LA SALUD DEL MERCADO HIPOTECARIO ESPAÑOL

Autor: Joan M. Bermúdez i Prieto

Otros conceptos y herramientas de contabilidad y finanzas

07-11-2007

Las comparaciones dicen que son odiosas, pero en ocasiones resultan necesarias. Esta afirmación puede ser válida si la aplicamos a fin de poder valorar la situación del mercado hipotecario. Durante los meses de Julio y Agosto pasado se ha estado hablando insistentemente (y aun hoy siguen analizándose causas y soluciones) de la crisis hipotecaria de los Estados Unidos y aunque se repite la situación con cierta regularidad y siempre por las mismas razones, no por ello deja de ser una situación difícil, de alto riesgo de morosidad y consecuentemente de repercusiones negativas tanto la propia evolución del sector de la construcción como de la economía en ese país.

Decíamos que las comparaciones son a veces necesarias porque en este caso podemos analizar la realidad de una crisis hipotecaria como la de EE.UU. y el porqué de la misma, que surge como consecuencia de la concesión de los Subprime (créditos basura) que instrumentan las entidades financieras a titulares con una solvencia y capacidad de retorno casi nula, a través de la formalización de prestamos hipotecarios de alto tipo de interés. Estas operaciones de alto riesgo (Subprime), que ha comportado la intervención de máximo responsable de la Reserva Federal Americana Alan Greenspan e incluso del propio presidente de los EE.UU. anunciando ajustes en los tipos de interés el primero y ayudas para el pago de las cuotas el segundo, son conocidas sus características por los agentes que las conceden, pero también por los ahorradores e inversores que ávidos de una mayor rentabilidad adquieren a través de los fondos de inversión de alto riesgo (hedge fund) los subproductos derivados de los mismos (Obligaciones de Deuda Colaterales CDO) y que tienen como única garantía, el bien que muchas ocasiones está financiado al 100% a propietarios con una solvencia, en ocasiones casi inexistente, con lo cual no hay margen de cobertura.

Con esta actuación, los elementos para una crisis están servidos. Créditos con un alto tipo de interés, que se venden en el mercado con el atractivo de una mayor rentabilidad y sin garantía de retorno con la única esperanza que la rueda de la economía siga funcionando (esta es la única manera de que no falle el sistema), pero en ocasiones esta reduce el ritmo, el paro se incrementa o simplemente los bancos dejan de prestase entre sí, dinero para este tipo de operaciones, con lo cual no existe liquidez y es cuando afloran todos los problemas (que siempre han estado latentes) y el impago de las hipotecas se hace realidad a niveles alarmantes con incrementos del 58% en el primer semestre de este año.

Esta situación, si la comparamos con la que se vive en nuestro país sin necesidad de hacer ningún análisis exhaustivo, se llegará a la conclusión que la situación de nuestro mercado hipotecario es muy diferente y por supuesto muy saneado. Aquí, aunque es cierto que siempre se pueden encontrar excepciones puntuales, la financiación de un inmueble no se efectúa por el 100% de su valor, al menos teóricamente (atendiendo a la tasación) porque las entidades financieras (tanto los bancos como las cajas) están penalizadas en sus coeficientes en el supuesto de incrementar la financiación en mas del 80% de la tasación lo cual comportaría incrementar el tipo de interés y atendiendo a la situación de fuerte oferta que todavía hoy sigue presentando el sector financiero para seguir captando nuevas hipotecas. Nadie aceptaría un incremento de los tipos de interés mas allá de un diferencial razonable (que en ningún caso llega a un punto porcentual) por un mayor nivel de financiación.

Otro factor diferencial es la valoración que efectúan las sociedades especializadas que analizan y califican la emisión de nuevos títulos con garantía de las hipotecas constituidas en España, hay que decir que las valoraciones son francamente buenas. Por ello parece que establecer una comparación (aunque sea lejana) con la situación de los EE.UU. debería llevar a los agentes económicos, políticos y por supuesto del sector inmobiliario, a revisar sus criterios de riesgo, alertas y sobretodo las calificaciones alarmistas de crisis, cuando se traten nuestro mercado inmobiliario y aunque ello no significa que nuestro mercado este exento de riesgos, estos parecen situarse en unos niveles que permiten mantener un moderado optimismo en cuanto a su evolución.

Es cierto que los tipos de interés del Euribor siguen aumentando y previsiblemente con una tendencia que se mantendrá hasta que nos situemos en torno al 6%. Este escenario aunque lógicamente a las familias con una hipoteca pueda comportarles un mayor esfuerzo (y en ocasiones al límite de sus posibilidades), se debe entender que son tasas de interés, acorde con las del resto de los países de la U.E y que la economía puede absorber, tanto en el ámbito de inversiones empresariales como de adquisición de nuevas viviendas. Eso sí, este nuevo contexto lo que comportará (de hecho ya se ha comenzado a notar), es una ralentización en el incremento del precio de las viviendas, una demora en la adquisición de los pisos y seria deseable también que una reducción en la producción, sobre todo en los entornos geográficamente más saturados con una descompensación clara entre oferta y demanda.

Las razones que permiten establecer estas previsiones son varias, destacando las más significativas en cuanto a su incidencia en el corto plazo.

a) El precio de los solares, que ha sido y es el factor principal de encarecimiento de los pisos, se está ralentizando e incluso en algunos mercados se presentan ajustes a la baja (lo cual no significa una reducción general de los mismos), debido precisamente a una posición que tal vez se debía haber adoptado antes por parte de los promotores y es que a partir de un precio (establecido con el cálculo del valor residual dinámico) ya no interesa comprar (antes parecía que cualquier precio era valido porque el mercado iba absorbiendo todos los incremento), ello repercute directamente y reajusta el precio final.

b) Desde que los tipos de interés comenzaron a descender (sobre todo a partir del año 2.001), se ha producido una consecuencia que ha repercutido en los precios de las viviendas y es la traslación de la reducción en las cuotas de los prestamos a un incremento del valor de la vivienda. Este proceso de aumento de precios, se generaba casi en la misma medida que se ajustaban a la baja los intereses con el resultado que la cuota a pagar (en las nuevas adquisiciones de vivienda) seguía siendo la misma, eso sí, la vivienda que se adquiría era mejor, tal vez más grande, mejor situado, pero en cualquier caso de mayor precio. Actualmente la situación sé esta reconvirtiendo en medidas que se pretenden construir nuevos proyectos en los que el precio no supere ciertos valores, y evitar una barrera de acceso a la compra

c) La especulación, entendida en el sentido de comprar para vender obteniendo un margen de beneficio, sin aportar nada al producto, es otro aspecto importante del incremento de precios que se ha generalizado en tiempo pasado, no tan solo con los que hacían acopio de suelo o inversores que retenían en producto a la espera de mejor precio. Han sido en gran medida los llamados particulares en el sector, también los que facilitaron esta espiral, cuando procuraban comprar un piso para venderlo lo antes posible incrementando su precio en porcentajes que superaban los 20 puntos porcentuales en ocasiones con una aportación económica mínima. Hoy esta situación no es posible, ya que las expectativas de beneficio no hacen atractiva esta actividad inversora, lo cual también desincentiva otro de los factores inflacionistas de precios de las viviendas.

Aunque estos no han sido los únicos factores que han llevado a los actuales niveles de precios en las viviendas, también la propia demanda, que ha sido muy fuerte durante los últimos 5 años, consecuencia en parte de la necesidad contenida en tiempos anteriores, as nuevas necesidades sociales y familiares que han ido surgiendo y la mejora de la economía con un incremento de las tasas de ocupación, han tenido incidencia en la situación actual inmobiliaria, aunque con una menor repercusión.

Esta mejor posición de nuestro mercado inmobiliario, tanto en el aspecto financiero, como de la previsible evolución del mismo, no ha de comportar en ningún caso una inactividad en cuanto a tomar precauciones por parte de los agentes del sector o de los responsables políticos y económicos, por ello no es suficiente con anunciar las medidas ya conocidas y recurrentes que se proponen para reducir el incremento de los precios, de generar suelo para vivienda protegida en 2 o 3 años, si no que se debe generar una pro actividad ahora en la consecución de este objetivo, ya que en caso contrario se podría llegar no a una crisis financiera, aunque si a una paralización de las compras, aun reconociendo que la demanda es fuerte y las perspectivas buenas.

Joan M. Bermúdez i Prieto

Abogado Master en Dirección de Empresas Promotoras y Constructoras

Administrador

Director General de Bermúdez

Consulting Management s.l

BERCOMA