Arrendamiento financiero o leasing: qué es, elementos, clases y aplicación

El arrendamiento financiero también conocido como «leasing» es un contrato mediante el cual la arrendadora se compromete a otorgar el uso o goce temporal de un bien al arrendatario, ya sea persona física o moral, obligándose este último a pagar una renta periódica que cubra el valor original del bien, más la carga financiera, y los gastos adicionales que contemple el contrato.

¿Qué es el arrendamiento financiero o leasing?

Se entiende por arrendamiento financiero, el contrato mediante el cual el arrendador concede el uso y goce de determinados bienes, muebles e inmuebles, por un plazo de cumplimiento forzoso al arrendatario, obligándose este último a pagar un canon de arrendamiento y otros costos establecidos por el arrendador.

Al final del plazo estipulado el arrendatario tendrá la opción de comprar el bien a un precio predefinido, devolverlo o prorrogar el plazo del contrato por periodos ulteriores.

Elementos del arrendamiento financiero o leasing

a. Elementos personales:

1. Proveedor: La persona natural o jurídica, salvadoreña o extranjera que transfiere al arrendador la propiedad del bien objeto del contrato. El proveedor puede ser una persona que se dedica habitual o profesionalmente a la venta de bienes, o una persona que ocasionalmente enajena un bien o el mismo arrendador, es decir el dador o proveedor debe ser una entidad financiera o una sociedad que tenga por objeto operaciones financieras.
2. Arrendador: La persona natural o jurídica que entrega bienes en arrendamiento financiero a uno o más arrendatarios.
3. Arrendatario: La persona natural o jurídica, nacional o extranjera que al celebrar contrato de arrendamiento financiero, obtiene derecho al uso, goce y explotación económica del bien, en los términos y condiciones contractuales respectivos.

b. Elementos esenciales:

1. La cosa, el bien o bienes: Se refiere al bien que se dará en arrendamiento.
2. El precio: Que sea determinable al hacerse exigible.
3. El tiempo: En el arrendamiento, como lo indica su carácter temporal en la definición, el tiempo es un elemento esencial.

c. Elementos de validez:

1. Capacidad de goce y de ejercicio
2. Ausencia de vicios del consentimiento.

Obligaciones del arrendamiento financiero o leasing

• Obligaciones del Proveedor:

1. Entregar el bien objeto en arrendamiento financiero al arrendatario cuando el arrendador lo autorice;
2. Asegurar que los bienes por arrendar se encuentren libres de todo gravamen, en buen funcionamiento y sin vicios ocultos.
3. Responder por los reclamos cubiertos por las garantías de los bienes en arrendamiento.
4. Cumplir con las leyes de protección al consumidor; y
5. Otras que se pacten entre las partes.

• Obligaciones del Arrendador:

El arrendador que celebre contrato de arrendamiento financiero o leasing queda obligado a:

1. Pagar al proveedor oportunamente el precio acordado del bien;
2. Mantener los bienes arrendados, libres de embargos durante la vigencia del contrato, para asegurar la tranquila tenencia, uso y goce del bien por el arrendatario.
3. El saneamiento por evicción; y
4. Las demás obligaciones estipuladas libremente entre las partes y las señaladas en la presente Ley.

El arrendador, previo acuerdo de las partes, podrá ceder al arrendatario todos los derechos y acciones que en este sentido tenga contra el proveedor.

En los casos en que el arrendador sea también proveedor, le serán aplicables, además, las obligaciones que estipula el Artículo cuarto de la presente Ley.

• Obligaciones del Arrendatario

El Arrendatario se obliga, durante la vigencia del contrato de arrendamiento financiero, a:

1. Pagar las rentas o cánones en el plazo estipulado en el contrato;
2. Asumir los riesgos y beneficios asociados con la naturaleza puramente física y económica del bien;
3. Responder, civil y penalmente, por el uso del bien arrendado;
4. Respetar el derecho de propiedad de los bienes y hacerlo valer frente a terceros. Por lo tanto, en los eventos de quiebra, concurso de acreedores, o reestructuración forzosa de obligaciones, los bienes en arrendamiento financiero que explote el arrendatario, no formarán parte de su masa de bienes y estarán excluidos de la misma para los efectos de ley; y
5. Las demás obligaciones estipuladas libremente entre las partes y las señaladas en la presente ley.

Clases de arrendamiento financiero o leasing

A. Arrendamiento financiero

El arrendamiento financiero es aquel mediante el cual una empresa (arrendadora financiera), se obliga a comprar un bien para conceder el uso de este a un cliente (arrendatario), durante un plazo forzoso, el arrendatario a su vez se obliga a pagar una renta, que se puede fijar desde un principio entre las partes, siempre y cuando esta sea suficiente para cubrir el valor de adquisición del bien, y en su caso los gastos accesorios aplicables.

Al término de la relación contractual, el arrendatario puede optar por comprar el activo a un precio inferior al del mercado, mismo que se puede fijar desde el inicio del contrato, prolongar el plazo del contrato a rentas inferiores a las anteriores o bien participar con la arrendadora de la venta del bien a un tercero.

B. Arrendamiento puro

Sigue los principios básicos del arrendamiento financiero o leasing con la salvedad de que otorga la posesión, pero no establece un mecanismo para otorgar la propiedad.

En esta modalidad del arrendamiento, el arrendatario no tiene la opción de comprar el bien al término del contrato, por lo que la arrendadora le avisará de la terminación del contrato, en dicha notificación, se establecerá el valor de mercado del bien, ello a efecto de que en su caso, el arrendatario manifieste su deseo de adquirir el bien al valor indicado.

En caso de que el arrendatario no compre el bien, la arrendadora podrá venderlo a un tercero a valor de mercado o darlo a un tercero en arrendamiento puro o financiero, sin que estas se consideren opciones terminales.

C. Sale & lease back

Consiste en la venta de un bien propiedad del arrendatario a una arrendadora financiera y esta a su vez posteriormente se lo arrienda al arrendatario.

Ello mejora las condiciones de liquidez de este último, ya que le permite disfrutar de los servicios del bien a cambio de pagos sucesivos por el mismo durante la vigencia del contrato en incluso haber recibido una suma de dinero por el mismo bien al haberlo vendido. Se deberá consultar con cada arrendadora, cuáles son los bienes susceptibles de este tipo de financiamiento.

En términos contables el leasing representa un gasto por lo cual en varios lugares del mundo puede deducirse de sus ingresos con el consecuente alivio fiscal.

Formalización del contrato

El contrato de arrendamiento financiero o leasing deberá constar por escrito, ya sea en escritura pública o en documento privado autenticado. Para que dicho contrato sea oponible ante terceros, deberá inscribirse en el Registro de Comercio, siendo los costos y derechos que cause dicho registro, por cuenta del arrendatario, salvo pacto expreso en contrario.

Formas de terminación

Al término del contrato, el arrendador puede decidir entre las siguientes opciones:

1. Ejercer la opción de compra. Pagando por el bien un porcentaje del valor original, que desde el inicio se puede convenir, siempre y cuando la cantidad que resulte sea inferior al valor del mercado del bien, al momento de ejercerla.
2. Participar en el producto de la venta del bien arrendado. La arrendadora pondrá a la venta el bien objeto del arrendamiento y le entregará al arrendatario un porcentaje (que fijarán las partes de común acuerdo) de la cantidad que se obtenga.
3. Renovar el contrato con un monto menor de rentas. Es decir, prolongar el tiempo del contrato, disminuyendo el importe de las rentas que hasta esa fecha el arrendador venía pagando.

Prohibiciones

Los Arrendatarios no podrán transferir ni transmitir los bienes amparados al contrato de arrendamiento financiero o leasing, ni perfeccionar garantías reales sobre ellos por obligaciones contraídas, ni incluirlos dentro de la masa de bienes en eventos de insolvencia, quiebra, disolución, liquidación o proceso de reorganización de obligaciones.

El arrendador podrá obtener la indemnización de los perjuicios que le causen dichos actos o acciones de terceros, sin perjuicio de las sanciones penales a que haya lugar.

Rentas y plazos contractuales del arrendamiento financiero o leasing

El plazo contractual es un derecho del arrendador, el cual no podrá ser modificado sin que medie su aceptación y la compensación plena de los perjuicios que le cause dicha modificación. Para todos los efectos legales, se presume que el arrendador sufre, por causa de la modificación del plazo contractual, perjuicios por valor de las sumas de dinero que hubiere recibido de haberse mantenido en vigencia el contrato, los cuales podrán estimarse contractualmente.

La obligación del arrendatario a pagar las rentas o cánones derivados de todo contrato de arrendamiento financiero o leasing, es incondicional y, por lo tanto, se hace exigible en todo evento, sea que el arrendatario esté o no explotando el bien, en razón de que los riesgos de la explotación del bien corren íntegra y exclusivamente por cuenta de este.

Lo anterior no se aplicará cuando las causas de la no utilización o explotación del bien arrendado sean imputables al arrendador.

Seguros

Las partes podrán acordar los riesgos asegurables, conforme a la naturaleza de los bienes. Todos los riesgos asegurados y no asegurados corren por cuenta del arrendatario.

El beneficiario de la póliza de seguro será el arrendador; y el arrendatario será responsable por cualquier deducible o monto que la liquidación no cubra. Cualquier excedente que resultare de una liquidación, después de cubrir todos los costos y gastos del arrendador así como de las obligaciones del contrato, se reintegrará al arrendatario.

Tributaciones

Todos los tributos, impuestos, tasas, multas, sanciones, infracciones o penalizaciones que graven la tenencia, posesión, explotación o circulación de los bienes dados en arrendamiento serán cubiertos por el arrendatario.

Inembargabilidad

Cualquier controversia sobre la pretensión de incorporar a la masa de la quiebra o de la liquidación de un arrendatario, bienes en arrendamiento, deberá resolverse reconociendo el derecho exclusivo de propiedad del arrendador y negando toda pretensión a incorporar tales bienes dentro de la masa de la quiebra o liquidación del arrendatario.

Por su parte, el arrendador en caso de quiebra no podrá incorporar en su masa de bienes aquellos otorgados en arrendamiento.

Aplicación matemática del arrendamiento financiero o leasing

• Leasing pagado en periodos vencidos

Si se realiza un contrato de arrendamiento financiero leasing, en el cual el costo del bien está determinado por un $C y por el cual el arrendatario se compromete a pagar un canon mensual de arrendamiento de $R, durante n meses y al vencimiento del contrato, el arrendatario tiene la opción de adquirir el bien por $S. Si el arrendador desea ganar una tasa i. La ecuación de valor quedará matemáticamente:

C = R an¬i + S (1 + i)-n

Lo anterior se puede ver claramente elaborando una tabla para un leasing para una situación de este tipo.

Ejemplo: el costo de un bien de capital de $800.000, con una ración de seis meses y con un valor de opción de compra al vencimiento del contrato, equivalente al 10% del valor del costo. Suponga una tasa del 4% efectivo mensual y que el canon de arrendamiento es vencido.

Solución: la ecuación de valor está dada por:

800.000 = R a6¬4% + 80.000 (1 + 0,04)-6

R = 140.548,57

El pago que realiza la empresa por el arrendamiento financiero de bienes representa un gasto y por lo tanto es deducible de impuestos, produciéndose un beneficio fiscal.

La tabla de leasing es igual a una tabla de amortización:

• Leasing pagado en periodos anticipados

Si se realiza un contrato de arrendamiento financiero leasing, en el cual el costo del bien está determinado por un $ C y por el cual el arrendatario se compromete a pagar un canon mensual de arrendamiento de $ R, durante n meses pagaderos al principio de cada mes. Al vencimiento del contrato el arrendador tiene la opción de adquirir el bien por $ S.

Si el arrendador desea ganar una tasa i. se debe tener en cuenta que, si el canon de arrendamiento es anticipado, el primer pago se hará en el periodo cero; o sea cubre el periodo que va desde 0 hasta 1 y el último pago se hace en n – 1 y corresponde al periodo que se inicia en n – 1 y termina en n. Además, puesto que n corresponde al vencimiento del contrato, es ahí donde está la opción de compra por $ S. Entonces la ecuación de valor quedará matemáticamente:

C = R än¬i + S (1 + i)-n

C = R an¬i (1 + i) + S (1 + i)-n

Frente a este tipo de pago del leasing y aplicándolo al ejemplo anterior se tiene que el canon de arrendamiento será:

800.000 = R a6¬4% (1 + 0,04) + 80.000 (1 + 0,04)-6

R = 135.142,86

En el periodo cero, se inicia la tabla con una opción de compra de:

S = 800.000 – 135.142,86

S = 664.857,14

Por lo tanto, solo quedan por pagar cinco arriendos, más la opción final de compra:

El arrendatario no puede calcular la TIR en un contrato de arrendamiento leasing, puesto que el cálculo de una TIR exige que haya ingresos y egresos y el arrendatario solo tiene egresos; sin embargo, si se toman en cuenta los ingresos que genera tal bien, entonces si es factible calcular una TIR.

En el caso del arrendador, si se puede calcular una TIR del leasing, pues su egreso es el costo del bien que se compra y sus ingresos son los cánones de arrendamiento que recibe, más la opción de compra. De lo anterior se deduce que, si el arrendatario desea evaluar alternativas de inversión, donde una de ellas es un leasing, el uso del VPN puede ser más aconsejable que la TIR.

Bibliografía

www.google.com

1. Ley de arrendamiento financiero

www.abansa.org.sv/html_marcolegal/ley_arrendamiento_financiero.pdf

2. Criterios matemáticos del arrendamiento financiero (leasing)

https://www.gestiopolis.com/criterios-matematicos-arrendamiento-financiero-leasing/

3. Arrendamiento financiero

www.condusef.gob.mx/cuadros_comparativos/arrendadoras/arrendadoras