Legislación de arrendamientos y justicia de paz comunal, Venezuela

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Con ocasión de aprobarse varios instrumentos legales se deben hacer adaptaciones, puesto que se ordenan cambios para los cuales se exige una preparación adicional, lo que demanda la necesidad de adiestramiento.

Este es el caso de las competencias de los jueces de paz comunal.

La Ley Orgánica de Justicia de Paz Comunal (LOJPC, 2012) asigna a los juzgadores que asuman materias que – anteriormente – no atendían, pudiendo citar el ejemplo de las actuaciones en materia de registro civil: matrimonios, divorcios no contenciosos y sin hijos en condición de niños y/o adolescentes.

Para el caso de arrendamientos la novedad consiste en conocer las modificaciones al ordenamiento legal, lo que les permitirá ahondar dónde pueden mediar, conciliar o arbitrar – ya que siguen siendo las herramientas básicas de la justicia alternativa – sin que invadan las de tipo judicial (tradicional) o administrativa.

El arrendamiento en Venezuela está definido por el Código Civil Venezolano (CCV, 1982) como un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario, inquilino) de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado (canon) que ésta se obliga a pagar a la otra.

Acerca de qué es arrendable, la respuesta la brinda el mismo CCV al señalar que sea una cosa mueble o inmueble.

Las cosas son porciones del mundo exterior; para que tengan significación jurídica deben pasar a la categoría de bienes. Una de las clasificaciones  más difundidas y, por ende, de aplicación general, es la que se refiere a los bienes como muebles e inmuebles.

Son bienes muebles aquellos que son movidos por sí mismo o por fuerza exterior; un ejemplo sería un automóvil, un lápiz.

Los inmuebles son aquellos – por interpretación en contrario – que permanecen inmóviles o es imposible desplazarlos; ejemplos pueden ser una cocina empotrada, un árbol no derribado, una casa, un apartamento.

Es aquí donde surgen gran cantidad de controversias, puesto que – en materia de inmuebles – es notorio el déficit de viviendas a nivel nacional, lo cual es un proceso histórico de larga data y ello ha dado pié a la intervención del Estado en varias ocasiones, donde los trámites se encuentran impregnados de conceptos jurídicos de derecho público, más específicamente, de Derecho Administrativo y predominan nociones como orden público, interés público, interés general, jurisdicción contencioso administrativa, entre otras.  Todavía se recuerdan textos normativos como la Ley de Regulación de Alquileres y su Reglamento  o el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, ya que fueron derogados por el Decreto con rango,  valor y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (2000), el cual continua vigente, salvo las modificaciones que se han de estudiar el día de hoy.

Estos instrumentos se aplicaban – los primeros hasta su derogatoria a principios de década y el último hasta el año 2011 – tanto para usos residenciales (apartamentos, casas, habitaciones, casas de vecindad) o no (galpones, oficinas, industrias), salvo los turísticos, fondos de comercio y agrícolas que poseen su propia legislación.

Lo primero que hay que señalar es que  la competencia en materia de arrendamientos está atribuida al Poder Nacional, quien lo ejerce a través del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (DLAI, 2000), el Código Civil Venezolano (CCV,1982), la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA,1982), el Código de Procedimiento Civil (CPC1990), Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda (2011) y su Reglamento, Decreto con rango, valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (2011),  entre otros.

De hecho, la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (CRBV, 1999) cuando se refiere en el nivel municipal a las competencias le asigna al Poder Nacional la legislación en materia de vivienda, ordenación del territorio, régimen de tierras baldías,  ordenación urbanística, unificación de normas y procedimientos técnicos para de ingeniería, arquitectura y urbanismo; todos estos sectores están estrechamente vinculados con el ámbito inmobiliario. En cuanto al Municipio la CRBV establece que le compete la aplicación de la política referente a la materia inquilinaria de conformidad con la ley que rige la materia.

Por su parte, la Ley Orgánica del Poder Público Municipal (LOPPM, 2010)  reproduce la norma constitucional.

Asimismo, en el DLAI establece que las “funciones administrativas inquilinaria son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional y el ejercicio de estas funciones podrá ser delegado en por este Poder Nacional a las Alcaldías…”; esto es en el interior de la República porque en la Capital no podrán serlo.

Esas funciones administrativas son aquellas donde no hay intervención de los jueces; por ejemplo, la máxima fijación rental, lo que se llama en el ambiente como “regulación”.  El resto, tales como: reintegro, cumplimiento o resoluciones de contratos, entre otras; corresponden a los jueces.

Corresponde la ocasión para hacer el estudio de la situación a partir del año 2011, cuando por aplicación de lo que popularmente se conoce como “Ley Habilitante” se aprobaron textos normativos con rango de ley en materia de arrendamientos inmobiliarios urbanos.

Tras aprobarse la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LRCAV, 2011) se hace necesario reflejar la nueva realidad prevista para el municipio con este instrumento legislativo y frente a la actividad de arrendamientos de inmuebles.

La competencia en materia de arrendamientos sigue siendo de corte nacional, ya que está inmerso dentro de las políticas de vivienda, donde el nivel local realiza tareas específicas. De hecho, el instrumento en cuestión señala que su aplicación es en todo el territorio de la República.

La LRCAV crea un órgano desconcentrado para su ejecución denominada Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), la cual forma parte del ministerio con competencia en vivienda y hábitat,  siendo éste el órgano rector en la materia.

La SUNAVI formará un sistema de coordinación nacional de vivienda, con presencia en las entidades estadales y coordinará con los municipios.

Como la LRCAV solo está referido a inmuebles residenciales expresamente excluye a los terrenos urbanos y suburbanos no edificados, fincas rurales, fondos de comercio, hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, vacacionales, recreacionales, comerciales, industriales, profesionales, enseñanza.

La razón de esta excepción es que se encuentran normados por la legislación civil ordinaria, agraria, turística, educacional y mercantil, de acuerdo con la naturaleza de cada uno; todos estos casos son con cargo a la legislación nacional.

Asimismo, como la LRCAV señala que debe cumplirse un procedimiento administrativo previo a las demandas ante los tribunales, se llevarán a cabo en los casos de viviendas, según lo pautado en el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de vivienda (2011) o lo que se conoce popularmente como el Decreto 8190, el cual dispone que los procedimientos se ventilarán ante la SUNAVI en forma previa antes de acudir a la vía judicial ordinaria o contencioso administrativa donde los jueces de paz no están facultados expresamente.

En la LRCAV se indica que los procedimientos inquilinarios: regulación, reintegro de sobre alquileres o de depósito, cumplimiento de contrato, resolución de contrato, preferencia, retracto legal, desalojo, así como “… las acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda,…, todo proceso en el cual pudiera resultar de una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda el procedimiento…”

Todo esto llevado hacia la jurisdicción de paz comunal se traduce que – fuera de lo planteado por los textos normativos a que se ha hecho referencia – podrá el Juez de Paz conocer siempre y cuando no corresponda a la SUNAVI, los jueces civiles ordinarios ni los contencioso administrativo, por lo que se mantiene el deslinde de antaño acerca de si es problema de convivencia, que podría conocer  también el cuerpo de policía municipal, como sería – por ejemplo – música en volumen alto fuera de horas apropiadas, vehículos estacionados fuera de lugar, discusiones que generen procedimientos – como órgano receptor e instructor primario – de violencia de género, personas con discapacidad, maltrato de niños, adolescentes o mascotas; tomando como base la LOJPC, la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes (LOPNNA 2007), la Ley para la Protección para la Fauna Doméstica, Libre y en Cautiverio (LPFDLC, 2009).

De allí que se les recomienda a los jueces de paz ser muy cautelosos al momento de conocer una denuncia que contenga elementos ajenos a las competencias asignadas por LOJPC, puesto que podría originar acciones legales de diversa índole, incluidas las de amparo y revisión constitucional.

Tras la aprobación de una Ley Habilitante en el año 2013 al Presidente de la República por parte de la Asamblea Nacional, aquél dictó pautas de carácter legal temporales que regulan los arrendamientos para usos no residenciales, mientras se publicaba otro instrumento desde el Ejecutivo Nacional.

En efecto, el Decreto Nº 602 de fecha 29 de noviembre de 2013, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.305, de fecha 29 de noviembre de 2013, contiene normas sobre esta materia. Tiene como objeto establecer un régimen transitorio para la protección de arrendatarios (inquilinos) de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales e industriales o de producción

Modifica las normas contenidas en el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (2000), el cual – a su vez – transformó las relaciones de arrendamientos residenciales al ser aprobado el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas sancionada (2011) y su Reglamento (Decreto N° 8.587, 2011), producto también de otra Ley Habilitante del año 2010.

En idéntico sentido, los jueces de paz no tienen competencia para conocer en materia de arrendamientos, dado que es – en primer lugar – una competencia nacional.

Luego, solo podrían actuar en los casos relacionados con las materias propias de su competencia en esta área previstas por la Ley Orgánica de Justicia de Paz Comunal (LOJPC,2012), por cuanto no están facultados para fijar cánones, decidir sobre reintegros, cumplimiento o resolución de contratos, los cuales están reservados para la autoridad administrativa (SUNAVI) – en el primero de los casos – y  a los jueces tradicionales para los restantes.

Como se indicaba en la entrega precedente,  podrá el Juez de Paz conocer siempre y cuando se esté ante un problema de convivencia ciudadana o vecinal tomando como base la LOJPC, la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes (LOPNNA 2007), la Ley para la Protección para la Fauna Doméstica, Libre y en Cautiverio (LPFDLC, 2009).

De hecho, el Decreto 602 señala la imposibilidad de utilizar medios alternativos, como el arbitraje, por aquello del orden público inquilinario. Ahora bien, llama la atención que aquél no hubiera estipulado definiciones sobre lo que consideran “precio justo”, solo fijando que los arrendamientos no podrán superar por metro cuadrado la suma de Bolívares Doscientos Cincuenta (Bs. 250,oo) y deberán limitarse a ello cuando excediere en los ya establecidos.

Asimismo, veda toda posibilidad de aumentos de cánones y limita el pago de condominio; elimina toda sanción contractual (multas) por apertura o no de locales en centros comerciales, al igual que las cláusulas penales.

De allí que se les recomienda a los jueces de paz ser muy cautelosos al momento de conocer una denuncia que contenga elementos ajenos a las competencias asignadas por LOJPC, puesto que podría originar acciones legales de diversa índole, incluidas las de amparo y revisión constitucional.

Con ocasión de la publicación del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley Orgánica de Precios Justos en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.340 del (2014), resulta pertinente establecer brevemente algunas nociones desde el inicio de la serie.

Al respecto, el Presidente de la República haciendo uso de la Ley que Autoriza al Presidente de la República para Dictar Decretos con Rango, Valor y Fuerza de Ley en las materias que se delegan del año 2013, lo que se conoce popularmente como Ley Habilitante publicó aquél.

Sobre el tema de arrendamientos, se asigna competencia a la  Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), como un órgano desconcentrado con capacidad de gestión presupuestaria, administrativa y financiera, adscrita a la Vicepresidencia Económica de Gobierno, la emisión de “… criterios  para fijar los cánones de arrendamiento justos de locales comerciales…”

También se crea un Registro Único de Personas que Desarrollan Actividades Económicas (RUPDAE), de carácter público y accesible a todos los particulares, pudiéndose establecer subcategorías.

La SUNDDE – a su vez – está integrada por dos Intendencias: la de Costos, Ganancias y Precios justos y  otra para la Protección de los Derechos Socioeconómicos. Ante aquélla se realizará la fijación de los márgenes máximos de los cánones de arrendamiento de los locales comerciales. La Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE); estará a cargo de un Superintendente, cuyo nombramiento y remoción compete al Presidente de la República.

Por otra parte, el órgano en cuestión es el encargado para el ejercicio de la “ … rectoría, supervisión y fiscalización en materia de estudio, análisis, control y regulación de costos y determinación de márgenes de ganancias y precios…”

Se declaran de utilidad pública e interés social, todos los bienes y servicios requeridos para desarrollar las actividades de producción, fabricación, importación, acopio, transporte, distribución y comercialización de bienes y prestación de servicios.

Es pertinente ratificar lo indicado para los juzgadores que no se les asignan competencias en esta materia, por lo que les está vedado ejercerlas, debiendo atenerse con las previsiones de la Ley Orgánica de Justicia de Paz Comunal, como se ha expresado en las anteriores entregas.

Con la aprobación del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley Orgánica de Precios Justos se derogan la Ley de Costos y Precios Justos (2011) y la Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (2010), debiendo pasar el personal adscrito a los organismos ejecutores a la SUNDDE.

Debe aclarar que esta normativa solamente es aplicable para inmuebles no residenciales, lo que ha sido tratado en las precedentes ediciones.

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Lara Salazar Eduardo. (2014, enero 30). Legislación de arrendamientos y justicia de paz comunal, Venezuela. Recuperado de http://www.gestiopolis.com/legislacion-de-arrendamientos-y-justicia-de-paz-comunal-venezuela/
Lara Salazar, Eduardo. "Legislación de arrendamientos y justicia de paz comunal, Venezuela". GestioPolis. 30 enero 2014. Web. <http://www.gestiopolis.com/legislacion-de-arrendamientos-y-justicia-de-paz-comunal-venezuela/>.
Lara Salazar, Eduardo. "Legislación de arrendamientos y justicia de paz comunal, Venezuela". GestioPolis. enero 30, 2014. Consultado el 6 de Diciembre de 2016. http://www.gestiopolis.com/legislacion-de-arrendamientos-y-justicia-de-paz-comunal-venezuela/.
Lara Salazar, Eduardo. Legislación de arrendamientos y justicia de paz comunal, Venezuela [en línea]. <http://www.gestiopolis.com/legislacion-de-arrendamientos-y-justicia-de-paz-comunal-venezuela/> [Citado el 6 de Diciembre de 2016].
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