Regularización de tierras en asentamientos urbanos en Venezuela

  • Economía
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Es un hecho notorio que todos los ciudadanos no viven en las mismas condiciones dentro del perímetro urbano; en efecto, existen los llamados asentamientos urbanos no controlados, lo que se conoce como barrios o zonas populares.

Su origen puede atribuirse a factores sociológicos, políticos, económicos; lo cierto es que existen y convivimos a diario con personas que habitan allí. De hecho, se habla de estudios donde mencionan que buena parte de los ciudadanos reside en ellas.

Se caracterizan aquéllas por no poseer condiciones formales, tales como permisos u otros actos administrativos emitidos por las autoridades locales: cédula o ficha catastral, permiso de construcción, entre otros; carencia de servicios públicos, pudiendo haberlos en condiciones no idóneas o prestados con intermitencia; altos índices de inseguridad, entre otros.

La realidad es que este drama social es objeto de la acción de las entidades públicas desde sus competencias, sin lograr la posibilidad de mostrar efectividad en algunos casos; por ejemplo, en cuanto a la competencia local de prestación del aseo urbano y domiciliario, policía, entre otros.

Por su parte, el nivel nacional padece los efectos de esta situación acotada, por cuanto no se pueden ofrecer – en materia de vivienda, ya que posee la rectoría de la materia – soluciones a corto, mediano ni largo plazo, puesto que – por cada dotación de servicios públicos como agua potable o electricidad – lejos de procurar la desocupación y traslado hacia zonas más acordes, ocurre la consolidación del asentamiento.

Ello es tan cierto que – anualmente – los servicios de protección civil – en todos los ámbitos – intervienen tras estragos ocasionados por lluvias, por ejemplo, con la consabida activación de programas contingentes para proteger a las víctimas en refugios provisionales que terminan – a la postre – con un sabor a definitivo.

Todavía en Venezuela se recuerdan ingratamente episodios como lo sucedido en el Estado Vargas (1999), las llamadas vaguadas de mediados de la década del año 2000, las lluvias del año 2010 que motivó al Ejecutivo Nacional a solicitar una ley habilitante, entre otros.

El nivel nacional ha venido aprobando instrumentos que tienden a regularizar los asentamientos urbanos no controlados; prueba de ello son la Ley Especial de Regularización Integral de la Tierra en los Asentamientos Urbanos (2006), el Decreto N° 1666 de fecha 04 de febrero de 2002, ambos derogados hoy por el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Especial de Regularización Integral de la Tierra en los Asentamientos Urbanos o Periurbanos (LERTT, 2011).

Éste tiene por objeto regular los procesos de tenencia de tierra en posesión de la población en asentamientos urbanos o periurbanos para el otorgamiento de títulos de propiedad sobre tierras calificadas como públicas o privadas.

Es un instrumento de carácter nacional con aplicación en todo el territorio.

Lo concibe como de actuación por parte de las entidades políticos territoriales, dado que hay asentamientos sobre tierras nacionales, estadales y municipales, como de particulares, bien sea personas naturales o jurídicas.

Los procesos de regularización de tierras, cuando se trate del ámbito nacional se llevarán a cabo a través del Instituto de Tierras Urbanas; en el caso de los estados, no especifica cuál es, aunque la autoridad ejecutiva estadal tiene a su cargo esta competencia.

Por su parte, en los municipios, se crea una instancia denominada Oficina Técnica Municipal de Tierras (OTM), contando con los llamados Comités de Tierras Urbanas (CTU), que son una organización comunitaria que tiene por misión coadyuvar en el procedimiento; la denominación que adopten deberá ser aprobada mediante una asamblea de ciudadanos. Para poder obtener personalidad jurídica debe inscribirse ante la OTM

Los agentes que se encargan de las actuaciones se les llaman voceros, debiendo ser electos por los integrantes de los CTU.

Esta es una forma de participación que hace vida en los consejos comunales.

Uno de los pasos para obtener la regularización es el llamado catastro popular, el cual tiene sus peculiaridades de acuerdo con la LERRT, debiendo incorporarse a la postre al llevado por la Oficina o Dirección de Catastro Municipal.

El Estado ha visto en estos procesos de regularización de tierras la manera de brindar respuesta ante la necesidad de poseer una vivienda en condiciones formales, lo que implica contar con los servicios públicos, tales como: luz eléctrica, gas doméstico, agua potable, entre otros; dado que le resulta poco factible dotar a cada uno de un lugar donde vivir por razones económicas.

Desde una perspectiva municipal, la informalidad de estos asentamientos no permite que la acción local se sienta en cabeza de sus pobladores; de allí es que se ha tenido que sumar a este plan. Ello le permitirá – a futuro – poder desplegar el elenco de competencias.

Una de ellas tiene que ver con el ordenamiento urbano. Es menester recordar que al municipio le compete por obra de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (CRBV, 1999), la Ley Orgánica del Poder Público Municipal (LOPPM, 2010) y la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística (1988).

Por su parte, el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Regularización de Tierras en Asentamientos Populares Urbanos y Periurbanos (LERRT, 2011), establece un procedimiento; uno de los pasos para ello es la elaboración de un instrumento denominado Carta de Barrio: documento por medio del cual los ocupantes y las autoridades parten hacia la regularización de las tierras en el respectivo ámbito geográfico; debe contener la historia comunal, identidad actual, espacios del asentamiento, plan de transformación, normas de convivencia.

En tal sentido las autoridades deberán colaborar con su realización, proporcionando la asistencia técnica, apoyo jurídico y logístico, impulsar la coordinación con órganos y entes públicos como con los particulares.

Una vez elaborada la Carta de Barrio continúa el procedimiento, el cual pasa por el otorgamiento de un certificado de posesión, lo que implica un gran progreso para los pobladores, puesto que es una presunción que permitiría la tramitación para obtener documentación que acredite propiedad sobre el inmueble (terreno) donde se asientan las bienhechurías.

Es menester recordar que los procesos regulatorios pueden tener como objeto tierras de propiedad pública o privada; en el caso de aquéllas propiedad de los niveles nacional, estadal o municipal. Para las de éste debe contar con el concurso de varias autoridades, ya que es factible, por ejemplo, encontrarse con terrenos ejidos, los cuales gozan de una regulación especial, como es la de ser intransmisible, inembargable, imprescriptible e indivisible.

Siguiendo la voz “ejido” en Wikipedia dice que es una porción de tierra no cautiva y de uso público; también es considerada, en algunos casos, como bien de propiedad del Estado o de los municipios.

Cuando se traza la planificación de las ciudades se dejan zonas específicas tendentes a la expansión, ya que se debe esperar un crecimiento poblacional por diversas razones, bien sea aumento de viviendas, fuentes de trabajo, calidad de los servicios públicos, entre otras.

La Ley Orgánica del Poder Público Municipal (LOPPM, 2010) los define como bienes del dominio público destinados al desarrollo local. Son también ejidos los terrenos situados dentro del área urbana de las poblaciones del Municipio, que no tengan dueño, sin menoscabo de los legítimos derechos de terceros válidamente constituidos. Igualmente, se consideran ejidos las tierras baldías ubicadas en el área urbana. Se exceptúan las tierras correspondientes a las comunidades y pueblos indígenas. Solo podrán enajenarse previo cumplimiento de las formalidades previstas en las ordenanzas municipales y en los supuestos que éstas ordenen y la legislación que se dicte al efecto.

El Código Civil Venezolano (1982), sobre el tema de la prescripción, repite tradicionalmente una norma en cuanto a las características cuando señala que “…la prescripción no tiene efecto respecto de las cosas que no están en el comercio”, lo que va en sintonía con las características señaladas.

Como doctrina nacional se recomienda la lectura de la obra del Dr. Enrique Lagrange “Enajenación y Usucapión de Tierras Baldías”, Ediciones Magón, Caracas, 1980.

Uno de los problemas a solucionar durante la secuela del procedimiento se refiere a la declaratoria de prescripción por la posesión de la tierra. El Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Regularización de Tierras en Asentamientos Urbanos y Periurbanos (LERRT, 2011) no define lo que es la prescripción.

Sin embargo, el Código Civil Venezolano (1982) puede ayudar a dar esa respuesta; señala que es un medio para adquirir un derecho o de liberarse de una obligación por el tiempo transcurrido y bajo las demás condiciones que determine la Ley.

Es frecuente encontrar esta institución jurídica en diversas ramas del Derecho; por ejemplo, está prevista en el Derecho Civil, Mercantil, Tránsito, Penal, Laboral y Tributario.

La regulada por la LERRT proviene de un acto administrativo dictado por el Instituto Nacional de Tierras Urbanas donde se declara el derecho de propiedad sobre los inmuebles (terrenos) donde se encuentran asentados los ocupantes interesados en la regularización.

Surge la interrogante frente a si una ordenanza (ley municipal) ha previsto un procedimiento como el de la norma nacional sería o no procedente. Sin duda, esto va a dar motivos para debatir en un futuro cercano.

Es preciso hacer una aclaratoria, ya que – a los efectos de la LERRT – no se acordarán a quienes promuevan, fomenten o practiquen invasiones u ocupaciones ilegales. Lo otro es que – durante la secuela del procedimiento – deben tramitarse las desafectaciones de la tierra, bien sea por ser públicas en sentido genérico, ejidales o alguna otra.

Esto puede conllevar a la imposibilidad de continuar el trámite cuando se esté ante un bien objeto de un Área bajo Régimen de Administración Especial (ABRAE) prevista por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística; un ejemplo de ello es un parque nacional.

Otro caso es cuando se está se tope con un ejido y no se aprueba la desafectación por el Concejo Municipal.

Un tercer supuesto es si el sistema de protección civil dictamina que los terrenos no son adecuados para la ocupación.

Un cuarto puede ser cuando se trata de tierras con vocación agrícola, lo cual se regula por la legislación agraria.

Lo que debe quedar claro es que por el hecho de solicitarla un Comité de Tierras Urbanas no implica que las autoridades deban acordarlas, ni siquiera basado en el argumento del derecho de petición

Ahora bien, ¿cómo se procede en los casos de tierras pertenecientes a particulares?

La respuesta se encuentra en la LERRT.

Cuando ocurre esto se acuerda la notificación del propietario para que ejerza su derecho a la defensa y presente alegatos a través de la contestación u oposición. Abierto el procedimiento a pruebas, se podrán promover y evacuar todo medio probatorio, los cuales serán objeto de análisis al momento de la decisión.

Concluido el período probatorio, se fijará oportunidad para las conclusiones y la audiencia oral, se pasa a la etapa decisoria. El acto administrativo que resuelve el procedimiento agota la vía administrativa, quedando abierta la posibilidad del ejercicio de recurso contencioso administrativo.

De presentarse conflictos entre particulares derivados del procedimiento, por ejemplo, referidos a los beneficiarios, delimitación de la tierra; se pueden resolver a través de los medios alternativos ante un Comité de Conciliación, debiendo someterse a sus decisiones en forma irrevocable.

Frente a esto, un sector de la doctrina se inclina por señalar que no es procedente en buen derecho; tocará a la jurisprudencia resolver los planteamientos ante estrados, especialmente en el Máximo Tribunal.

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Lara Salazar Eduardo. (2014, octubre 29). Regularización de tierras en asentamientos urbanos en Venezuela. Recuperado de http://www.gestiopolis.com/regularizacion-de-tierras-en-asentamientos-urbanos-en-venezuela/
Lara Salazar, Eduardo. "Regularización de tierras en asentamientos urbanos en Venezuela". GestioPolis. 29 octubre 2014. Web. <http://www.gestiopolis.com/regularizacion-de-tierras-en-asentamientos-urbanos-en-venezuela/>.
Lara Salazar, Eduardo. "Regularización de tierras en asentamientos urbanos en Venezuela". GestioPolis. octubre 29, 2014. Consultado el 3 de Diciembre de 2016. http://www.gestiopolis.com/regularizacion-de-tierras-en-asentamientos-urbanos-en-venezuela/.
Lara Salazar, Eduardo. Regularización de tierras en asentamientos urbanos en Venezuela [en línea]. <http://www.gestiopolis.com/regularizacion-de-tierras-en-asentamientos-urbanos-en-venezuela/> [Citado el 3 de Diciembre de 2016].
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