El impuesto sobre transacciones inmobiliarias en Venezuela

La Ley Orgánica del Poder Público Municipal (LOPPM, 2010) señala normas de carácter tributario, entre las que menciona los diversos ramos rentísticos a cargo del nivel local; en efecto allí se encuentran comprendidos Impuestos: actividades económicas, comercio, servicios; vehículos, inmuebles urbanos; espectáculos públicos, juegos y apuestas; predios rurales; transacciones inmobiliarias; propaganda y publicidad comercial. Tasas, que son aquellos tributos pagados al sujeto activo de la relación tributaria, en nuestro caso el Municipio, previstos por una ordenanza, como contraprestación de un servicio o por la realización por parte de una entidad pública en relación con el particular. Se encuentran en muchas de las materias cuya competencia corresponde al municipio; por ejemplo, cuando se acude a un cementerio para requerir el servicio de velación o cremación de cadáveres humanos o animales, son pagadas unas sumas por el uso de las instalaciones (Bóvedas, nichos); por la expedición de actos de la más variada naturaleza, entre otros.

También están las Contribuciones, pudiendo mencionarse  las que se causan por el incremento en el valor de la propiedad como consecuencia de los cambios de uso o de intensidad de aprovechamiento previsto por los planes de ordenación urbanística con el que esa propiedad resulte beneficiada;  su destino va orientado hacia la realización de las obras o prestación de servicios públicos urbanos que se determinen mediante ordenanza, según la LOPPM

Ahora bien, no solamente en la Ley Orgánica del Poder Público Municipal están los impuestos aplicables al nivel local. Existen ejemplos como en la Ley de Registro Público y Notariado (LRPN, 2006), que grava operaciones de compra, venta o permuta de bienes inmuebles, dación o aceptación en pago de los bienes citados; de los actos en que se dé, se prometa, se reciba, se pague alguna suma de dinero, o bienes equivalentes, adjudicaciones en remate judicial, particiones de herencia, sociedades o compañías anónimas, contratos, transacciones y otros actos en que las prestaciones consistan en pensiones, como arrendamientos, rentas vitalicias, derechos para la formación de sociedades, las contribuciones y demás actos traslativos de propiedad de bienes inmuebles, así como la constitución de hipotecas y otros gravámenes sobre ellos.

En efecto, la LRPN establece que los actos a que se contrae el párrafo anterior genera un ingreso de carácter tributario dentro del tipo denominado impuesto a favor del municipio; no debe confundirse el hecho que un acto sometido a diversos ámbitos tributarios, por ejemplo nacional y local, ya que no interfieren en nada. Un inmueble está gravado con el impuesto sobre inmuebles urbanos y, a la vez,  el Impuesto sobre la Renta.

Lo que difiere en cada tributo son los hechos imponibles en cada caso. Ello ya lo han explicado tanto los tribunales en lo contencioso tributario como el Tribunal Supremo de Justicia en Salas Constitucional y Político Administrativa desde veja data.

Para el caso del Impuesto sobre Transacciones Inmobiliarias lo constituye la serie de actuaciones que se someten ante la oficina registral o notarial mencionadas mientras que, en el Impuesto sobre la Renta, se gravan los enriquecimientos originados por la utilidad o beneficio, no existiendo identidad.

Al respecto la LOPPM – cuando se menciona ese tributo – indica que se regulará mediante ordenanza, por lo que – siguiendo el principio de legalidad – sería exigible una vez aprobada el respectivo instrumento normativo, la cual deberá ceñirse a lo establecido no solamente por aquélla sino por lo previsto por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y tomando las referencias del Código Orgánico Tributario: prescripción, sanciones, entre otras.

Es pertinente recordar que las ordenanzas tienen rango y fuerza de ley en el ámbito local.

Como en todo tributo existen unos sujetos de la relación jurídica tributaria, dado el hecho que se activa con la generación del llamado hecho imponible, por cuanto – como expresa el Código Orgánico Tributario (C.O.T., 2001) – surge en cuanto ocurra el presupuesto de hecho previsto por la ley – en este caso es mediante ordenanza – por así señalarlo la Ley Orgánica del Poder Público Municipal (LOPPM, 2010) y la Ley de Registro Público y Notariado (2006).

Sobre el rango de las ordenanzas municipales es oportuno revisar las sentencias de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 928, 2353, ambas del año 2001; en las proferidas con Nº 246 y 254, ambas del año 2002, donde concluyó que su rango siempre es el de una ley, pues el poder del Municipio para dictarlas deriva de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela  Carta Magna, debiendo entenderse que – las ordenanzas – como de ejecución directa de ésta.

Si el Impuesto sobre Transacciones Inmobiliarias va a dar como acreedor al Municipio, éste es quien detenta la cualidad de sujeto activo dentro de la relación jurídica tributaria, porque es el llamado por ambos instrumentos normativos citados supra, además de la respectiva ordenanza aprobada.

Disponen la Carta Magna y la LOPPM  que la administración de la hacienda municipal corresponde al alcalde, sin perjuicio de la actividad de control a cargo del concejo municipal o la contraloría municipal.

En relación con el sujeto pasivo se aplica lo dispuesto por el COT, es decir, corresponde a los contribuyentes y/o responsables; el legislador – en estos casos – prescinde de características propias del Derecho Civil, por ejemplo en las personas naturales,  tales como capacidad, hasta el punto que al estar frente a un contribuyente fallecido serán cumplidos por los sucesores y legatarios. Si es para una persona jurídica (asociaciones, compañías, por ejemplo), no les exime; más bien, es obligante cuando se trate de comerciantes por aquello del principio de la presunción del ánimo de lucro en sus operaciones. Es frecuente encontrar en ordenanzas que establece exención en los casos de procesos expropiatorios o de tierras de propiedad colectiva de pueblos y comunidades indígenas.

Se discute acerca de la causación del impuesto, ya que hay ordenanzas que lo fijan al inscribir el documento ante la oficina registral o notarial; otras, por el contrario, lo hacen al pactar la operación, partiendo del hecho que – en contratos como la venta – es de tipo consensual; lo más apropiado es el primero porque el dominio se traslada – en el campo inmobiliario – cumplidas las formalidades pertinentes que se perfeccionan al suscribir el documento traslativo de propiedad.

La Base Imponible viene dada en función del valor declarado por la operación inmobiliaria, para lo cual fija en unidades tributarias, tanto ésta como el monto del tributo, con las siguientes consideraciones:

1. En las permutas, se computarán los derechos sobre el inmueble que tenga mayor valor. En los contratos de compraventa de inmuebles, cuando el vendedor sólo reciba en efectivo parte del valor del inmueble, porque el comprador asuma la obligación de cancelar los gravámenes que existan sobre el inmueble o a favor de terceros, se pagará el porcentaje sobre el precio total de la venta, es decir, sobre la suma pagada, más la que se prometa pagar a terceros. 2. Las opciones causarán el impuesto proporcionalmente a la remuneración establecida a favor de quien otorga la opción y a la cláusula penal que se establezca para el caso de no ejercerse. Si no se estipulare remuneración, ni cláusula penal, se pagará el impuesto de una unidad tributaria (1 U.T.). 3. En los contratos de arrendamiento financiero de inmuebles, los derechos de registro se calcularán según lo previsto  por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras. 4. Cuando se constituya una hipoteca convencional adicional, cuyo aporte exceda del saldo del precio, se cobrarán también derechos de registro por el excedente, de conformidad con lo expresado en este artículo.

En los casos de otorgamiento de documentos contentivos de hipotecas convencionales o judiciales e hipotecas legales, no provenientes de saldo de precio, el impuesto a pagar será el veinticinco por ciento (25%) del impuesto. Se calcularán los derechos sobre las sumas de las cantidades comprendidas en la caución hipotecaria.

No se cobrará el impuesto en la cancelación de hipotecas; en los documentos en que se ejerza el derecho de retracto, hasta la concurrencia de la deuda. En la dación en pago de la cosa hipotecada y en aquellos casos en que se adjudiquen los bienes al acreedor, cuando se haya ejecutado inicialmente la hipoteca. Tampoco en los lugares donde no exista catastro ni imposición sobre inmuebles urbanos. Se impone una obligación para notarios y registradores que deberá exigirse la cancelación del Impuesto previo al otorgamiento.

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Lara Salazar Eduardo. (2013, junio 19). El impuesto sobre transacciones inmobiliarias en Venezuela. Recuperado de http://www.gestiopolis.com/impuesto-sobre-transacciones-inmobiliarias-en-venezuela/
Lara Salazar, Eduardo. "El impuesto sobre transacciones inmobiliarias en Venezuela". GestioPolis. 19 junio 2013. Web. <http://www.gestiopolis.com/impuesto-sobre-transacciones-inmobiliarias-en-venezuela/>.
Lara Salazar, Eduardo. "El impuesto sobre transacciones inmobiliarias en Venezuela". GestioPolis. junio 19, 2013. Consultado el 8 de Diciembre de 2016. http://www.gestiopolis.com/impuesto-sobre-transacciones-inmobiliarias-en-venezuela/.
Lara Salazar, Eduardo. El impuesto sobre transacciones inmobiliarias en Venezuela [en línea]. <http://www.gestiopolis.com/impuesto-sobre-transacciones-inmobiliarias-en-venezuela/> [Citado el 8 de Diciembre de 2016].
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