que se incorporaran a la empresa, de esta manera también se reducirá
el tiempo de la curva de aprendizaje.
Para prever efectos por una posible Burbuja inmobiliaria, es necesario mantener
constante monitoreo de los indicadores económicos que reflejan los
comportamientos asociados y correlacionados al sector inmobiliario, sostener
Contacto, alianzas y/o afiliaciones con las agremiaciones locales y de otras ciudades,
que permitan conocer las alertas tempranas y planificar los diferentes las acciones a
tomar en todas las negociaciones que se puedan ver afectadas en caso de
presentarse esta situación, de igual manera al mantener un contacto con gremios de
otras ciudades, se estará supliendo a la vez la falencia que existe para el sector, al
no haber un gremio nacional.
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11. REFERENCIAS
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ANEXOS
ANEXO 1:
Tabla 19. Carga prestacional asociada al tipo de salario
Construcción del Autor con Información del Ministerio del Trabajo

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Garavito Perilla Mauricio. (2017, noviembre 23). Plan de Negocio para la creación de una empresa inmobiliaria en Bogotá. Recuperado de https://www.gestiopolis.com/plan-negocio-la-creacion-una-empresa-inmobiliaria-bogota/
Garavito Perilla, Mauricio. "Plan de Negocio para la creación de una empresa inmobiliaria en Bogotá". GestioPolis. 23 noviembre 2017. Web. <https://www.gestiopolis.com/plan-negocio-la-creacion-una-empresa-inmobiliaria-bogota/>.
Garavito Perilla, Mauricio. "Plan de Negocio para la creación de una empresa inmobiliaria en Bogotá". GestioPolis. noviembre 23, 2017. Consultado el 19 de Julio de 2018. https://www.gestiopolis.com/plan-negocio-la-creacion-una-empresa-inmobiliaria-bogota/.
Garavito Perilla, Mauricio. Plan de Negocio para la creación de una empresa inmobiliaria en Bogotá [en línea]. <https://www.gestiopolis.com/plan-negocio-la-creacion-una-empresa-inmobiliaria-bogota/> [Citado el 19 de Julio de 2018].
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