Las trabas de la LOE para liquidar una promotora

Autor: Albert Torra i Juanola

Otros conceptos y herramientas de contabilidad y finanzas

05-02-2008

Si bien un empresa promotora puede disolverse y nombrar un liquidador, e incluso llevar a cabo todas las operaciones de liquidación, la Liquidación de la sociedad no podrá inscribirse en el Registro Mercantil hasta que no se cumplan los dos requisitos exigidos por el art. 20.2 de la Ley 38/1999, de 5 Noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE).

El articulo 20.2 de la LOE, establece que “Cuando no hayan transcurrido los plazos de prescripción de las acciones a que se refiere el artículo 18, no se cerrará en el Registro Mercantil la hoja abierta al promotor individual ni se inscribirá la liquidación de las sociedades promotoras sin que se acredite previamente al Registrador la constitución de las garantías establecidas por esta Ley, en relación con todas y cada una de las edificaciones que hubieran promovido.”

De la atenta lectura de este artículo y de las remisiones que se efectuan unos a otros, se advierten algunas anomalias de redacción que hacen confuso el entendimiento del mismo y de los plazos que establece la norma, creando una inseguridad jurídica a los promotores.

En concreto, el artículo 20.2 establece una serie de requisitos para que el Registrador Mercantil pueda inscribir en el Registro la liquidación de una sociedad promotora.

- En primer lugar, que debe de haber transcurrido los plazos de prescripción de las acciones que se “refieren” en el artículo 18.

La primera dificultad es la “literalidad de las palabras”, ya que dice “las acciones a que se refiere…” que -como veremos- son algunas más de las que se regulan o establecen “ex novo” en dicho artículo.

El art. 18 establece distintos plazos de prescripción de las acciones. En su primer párrafo establece que:

1º.- “las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños (…)”.

En el art. 17 se regula la responsabilidad de los diferentes agentes, que responderán en función que los daños deriven de elementos de acabado, de elementos constructivos o de elementos estructurales –el detalle es algo mayor-, durante el plazo de 1, 3 o 10 años, a contar desde la fecha de la recepción de la obra.

Es decir, el plazo de responsabilidad empieza a correr desde la recepción de la obra. El daño que se origine por vicios o defectos durante el lapso de tiempo de 1, 3 o 10 años en función de la tipología del mismo, queda sujeto a responsabilidad. No obstante, el art. 18 establece que producido el daño, empieza a contar desde esa producción el tiempo de 2 años de prescripción de la acción.

La prescripción, a diferencia de la caducidad, puede interrumpirse y deberá de iniciarse de nuevo dicho plazo y transcurrir otros dos años, para entender que el perjudicado por los daños si no ha reclamado judicialmente dentro de ese plazo ya no podrá hacerlo nunca y, además, dicho plazo de prescripción está afecto también a causas de suspensión del cómputo de ese plazo, todo ello según se dispone en el Codigo Civil de Catalunya y, para los contratos o promociones no sujetas a dicha legislación por el Codigo Civil.

2º.- lo anterior, lo es “(…) sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual”, sea este derivado del propio contrato de arrendamiento de servicios, contrato de obra o compraventa final de la edificación realizada al consumidor final.

En materia de contratos debemos referirnos también a todas aquellas acciones que se pueden interponer tanto al amparo de la regulación general del Codigo Civil como de la regulación propia de algunas Comunidades Autonomas y la jurisprudencia que interpreta dichas normas, con los respectivos plazos de prescripción que se señalen para cada una de las acciones que prevean.

El art. 18, en su segundo párrafo, se refiere a la acción de repetición –regulada también por el anterior art. 17- la cual tendrá también un plazo de prescripción de 2 años a contar desde la sentencia firme o desde el pago extrajudicial. Es igualmente predicable lo dicho anteriormente respecto de la prescripción y, además, de que ambos inicios que prevee no son disyuntivos, sino que pueden ser coincidentes o yuxtapuestos –por existir sentencia firme y haberse efectuado un pago parcial o total de la sentencia de modo extrajudicial sin necesidad de ejecutar la sentencia, dificultando también en parte el correcto cómputo del transcurso del plazo de prescripción.

En resumen, para cumplir ese primer requisito del art. 20.2, respecto de una promotora que haya efectuado distintas obras, deberemos de contar como mínimo el transcurso de un plazo de 10 años desde la recepción de la ultima obra, más otros 2 años del plazo de prescripción de las acciones. Para el caso de que la obra haya tenido algún siniestro, en el que se ha interpuesto demanda judicial con sentencia firme condenatoria a alguno de los agentes, deberemos esperar, además del tiempo que tarde en ventilarse judicialmente el asunto, otros 2 años para la prescripción del plazo de la acción de repetición de los agentes condenados, contados desde la sentencia o pago extrajudicial. Es decir, un mínimo de 12 a 14 años.

- En segundo lugar, establece el requisito de que se acredite al Registrador Mercantil la constitución de las garantías a que se refiere esta ley, en relación con todas y cada una de las edificaciones que hubieran promovido.

Ciertamente, la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 11 de septiembre de 2000, establece la forma de acreditar las garantías que se preveen en el art. 20.1 de la LOE pero nada dice de cómo acreditar las garantía que prevee el art. 20.2.

Cabe pensar que podrán acreditarse de la misma forma que las anteriores garantías ya que, en parte son las mismas y se supone que las anteriores ya estarán acreditadas en la forma que prevee dicha Instrucción, por lo que solamente bastará acreditar al Registrador Mercantil las anteriores escrituras de declaración de obra nueva o cualquiera de las otras formas previstas para acreditarlas.

A resultas de lo expuesto ¿puede el Registrador Mercantil denegar la inscripción de la disolución y liquidación de una sociedad mercantil promotora, a resultas de un procedimiento concursal, por no acreditar la constitución de las garantías o el transcurso de los plazos que prevee el art. 20.2 de la LOE?.

Albert Torra i Juanola

Miembro del consejo Asesor Área Fiscal, Financiera y Patrimonial. Área de Formación. De Ibáñez & Almenara Abogados y Economistas.

División de Expansión - Comunicación

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