Subsidios para vivienda: ¿realidad para los ricos, sueño para los pobres?

Autor: Juan Camilo García S.

ECONOMÍA PÚBLICA

04-2004

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RESUMEN
 
El objetivo de la ponencia es estudiar si en realidad las políticas de subsidios de vivienda que se aplican en el mundo, y en particular en Colombia, se cumplen realmente como dice la ley.

Se le dará inicio a la ponencia con una breve introducción sobre la vivienda.

Más adelante se presentarán las políticas que tiene el FMI al respecto de los subsidios de vivienda.

A continuación se dará a conocer cómo es la política de VIS (Vivienda de Interés Social) con una leve mirada a algunos países, en especial Colombia, y el sistema AFC (Ahorro para el Fomento de la Construcción).

Para finalizar la ponencia se darán las conclusiones y recomendaciones pertinentes sobre el tema expuesto.  
 
ABSTRACT
 
In this paper we discuss the applications of housing subsidies in several countries. In the Colombian case, we also examine if such a policy obeys the corresponding laws.

To this aim, we analyze housing subsidy policy of the IMF and some strategies for a solving the housing problems, such as the VIS and the AFC systems.

Some recommendations are proposed as result from this analysis.  
 
1. INTRODUCCIÓN
 
La vivienda constituye un factor determinante de desarrollo social y económico, en la medida que posibilita la disminución de la pobreza y la miseria, la reactivación de la economía y la generación de empleo. (Departamento Nacional de Planeación, Sin año, [en línea]).
 
La vivienda es el bien más costoso que la mayoría de la población puede aspirar a adquirir a lo largo de su vida, por eso el financiamiento debe garantizar cuotas de amortización ajustadas al ingreso de la familia, amplios plazos y requiere un sistema de financiación propicio, confiable y sostenible. (Arango, p. 241, 2001).
 
La baja accesibilidad de la vivienda a nivel mundial ha llevado al FMI a formular estrategias para mejorar las políticas de vivienda y en especial políticas para el subsidio de vivienda, tales como: Regularización de la tenencia de la tierra, privatización de las viviendas estatales, impuestos sobre la propiedad, autorización de los préstamos del sector privado a tasas positivas y de mercado, ampliación de las leyes de ejecución de hipotecas, introducción de instrumentos de préstamo mejorados, creación de subsidios transparentes, concentración en los pobres, subvención de las personas y no de las casas, examen de los subsidios, construcción de vivienda destinada a los más necesitados. (Mayo, p.46, 1994).
 
La nueva política de vivienda de interés social en Colombia, ha adquirido una creciente dimensión desde que se puso en marcha. Sin embargo, no ha jugado hasta ahora un papel importante en la reducción de los déficit de vivienda pues la insuficiencia de recursos públicos para subsidios a la vivienda ha influido de manera importante en este resultado.

Los principales oferentes de viviendas sociales han sido empresas constructoras privadas, las cajas de compensación familiar, y organizaciones populares de vivienda. Esos oferentes son de muy diverso tamaño pero aportan un ambiente de competencia en la determinación de los precios de mercado de viviendas nuevas. (Held, 2000, [en línea])
 
En Colombia nace el subsidio AFC (Ahorro para el Fomento de la Construcción) el cual es un beneficio tributario para las personas que adquieran un crédito de vivienda. De esta forma, podrán reducir su retención en la fuente hasta en un 30%, al ser considerado parte de su ingreso como no constitutivo de renta. El incentivo se puede obtener antes de cinco años de haber dado la cuota inicial para la vivienda. (Revista cambio.com, 2001, [en línea]).  
 
2. HISTORIA
 
A mediados de la década de los 40 el Estado asume la vivienda como un asunto de interés público, incluyendo la vivienda social dentro de sus políticas. El Estado cubre parte de los cotos de los programas de vivienda que desarrolla, a manera de subsidio a la oferta o subsidio “oculto” con el propósito de que estos lleguen la población más desfavorecida. Las viviendas que ya tenían el subsidio incorporado fueron adjudicadas bajo distintas modalidades de crédito a grupos localizados de la población, con créditos a 20 años y cuotas fijas, con lo que terminaba dando un cuantioso subsidio adicional, debido al proceso de desvalorización de la moneda. (Arango, p. 241, 2001).
 
En el período comprendido entre 1973 y 1988 el gobierno empieza a buscar la manera de estimular el desarrollo del sector privado de la construcción. Se definen políticas tendientes a involucrar más directamente a este sector, básicamente, para dotarlo de un sistema propio de financiación de la actividad constructora privada. Es acá donde se crea el UPAC. Este se crea como un sistema de ahorro y crédito de largo plazo que fomentaba el ahorro social con el aliciente de que los dineros ahorrados mantendrían su valor gracias a que eran reajustados al índice de inflación más una pequeña tasa de interés. (Arango, p. 242 - 243, 2001).
 
A partir de 1989 se da la política de fortalecimiento del mercado de vivienda (gestión, producción, comercialización), para lo cual el poder público debe actuar como simple facilitador. En 1991 mediante la ley 03 se crea el subsidio de demanda, con el objeto de hacer accesible la vivienda. También se crean el sistema nacional de vivienda de interés social y se reformó el Instituto de Crédito Territorial. (Arango, p. 244, 2001).
 
En las últimas décadas lo que se ha presentado como política de vivienda en Colombia ha sido en realidad políticas de financiación de vivienda. La legislación en esta materia ha sido una sucesión ininterrumpida de ajustes desafortunados en la política financiera que sustenta el funcionamiento de la vivienda social. (Arango, p. 227, 2001).

Como resultado de esta política se produjo el colapso del sistema UPAC, después de una larga sucesión de ajustes que terminaron por hacerlo inoperante, arrastrando miles de familias de clase media a una situación sin salida en la cual se vieron obligadas a entregar sus viviendas por no poder continuar cumpliendo con sus obligaciones de crédito. (Arango, p. 227, 2001). 
 
3. POSICIÓN DEL FMI
 
“El sector de vivienda desempeña en el bienestar de los países un papel más importante que el que se suele atribuírsele, ya que afecta directamente no sólo el bienestar de las personas sino también el funcionamiento de otros sectores económicos. En vista de la experiencia adquirida en todo el mundo, se ha iniciado un nuevo programa de política en que se establecen estrategias para el sector de vivienda en las cuales se dan mayores posibilidades y más libertad de acción a las fuerzas económicas”. (Mayo, p.44, 1994).
 
El FMI propone las siguientes estrategias: 

Tabla 1.
Recomendaciones del FMI para un mercado propicio de vivienda.

Instrumentos

Estrategias

Desarrollo de los derechos de propiedad

Regularización de la tenencia de la tierra, privatización de las viviendas estatales, impuestos sobre la propiedad.

Desarrollo de financiación hipotecaria

Autorización de los préstamos del sector privado a tasas positivas y de mercado, aplicación de las leyes de ejecución de hipotecas, introducción de préstamo mejorados.

Racionalización de los subsidios

Creación de subsidios transparentes, concentración en los pobres, subvención de las personas (y no las casas), examen de los subsidios.

Creación de infraestructuras

Coordinación del aprovechamiento de tierras, recuperación de los gastos,

adecuación del suministro de la demanda, mejora de la infraestructura de los barrios de tugurios

Reglamentación del aprovechamiento de la tierra y el desarrollo de la vivienda

Simplificación de las reglamentaciones complejas, eliminación de las distorsiones de los precios y de las situaciones de escasez artificial.

Desarrollo de  un marco de política institucional 

Equilibrio de las funciones del sector público y del sector privado, creación de un foro para administrar el sector de vivienda en su totalidad, desarrollo de estrategias propicias, vigilancia del desempeño del sector.

Fuente: MAYO, Stephen. Cambios estructurales en la política de vivienda. Finanzas y desarrollo. 1994. P. 46.  
 
Un sector de vivienda eficiente y adecuado puede aportar grandes beneficios. Pero si no se da esto, quienes sufren las consecuencias más graves de los fracasos de los mercados de vivienda son los pobres.

En muchos casos, los principales perdedores son los grupos a los cuales las políticas de vivienda están destinadas a beneficiar. (Mayo, p.46, 1994).
 
Por ejemplo, los países de bajos ingresos a menudo necesitan hacer hincapié en las inversiones en infraestructura, la competencia de la industria de la construcción y los derechos de propiedad.

En los países de ingresos medianos muy endeudados, las prioridades fundamentales son la reforma de la política fiscal y financiera, en particular la mejora de las instituciones de financiación de la vivienda y la reducción de las transferencias presupuestarias al sector vivienda, así como la ampliación del desarrollo de la infraestructura. En otros países de ingresos medianos, la reforma de las reglamentaciones para el uso de la tierra y la construcción y el aumento de las oportunidades de financiación hipotecaria son cuestiones clave. (Mayo, p.46, 1994).
 
Con este nuevo enfoque se busca apoyar las estrategias de los gobiernos, incluidos los préstamos de ajuste, las inversiones y las operaciones de asistencia técnica. Para los países de bajo ingreso, estas inversiones entrañan a menudo la mejora de barrios de tugurios y la rehabilitación de los sistemas de infraestructura urbana. (Mayo, p.46, 1994).  
 
4. SUBSIDIOS PARA VIVIENDA
 
4.1 Subsidios para VIS  
 
Las nuevas políticas de vivienda social recurren a subsidios a la demanda de vivienda con el objeto de dotar a jefes de hogar y personas de menor ingreso con capacidad de compra. Estos subsidios permiten a sus beneficiarios concurrir al mercado a elegir sus viviendas, sujetos a determinados estándares, precios y disponibilidades. (Held, 2000, [en línea]).
 
En Chile, por ejemplo, la nueva política de vivienda social basada en subsidios a la demanda y orientada al mercado ha establecido reglas claras, transparentes y estables para los diversos participantes, y ha ganado legitimidad y aceptación entre los jefes de familia y personas que han postulado a subsidios habitacionales. Estos últimos han dispuesto un sistema transparente y objetivo de acumulación de puntaje que pondera el cumplimiento de requisitos de ahorro previo y las características demográficas y socioeconómicas de las familias. 

El Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, a través de sus Servicios de Vivienda y Urbanismo (SERVIU), ha asumido como regulador y supervisor de los estándares de las viviendas sociales, como administrador del proceso de subsidios habitacionales a nivel nacional y regional, como proveedor "subsidiario" de viviendas progresivas y básicas a familias y personas de muy bajos ingresos, y como oferente de crédito a las mismas. Ese ministerio también ha extendido garantías a los créditos hipotecarios a viviendas sociales, a fin de motivar a la banca privada a incursionar en este segmento de mercado. (Held, 2000, [en línea]).
 
Para Chile el sistema de acceso a la vivienda basado en subsidios a la demanda ha logrado dinamizar la construcción y el acceso a viviendas de interés social, y ha motivado un significativo crecimiento en el ahorro personal y familiar para esas viviendas. Ello ha conducido a importantes reducciones en los déficit de vivienda, permitiendo incluso anticipar el término del déficit habitacional cuantitativo en alrededor de 15 años. (Held, 2000, [en línea]).
 
En algunos países de Europa central y oriental bajar el costo del alquiler se convirtió en una solución importante y eficaz como subsidio para aumentar la proporción de propiedad de la vivienda; esto por la dificultad de conseguir vivienda propia. Luego implementaron un sistema de crédito con tasas de interés muy bajas para facilitar la adquisición de vivienda. (Pichler-Milanovich, 1999, [en línea]).
 
En Estados Unidos se puede obtener mejores subsidios, o menor tasa de interés para el subsidio para vivienda, con trabajo para el gobierno o de ayuda social, lo cual baja la renta de vivienda. Esto hace que se incentive más la adquisición de vivienda. Además se puede determinar el tamaño de los subsidios. (Wallison, 2000, [en línea]).
 
En Uruguay, a partir del segundo semestre de 1993, se ha venido implementando una política habitacional basada en la entrega de subsidios (focalizada en las familias más pobres) y requisitos de ahorro previo. Para acceder al subsidio las familias deben estar inscritas en el Registro Nacional de Postulantes y contar con un mínimo de ahorro previo establecido de acuerdo al nivel de subsidio que aspira y antes de cierta fecha previamente fijada. (Szalachman, 2000, [en línea]).
 
En Bolivia, en cambio, no existe un sistema de subsidios habitacionales, ni requisitos de ahorro previo para viviendas de tipo social, y el país ha adolecido tradicionalmente de falta de mecanismos de financiamiento para este tipo de viviendas. (Szalachman, 2000, [en línea]).
 
En Colombia se crea la figura del subsidio de demanda, con el objeto de hacer accesible la vivienda producida a los estratos de menores ingresos. Al beneficio del subsidio tiene derecho toda familia que se localice por debajo de un cierto nivel de ingreso (menos de 2 salarios mínimos), que se establece como límite inferior del mercado solvente de aspirantes a la adquisición de vivienda, y quien cumpla además con una serie de requisitos de elegibilidad previamente establecidos. (Arango, p. 244, 2001).
 
Según el artículo 51 de la constitución política de Colombia: “Todos los colombianos tienen derecho a vivienda digna. El Estado fijará las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho y promoverá planes de vivienda de interés social, sistemas adecuados de financiación a largo plazo y formas asociativas de ejecución de estos programas de vivienda”. (Art. 51) (Asamblea Nacional Constituyente, p. 7, 1991).

Acorde con la modernización y apertura de la economía, aquellas funciones que el sector privado podría ejecutar más eficientemente, como otorgar créditos y construir viviendas, dejaron de ser actividades de las entidades del Estado, pasando a manos de las entidades privadas y de las cajas de compensación familiar y de organizaciones populares de vivienda. Para ayudar a las familias más pobres, se instauró el subsidio de vivienda directo a las familias demandantes y beneficiarias finales de la vivienda y se eliminó el subsidio al crédito. (Departamento Nacional de Planeación, Sin año, [en línea]).  
La construcción de viviendas ha ganado importancia en los programas de vivienda social. Mientras el INURBE destinó el 63% y el 21% de sus recursos a programas de lotes y a viviendas usadas en 1991-93 respectivamente, casi el 80% del monto de sus subsidios se canalizó hacia viviendas nuevas y el mejoramiento de viviendas existentes en 1994-97.

Los precios de las viviendas sociales se han situado en un rango equivalente a US$ 5.200 y US$ 17.900 dólares, y donde este último es el precio tope de viviendas a las cuales pueden aplicarse subsidios habitacionales.

Los subsidios a la vivienda del INURBE en programas de la red de solidaridad social para las familias más pobres, se han localizado en un rango equivalente a U$ 1.950 y US$ 3.250 dólares. Ante la evidencia de que eran insuficientes, se introdujeron programas de recuperación del entorno residencial y de mejoramiento de viviendas para los hogares con ingresos inferiores a dos salarios mínimos en 1994. (Held, 2000, [en línea]).
 
Los hogares que no han sido beneficiarios de ningún programa de vivienda social, y cuyos ingresos no superan los cuatro salarios mínimos legales, pueden postular a un subsidio habitacional. Las postulaciones a subsidios para vivienda pueden ser individuales o colectivas, y estas últimas pueden a su vez ser dirigidas o asociativas.

Los hogares con ingresos inferiores a dos salarios mínimos han estado sujetos a postulación colectiva y sólo a subsidios habitacionales del INURBE. (Held, 2000, [en línea]).
 
Los topes máximos para los subsidios habitacionales del INURBE dependen del tamaño de la ciudad donde se realiza el proyecto y del tipo de programa de vivienda. En ciudades de más de 500.000 habitantes los subsidios habitacionales han alcanzado el equivalente de US$ 3.250 dólares para la adquisición y construcción de vivienda, hasta US$ 1.950 para el mejoramiento de viviendas existentes, y hasta US$ 2.270 para la adquisición de lotes de terreno. (Held, 2000, [en línea]).
 
El INURBE y las cajas de compensación familiar han calificado a los postulantes a subsidio recurriendo a un sistema de puntaje. El proceso de calificación ha otorgado prioridad a las mujeres jefes de hogar, a las familias en zonas de alto riesgo y a las víctimas de desastres. Al mismo tiempo, se han tenido en cuenta el número de personas dependientes por hogar, el aporte de cuota inicial de los postulantes, la existencia de compromiso de compraventa, y la vinculación de los postulantes con organizaciones populares de vivienda.

Las normas indican que las solicitudes de subsidio habitacional se deben atender en orden secuencial de acuerdo con los puntajes acumulados por los postulantes y las prioridades mencionadas, en la medida que el INURBE y las cajas de compensación familiar dispongan de recursos. (Held, 2000, [en línea]).
 
Los subsidios asignados a vivienda tienen una vigencia de 18 meses. Se estima que del monto total de subsidios asignados se ha desembolsado en años recientes un 75%. Los importantes montos que no se han desembolsado parecen originarse principalmente en demoras en la ejecución de proyectos. El elevado costo y la dificultad para acceder a créditos hipotecarios contribuyó a retardar el desembolso de los subsidios en 1997-98. (Held, 2000, [en línea]).
 
En cuanto a la focalización de los subsidios el INURBE ha concentrado el 73% del monto de sus subsidios habitacionales en familias con ingresos de hasta dos salarios mínimos legales. Por su parte, las cajas de compensación familiar han destinado el 42% del monto de sus subsidios a hogares con esos ingresos, y el 58% de ese monto a hogares con ingresos entre dos y cuatro salarios mínimos legales. 

El subsidio promedio del INURBE se ha situado en el equivalente de US$ 1.560 dólares, sin que existan grandes diferencias por tipo de solución habitacional. Ello ha determinado proporciones de subsidio inversamente proporcionales al precio de esas soluciones. En los mejoramientos de vivienda esa proporción ha llegado al 90–95%; en la construcción de viviendas para hogares con ingresos de hasta dos salarios mínimos legales los subsidios del INURBE han representado 20-30% del valor de la vivienda, y hasta el 40% en los programas de las cajas de compensación familiar. En los programas para hogares con ingresos entre dos y cuatro salarios mínimos legales, los subsidios han sido equivalentes al 10–20% del valor de las viviendas.

La progresividad que muestran los subsidios habitacionales no han garantizado la focalización de los programas dirigidos a las familias con ingresos entre dos y cuatros salarios mínimos. La evidencia disponible indica que en alguna medida los subsidios de esos programas han sido redundantes considerando la apreciable demanda por viviendas sociales que se ejerce sin subsidios. Sólo alrededor de un 40% de los créditos otorgados por el sistema financiero para viviendas sociales se habría destinado a financiar viviendas de familias beneficiarias de subsidio. Por otra parte, se ha estimado que los hogares con ingresos de tres o más salarios mínimos podrían adquirir viviendas sin subsidio, lo cual también justificaría reducir el tope de precio de las viviendas sociales (Held, 2000, [en línea]).

Lamentablemente esta política del subsidio no ha dado los frutos que se esperaban. Aunque ha sido un factor dinamizador en la producción de vivienda nueva, en su aplicación éste ha tenido muchos problemas: los recursos que se han destinado para respaldarlo han estado siempre muy por debajo de las demandas consolidadas en proyectos y calificadas como elegibles, los recursos no se han concentrado como se pretendía en los grupos más pobres de la población, no se han distribuido equitativamente los beneficios del subsidio en las distintas regiones como se pretendía, y por último, se ha caído en el viejo vicio de que cada gobierno da su propia interpretación del subsidio, modificando su aplicación y operación, con lo cual se ha ido restando gradualmente confiabilidad y eficacia. (Arango, p. 244 - 246, 2001).
 
Es claro que deben incrementar los recursos para subsidios. El esfuerzo fiscal es insuficiente tanto para resolver el problema habitacional como para que el programa de vivienda subsidiada tenga impacto económico. (CAMACOL, 2001, [en línea])
 
Otro de los problemas que presenta Colombia y que ha tenido una fuerte incidencia en el déficit cualitativo, se refiere a la escasez de tierras urbanizables y que se ha traducido en elevados precios de los terrenos. Como consecuencia de lo anterior, ha proliferado la construcción de barrios ilegales en zonas de alto riesgo, con graves deficiencias urbanísticas y de servicios. Las familias que habitan este tipo de viviendas están prácticamente marginadas de los subsidios de gobierno y del crédito de las entidades financieras.

Para resolver estos problemas, a partir de 1994 se diseñó una nueva estrategia dirigida a la población de menores ingresos, ofreciendo programas de mejoramiento de vivienda y entorno y una política de tierras para impedir que la valorización de los terrenos excluya del mercado, por la vía de alzas de precios, a la población más pobre. Como resultado se redujo tanto el déficit cuantitativo, que pasó de 1,1 millones de unidades en 1993 a 0,85 millones en 1997, como el déficit cualitativo (de 3,3 millones en 1993 a 2,9 millones en 1997).

Sin embargo, el bajo el nivel de ingresos y la fuerte vinculación a trabajos informales dificultan a los hogares de menores ingresos generar los ahorros suficientes para financiar la cuota inicial de su vivienda, acceder al crédito y atender el servicio de la deuda. En consecuencia, de acuerdo con estudios recientes, pareciera que para los programas de adquisición de vivienda, el monto de los subsidios sigue siendo bajo para las familias con ingresos inferiores a dos salarios mínimos. Esto involucra la necesidad de incrementar el valor unitario de los subsidios, lo que a su vez implicaría reducir la cobertura para los menos pobres. (Szalachman, 1999, [en línea]).
 
Aunque el gobierno ha tenido toda la intención de enfocar la política de vivienda hacia los pobres, son más los trámites que deben hacer las personas de los estratos bajos que las personas de los estratos altos, lo que hace que el sistema de adjudicación de subsidios sea lento, se desaprovechen dichos subsidios o que simplemente dejen a la mitad el trámite. Además se cuestiona la trasparencia de los subsidios. (Ver tabla 1).  
 
4.2 Sistema AFC
 
El AFC es un beneficio tributario para las personas que adquieran un crédito de vivienda. De esta forma, podrán reducir su retención en la fuente hasta en un 30%, al ser considerado parte de su ingreso como no constitutivo de renta. El incentivo se puede obtener antes de cinco años de haber dado la cuota inicial para la vivienda.

En el caso de las cuentas AFC las condiciones para acceder a este beneficio tributario es que los dineros se guarden en estas cuentas durante cinco años o que se retiren con destino a pagos de vivienda, ya sea para la cuota inicial o para las cuotas periódicas. En el caso de los Fondos de Pensiones Voluntarias la condición es que los recursos no sean retirados antes de cinco años. (Sin autor, 2001, [en línea]).
 
Esta herramienta para impulsar la inversión en el sector de la vivienda de estratos medios y altos.

Podrán acceder al programa de crédito con garantía de VIS, los hogares conformados por personas independientes y no requerirán la aprobación previa del Fondo Nacional de Garantías. (Revista cambio.com, 2001, [en línea]).

La mayoría de entidades especializadas en crédito hipotecario ya montaron y están ofreciendo sus productos. Con el del beneficio tributario, la banca hipotecaria en Colombia comenzó a mover sus estrategias para impulsar las llamadas Cuentas de Ahorro para Fomento de la Construcción. Las entidades especializadas en crédito de vivienda están ofreciendo el nuevo producto con lo que buscan generar una mayor demanda de vivienda de estratos más altos. (Sin autor, 2001, [en línea]).

La idea del gobierno es precisamente impulsar la demanda de crédito para vivienda en los estratos 4, 5 y 6 que ha estado más quieta que la VIS. Especialistas en el tema consideran que los colombianos de estratos entre 4, 5 y 6 requerían de un incentivo mayor para moverlo a adquirir vivienda. Estamos hablando de personas con ingresos brutos entre 3.700.000 pesos y 6.000.000, según las cuentas del Icav. (Sin autor, 2001, [en línea]).

Las personas que tienen en arriendo un inmueble tienen el derecho a deducir de la base gravable el valor de los aportes a fondos de pensiones obligatorias y el fondo de solidaridad. Pero con la opción de crédito hipotecario puede además, descontar el valor ahorrado en la AFC y deducir el valor de la corrección monetaria y los intereses pagados. (Sin autor, 2001, [en línea]).

Esta política, como tal es buena, lo que no se entiende es por que se le dan más facilidades a las personas de estratos altos en cuanto a reducciones de intereses e impuestos, cuando el FMI propone que debe haber concentración en los pobres y tasas de interés positivas y de mercado en cuanto a desarrollo de financiación hipotecaria (ver tabla 1).  
 
CONCLUSIONES
 
· El no tener un sistema de financiación propicio (visto desde la verdadera capacidad de endeudamiento para adquisición de vivienda por parte de los grupos pobres) ha traído como consecuencia un bajo impacto en las políticas de subsidios Colombia.
· El balance de los últimos años muestra que la política de vivienda estuvo concentrada en la administración y distribución de los subsidios, quedando en segundo plano otros aspectos relevantes tanto para lograr la producción de viviendas de bajo costo, como para permitir el acceso de las familias más pobres a ella.
· Los programas de financiación y subsidios de vivienda muchas veces no son efectivos por la manera desigual e injusta como se reparten los subsidios.
· La creación de una pesada carga fiscal para apoyar la vivienda no es buena para el sector (de la vivienda) ni para la integridad fiscal.
· No se puede hablar realmente de VIS cuando los créditos que existen para adquirir vivienda no están al alcance de la población que lo necesita; y si no es así; ¿Quién le presta a una persona sin recursos?.
· El pobre tiene más complicado el camino para llegar a tener la oportunidad de conseguir un subsidio para vivienda por los requisitos que tiene que cumplir, sobre todo los salariales; mientras que a la población pudiente hasta le dan exenciones tributarias por tomar un subsidio AFC.
· Ha sido poca la oferta de soluciones habitacionales viables para los grupos más pobres, quienes a parte de limitantes estructurales de ingresos, presentan otro tipo de problemas que el sector financiero no puede resolver. 
 
RECOMENDACIONES
 
· Se debe tener en real cuenta la capacidad de la población para sufragar el costo de su vivienda.
· De no introducirse cambios sustanciales en la política de vivienda, esta continuará siendo inaccesible para el grueso de la población.
· Incrementar el monto de los recursos fiscales para subsidios a VIS.
· Distribuir los recursos de tal manera que la suma de subsidios otorgados por el INURBE y Cajas de Compensación sean equilibrados con la población de cada región.
· Usar los predios del estado en proyectos de vivienda para solucionar la escasez de tierra: Entregar predios de propiedad del estado como aporte a proyectos manejados a través de esquemas de fiducia, que luego se pueden entregar al comprador como parte del subsidio.  
 
BIBLIOGRAFÍA
 
· ARANGO Gilberto. La vivienda en Colombia en el cambio de siglo. En: BRAND, Peter. Trayectorias urbanas en la modernización del Estado en Colombia. 2001. P. 227 –263.
 
· CAMACOL (2001). Problemas y propuesta de soluciones a la coyuntura del sector de la construcción con énfasis en la vivienda. http://www.camacol.org.co/boletin/Otros/propuestaporlareactivaciondelsector/
propuestaporlareactivaciondelsector.htm . (26 Nov. 2001).
 
· Colombia. Asamblea Nacional Constituyente. Constitución Política de Colombia. Librería Antorcha. 1991. 58 P.
 
· Departamento Nacional de Planeación (Sin año). Política de vivienda.
http://www.dnp.gov.co/ArchivosWeb/Plan_Nacional/6.1PoliticadeVivienda.pdf. (14 Nov. 2001).
 
· HELD, Günther (2000). Políticas de vivienda de interés social orientadas al mercado: experiencias recientes con subsidios de demanda en Chile, Costa Rica y Colombia.
http://www.eclac.cl/publicaciones/Comercio/2/lcl1382/lcl1382e.pdf.
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· MAYO, Stephen. Cambios estructurales en la política de vivienda. Finanzas y desarrollo. 1994. P. 44 – 47.
 
· PICHLER-MILANOVICH, Natasha (1999). Housing privatisation in central and eastern Europe: from policy to practice.
http://www.google.com/search?q=cache:hzQxAzjCx6E:vm.ias.unu.edu/papers/milanovich.pdf+%22habitat%22+%22imf%22+housing%22+%22real+state%22+subsidy%22&hl=es . (8 Nov. 2001).
 
· Sin Autor (2001). Beneficios tributarios el "gancho": banca hipotecaria estrena las cuentas AFC.
http://www.elandamio.com.co/visitantes/principal/archivonoticias/
docsarchivonoticias/noticias_octubre.html#s3 . (27 Oct. 2001).
 
· SZALACHMAN, Raquel (2000). Perfil de déficit y políticas de vivienda de interés social: Situación de algunos países de la región en los noventa. http://www.eclac.cl/cgi-bin/getProd.asp?xml=/publicaciones/xml/2/4902/P4902.xml&xsl=/ues/tpl/p9f.xsl. (26 Oct. 2001).
 
· SZALACHMAN, Raquel (1999). Un perfil de déficit de vivienda en Colombia, 1994.
http://www.eclac.cl/cgi-bin/getProd.asp?xml=/publicaciones/xml/8/4508/P4508.xml&xsl=/ues/tpl/p9f.xsl. (26 Oct. 2001).
 
· Revista cambio.com (2001). No hay quinto malo.
http://www.revistacambio.com/web/interior.php?idp=49&ids=3. (29 Nov. 2001).
 
· WALLISON, Peter (2000). Statement of Peter J. Wallison resident fellow, american enterprise institute on H.R. 3703 For Roundtable Discussion on H.R. 3703 subcommittee on capital markets house banking committee.
http://www.aei.org/ct/ctwallison.htm . (10 Nov. 2001).  
 
LECTURAS RECOMENDADAS
 
· CHIAPPE DE VILLA, María Luisa (1999). La política de vivienda de interés social en Colombia en los noventa.
http://www.eclac.cl/cgi-bin/getProd.asp?xml=/publicaciones/xml/6/4246/P4246.xml&xsl=/ues/tpl/p9f.xsl (15 Nov. 2001)
 
· RUEDA BEDOYA, Rafael. Las políticas sociales de vivienda en Colombia en la última década: el derecho a la vivienda digna y a una tenencia segura. En: La política social y los derechos económicos, sociales y culturales en los noventa: balance y perspectivas. 1999, Santafé de Bogotá. Medellín, CEHAP, 1999. 15 p.

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Juan Camilo García S. -

Pregrado Ingeniería Administrativa Universidad Nacional de Colombia - Sede Medellín Tel. (57-4)3137245

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