Normas técnicas en materia de avalúos

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NORMAS TÉCNICAS EN MATERIA DE AVALÚOS
TITULO I
Objetivos y Normas Eticas
Artículo 1: Objetivo de las Normas Técnicas para la Elaboración de
Avalúos:
El Objetivo de las Normas Técnicas para la Elaboración de Avalúos es la de
estandarizar conceptos y criterios con el fin de obtener la excelencia y el mas alto
nivel de la práctica profesional en la elaboración y revisión de los informes.
Artículo 2: Normas Eticas de Obligatorio Cumplimiento:
El objetivo de las Normas Eticas de Obligatorio Cumplimiento, es la de garantizar el
mas alto grado de ética profesional en la elaboración y revisión de los informes; las
cuales deberán ser cumplidas tanto por los tasadores independientes como las
empresas y organizaciones que desempeñan la práctica del avalúo, poniendo
énfasis en las obligaciones y responsabilidades éticas, civiles, penales y de
salvaguarda del patrimonio público por parte de los mismos.
Artículo 3: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y
organizaciones que se desempeñan en la práctica del avalúo, deberán cumplir
estrictamente estas Normas Técnicas.
Artículo 4: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y
organizaciones que se desempeñan en la práctica del avalúo, no deben jamás
comprometerse o prestarse en acciones ilegales, contrarias a la ética profesional o
impropias de un profesional.
Artículo 5: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y
organizaciones que se desempeñan en la práctica del avalúo, se deben constituir
como una persona neutral a las partes involucradas, cuya actuación se limita a la
ejecución de un Informe de Avalúo, Revisión de un Avalúo o Servicio de
Consultoría; desempeñándose con imparcialidad, equidad, objetividad e
independencia y sin acomodarse a intereses personales de ninguna índole.
Artículo 6: La aceptación por parte de un Tasador o de los profesionales que
conforman empresas y organizaciones que se desempeñan en la práctica del
avalúo, de una compensación condicionada a la determinación de un Valor
Predeterminado o dirigido a favorecer o desfavorecer la causa del cliente, con el
fin de conseguir un resultado en un acontecimiento subsiguiente; así como el
recibir un pago encubierto de honorarios profesionales, comisiones, objetos de
valor o bienes, en relación con el contrato de avalúo, revisión o consultoría; es
considerado como una Grave Falta a la Etica Profesional.
Artículo 7: La propaganda o publicidad hecha de una manera falsa o exagerada,
para conseguir o solicitar asignaciones o contratos de avalúos; que conduzcan al
posible cliente a una apreciación errada sobre la experiencia o pericia del Tasador
en un área específica, es considerado como una Grave Falta a la Etica Profesional.
Artículo 8: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y
organizaciones que se desempeñan en la práctica del avalúo, deberán
obligatoriamente proteger la naturaleza confidencial de la relación entre el Tasador
y el Cliente. El Tasador jamás deberá revelar información confidencial obtenida por
parte de un cliente o de los resultados de una asignación elaborada para un
cliente, a ninguna otra persona, corporación o institución a menos que:
a) El Cliente autorice expresamente la divulgación de la información
b) Por orden judicial se le solicite al tasador divulgar la información ante la
autoridad jurisdiccional correspondiente
c) El Tribunal Disciplinario de SOITAVE, constituido y en sesión para la revisión de
dicho informe, solicitado por denuncia por parte de personas naturales o jurídicas
que tengan intereses comprobados en el caso o hayan sido perjudicados por la
Opinión de Valor de un tasador Miembro Activo de SOITAVE.
Nota 1: Será también considerado una Grave Falta a la Etica, el hecho de que uno
o varios miembros del Tribunal Disciplinario de SOITAVE, revele datos
confidenciales presentados ante ese Tribunal.
Nota 2: Por analogía, es aplicable este parágrafo al caso de una denuncia ante el
Tribunal Disciplinario del Colegio de Ingenieros de Venezuela.
Artículo 9: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y
organizaciones que se desempeñan en la práctica del avalúo, deberán archivar los
Informes de Avalúo, Revisión o Consultoría, por lo menos Diez (10) años contados
a partir de su entrega o de la terminación del juicio en caso de experticia judicial.
Artículo 10: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y
organizaciones que se desempeñan en la práctica del avalúo, antes de aceptar una
asignación deberá:
a) Identificar claramente el objeto del avalúo a realizar
b) Tener el conocimiento y la experiencia para llevar a cabo la asignación
competentemente
c) En el caso de que una vez aceptado la asignación del caso y en medio del
mismo, el Tasador descubre no tener el conocimiento o experiencia necesaria para
ejecutar la misión asignada, deberá revelárselo al cliente, sugiriendo los
profesionales miembros de SOITAVE que a su criterio son especialistas en ese tipo
de caso.
NOTA 1: El hecho de notificar al cliente el no tener el conocimiento o experiencia
necesaria, no implica necesariamente la no ejecución de la asignación
encomendada; si no, mas bien la asociación o contratación con uno o mas
tasadores en que se confía que tienen el conocimiento o experiencia necesaria
para la finalización del mismo. En todo caso se le deberá notificar al cliente la
incorporación de los especialistas al equipo valuador.
Nota 2: El Tasador o los Profesionales que conforman empresas y organizaciones
que se desempeñan en la práctica del Avalúo, son los responsables de juzgar el
nivel de trabajo de los tasadores asociados o contratados para la ejecución de la
asignación.
Nota 3: La contribución de los tasadores asociados o contratados para la
ejecución de la asignación, deberá ser reconocida expresamente en el mismo
informe.
d) En el caso que al Tasador se le asigne un caso en un localidad geográfica donde
no haya tenido experiencia de avalúos recientes o ninguna experiencia; El Tasador
deberá permanecer el tiempo suficiente en el sitio a fin de comprender las
características del mercado local, los factores de oferta y demanda relacionados
con el tipo específico de bien a valuar y otros parámetros relacionados con el
sector.
Nota 4: Si el Tasador no estuviera en posición de permanecer el tiempo necesario
en el área para obtener los conocimientos, lo mas apropiado sería la asociación o
contratación de un tasador local calificado para asegurar la correcta realización del
informe de avalúo correspondiente.
Nota 5: Al igual que en el Artículo 10, el Tasador deberá notificar a su cliente la
asociación o contratación del Tasador Local, cuya contribución a la elaboración del
Informe Técnico de Avalúo deberá ser reconocida en el mismo.
TITULO II
Sobre la Elaboración de los
Informes Técnicos de Avalúo
Artículo 11: Para la elaboración de un Informe de Avalúo, el Tasador deberá
comprender y emplear correctamente todos los métodos y técnicas, comúnmente
aceptadas, para producir un Informe Técnico ajustado a la realidad y
perfectamente comprobable, evitando errores u omisiones, que aunque
considerados individualmente no afectan significativamente la determinación del
Valor; pero que al ser considerados en su conjunto, inducirían a una interpretación
equivocada del mismo pudiendo perjudicar seriamente al cliente, terceras personas
o al patrimonio de la nación.
Artículo 12: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y
organizaciones que se desempeñan en la práctica del avalúo, deberán inspeccionar
personalmente el bien objeto del Informe, dejando constancia escrita y fotográfica
del bien, así como su descripción, estado de conservación y condición del mismo
en el cuerpo del Informe Técnico o en sus anexos.
Nota 1: Si el Tasador no pudiera o no tuviese la experiencia suficiente para
realizar la inspección, podrá asociarse o contratar un tasador calificado que
asegure la correcta descripción del bien.
Nota 2: Al igual que en el Artículo 10, el Tasador deberá notificar a su cliente la
asociación o contratación del Tasador, cuya contribución a la elaboración del
Informe Técnico de Avalúo (en este caso la inspección del bien) deberá ser
reconocida en el mismo.
Artículo 13: En el Informe Técnico de Avalúo, el Tasador deberá expresar en
cada uno de los análisis efectuados y en la conclusión del Valor, un resultado que
no lugar a interpretaciones erróneas, de manera de que el Informe Técnico
contenga la información suficiente para permitir que el cliente o los revisores lo
entiendan e interpreten correctamente.
Artículo 14: Todo informe Técnico de Avalúo deberá incluir por lo menos:
a) Identificación de la persona o entidad a quien se dirige o solicita el Informe
Técnico, así como la Identificación del Tasador, Tasadores o Empresa de Avalúos
que elaboró el mismo
b) Identificación completa (geográfica, planimétrica o legal) y descripción del bien
objeto del avalúo
c) Declaración del Propósito del Avalúo
d) Situación legal del bien objeto del avalúo
e) Definición del valor a ser estimado
f) Establecimiento de la fecha efectiva del avalúo (fecha del levantamiento de la
data e inspección del bien) y de la fecha del Informe Técnico (fecha de la
elaboración o presentación del informe)
Nota 1: Es importante hacer notar que las condiciones del mercado pudieran
variar en el período de tiempo comprendido entre la Fecha Efectiva del avalúo
(período de tiempo durante el cual se levantó la data y se infirieron los valores) y
la Fecha del Informe Técnico (fecha de finalización y publicación de los resultados
finales del avalúo)
g) Descripción del proceso de recolección de los datos citando la fuente de los
mismos
h) Exposición de los Procedimientos Valuatorios utilizados y justificación de los
análisis, opiniones y conclusiones del informe
i) Justificación y sustentación de la exclusión de cualquiera de los enfoques de
avalúo comúnmente aceptados
j) Determinación del Valor del bien
k) Inclusión de una certificación de imparcialidad
l) Anexos, planos, fotografías etc.
Nota 2:: Para el caso de Avalúos específicos como lo son los Avalúos
Expropiatorios y los Avalúos Inquilinarios; donde la Legislación respectiva exige el
uso de Factores de Obligatoria Apreciación, los mismos deberán ser aplicados así
como sus correspondientes jurisprudencia, sin el menoscabo de los requisitos
mínimos citados en este artículo.
Artículo 15: En la elaboración de un Informe Técnico de Avalúo de Empresa en
Marcha, relacionado con una participación patrimonial capaz de causar la
liquidación de ella, el Tasador deberá investigar la posibilidad de que la misma
pueda tener un mayor valor en su liquidación, que el Valor de la operación
continuada como Empresa en Marcha.
Nota 1: El Tasador solo está obligado a efectuar este análisis en el caso de que el
patrimonio neto de la empresa objeto del Informe de Avalúo, esté en posición de
ser liquidado.
Nota 2: Si la liquidación de la empresa, es la premisa apropiada para la
determinación de su valor; los bienes inmuebles, activos fijos, inventarios y
materia prima, deberán ser valorados por separado.
TITULO III
Sobre la Certificación de Imparcialidad
Articulo 16: Contenido mínimo de la Certificación de Imparcialidad
Todo informe Técnico de Avalúo deberá contener una Certificación de
Imparcialidad, cuyo contenido mínimo será el siguiente:
1.- Certificación que el Informe Técnico de Avalúo es producto de métodos
esencialmente objetivos, científicos y común y universalmente aceptados
2.- Certificación que el tasador o los tasadores no han sido influidos por ninguna
intención o sentimiento personal que pudiese alterar en lo mas mínimo los
procedimientos, metodología, levantamiento de datos, convicciones, criterios,
consideraciones especiales y conclusiones
3.- Certificación que el tasador o los tasadores no tienen ningún interés, directo o
indirecto con el bien avaluado, ni presente ni futuro
4.- Certificación que al tasador o los tasadores no les liga, con el cliente ni con el
propietario del bien, lazos familiares ni de ninguna índole
5.- Certificación que el tasador o los tasadores han sido contratados para la
realización del Informe Técnico, únicamente en su carácter de profesional
competente y consciente de sus deberes y responsabilidades
6.- Certificación que el tasador o los tasadores que hayan obtenido datos de
terceras personas o archivos de instituciones privadas o públicas, necesarios para
la realización del estudio de valoración, son ciertas hasta donde alcanza la buena
fe de los Avaluadores.
7.- Certificación que el tasador o los tasadores que no han exagerado ni omitido
conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado del
Informe Técnico
8.- Certificación que el tasador o los tasadores no ha condicionado sus honorarios
profesionales a la determinación de un Valor Predeterminado, o un Valor dirigido a
que se favorezca la causa de una de las partes, o a obtener un resultado
condicionado a un acontecimiento subsiguiente que pueda ocurrir
9.- Certificación que el tasador o los tasadores han elaborado su asignación
apegados y de conformidad con estas Normas Técnicas para la Elaboración de
Avalúos
10.- Certificación que el tasador o los tasadores han inspeccionado personalmente
del bien objeto del Informe de Avalúo; en caso de que el tasador o los tasadores
que suscriben el informe no hubiesen realizado dicha inspección, se deberán
identificar en el Informe a la persona o personas (asociados, contratados o
empleados) que efectuaron dicha inspección
11.- Certificación que el tasador o los tasadores no han recibido asistencia
profesional significativa en la elaboración del Informe Técnico; en caso contrario se
deberán identificar en el Informe al profesional o profesionales que proporcionaron
la asistencia especificando la clase de asesoría
TITULO IV
Sobre la Revisión Técnica de los Avalúos
Artículo 17: El Tasador que firmare un Informe Técnico de Avalúo, preparado por
otra persona, asumirá plena responsabilidad profesional, civil, penal y de
salvaguarda del patrimonio público por el contenido de dicho informe
Articulo 18: Cuando un “Profesional Revisor”, revise y reporte sobre los
resultados de dicha revisión, dicho profesional deberá formar una opinión en
cuanto a la adecuación y propiedad del Informe Técnico que está siendo revisado,
y deberá indicar claramente la naturaleza del proceso de revisión que realizó.
Nota: El Reporte de Revisión es un producto diferente, tanto en su proceso como
su presentación del Informe Técnico de Avalúo.
Artículo 19: La función de revisar un avalúo, requiere obligatoriamente la
preparación de un reporte por separado, donde se establezca los resultados del
proceso de revisión. El Profesional Revisor realizarán la comprobación del grado de
coherencia, integración y consistencia del Informe Técnico revisado.
Artículo 20: Normativa Técnica de Revisión de un Informe de Avalúo
Al revisar un Informe Técnico de Avalúo, el “Profesional Revisor” deberá por lo
menos informar sobre:
1.- Revisión del Informe Técnico de Avalúo:
a) Verificación de la ubicación y descripción del Bien objeto del Avalúo
b) Indicar claramente la fecha del Informe de Avalúo y fecha del Reporte de
Revisión
c) Opinión sobre la veracidad de los soportes técnicos y documentales utilizados
por el tasador
d) Opinión sobre la veracidad y correspondencia de los datos levantados tales
como Referenciales seleccionados, zonificación, tipo de construcción, edad, estado
de conservación etc.
2.- La fundamentación metodológica del Informe de Avalúo
a) Opinión sobre la metodología y técnicas valuatorias empleadas, explicando las
razones de cualquier desacuerdo
b) Verificación y revisión numérica de los cálculo matemáticos y estadísticos
empleados por el tasador
3.- La revisión de toda la Información anexa relacionada en el Informe Técnico de
Avalúo revisado, que sirvieron de base para llegar a una conclusión sobre la
opinión de valor
Artículo 21: Se calificará a un Informe de Avalúo revisado como:
“Técnicamente Bien Elaborado
, si la certificación de todos los hechos y datos
informados por el Profesional Revisor, fueran verificadas exitosamente y/o su
opinión fuera favorable.
En caso contrario se declarará el mismo como
“Inadmisible”
, al no observarse en
la revisión del mismo el cumplimiento de la Normas Técnicas aquí establecidas o
“Inverificable
, si el informe adoleciera de datos suficientes para su revisión.
Nota: En cada caso se deberá comunicar por escrito al tasador a fin de que
complete o suplemente el Informe Técnico presentado.
Articulo 22: Contenido mínimo de la Certificación de Imparcialidad
aplicable a la Revisión de un Informe Técnico de Avalúo
Todo “Reporte de Revisión” a un Informe Técnico de Avalúo, deberá contener un
Certificación de Imparcialidad, cuyo contenido mínimo será el siguiente:
1.- Certificación que todos los hechos y datos informados por el “Profesional
Revisor”, empleados en el proceso de revisión fueron verificados
2.- Certificación que el “Profesional Revisor” no ha sido influido por ninguna
intención o sentimiento personal que pudiese alterar en lo mas mínimo los
procedimientos de revisión
3.- Certificación que el “Profesional Revisor” no tiene ningún interés, directo o
indirecto con el bien avaluado, ni presente ni futuro
4.- Certificación que el “Profesional Revisor” no ha realizado una inspección
personal o por medio de asociados, contratados o empleados, al bien objeto del
Informe de Avalúo revisado.
5.- Certificación que el “Profesional Tasador” no ha condicionado sus honorarios
profesionales al resultado de las conclusiones del Reporte de Inspección.
6.- Certificación que el “Profesional Revisor” ha elaborado su asignación apegado y
de conformidad con las Metodologías Valuatorias comúnmente aceptadas.
7.- Certificación que el “Profesional Revisor” no ha recibido asistencia profesional
significativa en la elaboración del Reporte de Revisión en caso contrario se deberán
identificar en el Reporte de Revisión al profesional o profesionales que
proporcionaron la asistencia especificando la clase de asesoría.
TITULO V
Sobre la Actualización de los Avalúos
Artículo 23: Definición de Actualización de un Avalúo
Se define como “Actualización de un Avalúo”, a una extensión al Informe Técnico
de Avalúo Original, el cuál confió el cliente al Tasador en una decisión pasada,
donde se refleje el nuevo Valor Actualizado del Bien para la fecha de Actualización
Artículo 24: Condiciones para que sea procedente una Actualización de
Avalúo
Debido a que la Actualización es una extensión al Informe de Avalúo Original, el
Tasador debe observar que se cumplan las siguientes condiciones, antes de
aceptar una asignación de Actualización:
a) Tanto el Tasador o los Tasadores que efectuaron el Informe Técnico de Avalúo
Original, como el cliente o solicitante, deben ser las mismas personas
b) El bien no ha debido tener cambios significantes desde que se realizó el Informe
de Avalúo Original
c) El lapso entre la fecha del Informe técnico de Avalúo o de su mas reciente
actualización y el Nuevo Informe de Actualización, no sea demasiado larga para el
tipo de bien
Artículo 25:: Si no se cumplen las tres condiciones establecidas en el artículo
anterior, el informe solicitado será considerado como un
Nuevo Informe Técnico
de Avalúo
y el mismo deberá realizarse de acuerdo con las Normas Técnicas aquí
establecidas
Artículo 26: Contenido Mínimo en un Informe de Actualización de Avalúo
a) Referencia al Informe Técnico de Avalúo Original o su última actualización
b) Determinación de cualquier cambio en las condiciones del mercado, ocurrido
entre las fechas del Informe Original y la Actualización
c) Determinación de cualquier cambio físico, legal o tecnológico del bien ocurrido
después de la fecha del Informe de Avalúo Original
d) Determinación del Nuevo Valor Actualizado del Bien
e) Certificación de Imparcialidad
f) Anexos conteniendo la presentación y análisis de todos los datos considerados
en la determinación del nuevo valor actualizado
TITULO VI
Aspectos Varios
Artículo 27: Avalúos Retrospectivos, Corrientes y Prospectivos
A fin de evitar confusión y de manera de evitar una interpretación errónea, los
Informes Técnicos de Avalúo se podrán clasificar en las siguientes categorías:
a) Avalúos Retrospectivos: Son aquellos cuya Fecha Efectiva es muy anterior a la
Fecha del Informe Técnico de Avalúo, este tipo de estudio podrá ser requeridos
para asuntos relacionados con Impuestos a la propiedad, herencias, declaraciones
sucesorales, juicios de indemnización etc.
b) Avalúos Corrientes: Son aquellos cuya Fecha Efectiva coincide con la Fecha del
Informe Técnico de Avalúo, o son muy cercanas.
c) Avalúos Prospectivos: Son aquellos cuya Fecha Efectiva es muy posterior a la
Fecha del Informe Técnico de Avalúo, este tipo de estudio podrá ser requerido
para la estimación de participaciones en proyectos futuros y otras razones
d) Unico: Solo serán reconocidos como
Informes de Avalúo
los Avalúos
Corrientes, o sea aquellos que determinan el Valor Actualizado de un bien;
considerando a los Avalúos Retrospectivos y Prospectivos solo como
Estudios
Técnicos
Artículo 28: Duración de la relación Tasador - Cliente
a) No se puede establecer un plazo definido para finalizar la relación entre el
Tasador y su Cliente
b) Un plazo razonable para limitar esta relación consistiría en considerar por
terminada la relación Tasador - Cliente, cuando se haya completado el uso para el
cual se requirió al avalúo realizado, como por ejemplo la consecución de un crédito
cuando el Informe Técnico de Avalúo sirvió para constituir el monto de la garantía
exigida por el ente prestatario
c) Cuando una tercera persona solicite los servicios profesionales para valuar un
bien o bienes donde el tasador razonablemente suponga que está todavía vigente
una relación previa Tasador - Cliente, el Avaluador deberá pedir una exoneración
(preferiblemente por escrito) a su cliente previo, antes de aceptar una nueva
asignación sobre dichos bienes
Bibliografía
NORMAS UNIFORMES PARA LA PRACTICA DEL AVALUO: Sociedad Americana de
Avaluadores (ASA). 1994
UNIFORM STANDARDS OF PROFESSIONAL APPRAISAL PRACTICE: Sociedad
Americana de Avaluadores (ASA) 1992
FONDO DE GARANTIA DE DEPOSITOS Y PROTECCION BANCARIA (FOGADE),
Gerencia de Manejos de Activos: Normativa a ser Contempladas en los Informes
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Ley Orgánica que Regula la Enajenación de Bienes del Sector Público No Afectos a
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Extraordinario de fecha 07-01-87
BANCO CONSOLIDADO, C.A., Vicepresidencia de Inmuebles: Normativa para la
elaboración de los Informes Técnicos de Avalúo. 1995
MINISTERIO DE HACIENDA, Comisión para la Enajenación de Bienes del Sector
Público No Afectos a las Industrias Básicas (CENBISP): Instructivo sobre la
Información Requerida para la Autorización de la Enajenación de un Bien (sin
fecha)
BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, Gerencia de Avalúos: Requisitos para la
Elaboración de Informes Técnicos de Avalúo (sin fecha)
FONDO DE DESARROLLO URBANO (FONDUR), Gerencia de Tierras: Normas para
la elaboración de Avalúos (sin fecha)
RODRIGUEZ Héctor y GARCIA Aimara, El Tasador Larense Nro. 3, Año 1, Marzo
1997 (Artículo): “El Revisor de Avalúos”
Aportado por: Roberto Piol

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Piol Puppio Roberto. (2002, enero 24). Normas técnicas en materia de avalúos. Recuperado de http://www.gestiopolis.com/normas-tecnicas-en-materia-de-avaluos/
Piol Puppio, Roberto. "Normas técnicas en materia de avalúos". GestioPolis. 24 enero 2002. Web. <http://www.gestiopolis.com/normas-tecnicas-en-materia-de-avaluos/>.
Piol Puppio, Roberto. "Normas técnicas en materia de avalúos". GestioPolis. enero 24, 2002. Consultado el 30 de Julio de 2015. http://www.gestiopolis.com/normas-tecnicas-en-materia-de-avaluos/.
Piol Puppio, Roberto. Normas técnicas en materia de avalúos [en línea]. <http://www.gestiopolis.com/normas-tecnicas-en-materia-de-avaluos/> [Citado el 30 de Julio de 2015].
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