Inversión, plusvalía y rentabilidad en negocios inmobiliarios

Autor: Carlos Roberto Martínez Gómez

Otros conceptos de finanzas

03-11-2010

Son términos que podemos apreciar significativamente en Los Bienes Inmuebles y en los negocios mercantiles, todo depende de su correcta administración. Sin embargo, los bienes raíces tienen la peculiaridad de “trabajar” por uno si se decide invertir en propiedades inmobiliarias, por sus características únicas: nos permiten seguridad jurídica de pertenencia, son una inversión inteligente si observamos algunas reglas generales que más adelante comento, dan certidumbre como garantía prendaria en el otorgamiento de créditos (hipotecas) y permiten el crecimiento natural que demanda un negocio mercantil al obtener liquidez inmediata para nuevas inversiones de capital, mantienen plus valía en el transcurso del tiempo conservando el poder de compra futuro, producen rentas adicionales que van desde el 0.4% hasta el 2.0% mensual, dependiendo de sus características de uso y aprovechamiento, permite crear bienes patrimoniales que se pueden heredar a muchas generaciones futuras entre otras características.

Sólo tenemos que recordar que las inversiones de capital como en los bienes raíces, deben considerarse en el largo plazo, generalmente de cinco años en adelante para que se cavilen en el rango de muy redituables y dependiendo de otros factores que comento; se tiene el mal concepto de que “invertir en bienes raíces es una mala decisión y un mal negocio” porque se especula con los valores de las propiedades en el corto plazo y no se toman en cuenta los plazos de tiempo para realizarlas en venta, que oscilan de 3 a 6 meses cuando menos aunque se trate de “oportunidades”, esto provoca la desesperación del inversionista porque no se manifiesta la rápida recuperación en su flujo de efectivo, al pensar que va a ganar un valor agregado en el muy corto plazo (menor de 6 meses). Y peor aún, cuando la propiedad se adquirió en un valor mayor al de mercado conocido como “sobreprecio”, porque en ese caso, es posible que no se venda ni en un año.

Por supuesto que existen otras opciones de inversión que son igualmente atractivas según como se les vea, con la diferencia que hay que tomar en cuenta el factor “riesgo”, ya que en el argot de las inversiones existe una ley que dice: “A mayor rentabilidad, mayor riesgo de pérdida”, así podemos hablar de las inversiones accionarias bursátiles (que concursan en la bolsa de valores), que se realizan en el largo plazo y pueden superar a cualquier otra opción de las que existen en el mercado de inversiones, pero igual, nos exponemos a perder todo nuestro capital con una mala decisión que tomemos si no conocemos a fondo las proyecciones y tendencias propias de bursatilización.

Generalmente se recomienda consultar a un especialista (corredor de bolsa experto) para lograr los mejores resultados que esperamos. Ante la incertidumbre que se vive en los mercados bursátiles, la volatilidad en la economía mundial y con tasas de interés que se ubican en niveles mínimos históricos, la participación en activos inmobiliarios se presenta como la mejor opción en ésta época.

Finalmente la idea es que nuestro dinero trabaje por nosotros y que en la carrera de la inflación y de las tasas de retorno interno de estas inversiones, se mantenga un equilibrio que nos favorezcan en el transcurso del tiempo en que concursen. ¿Por qué es tan importante tomar en cuenta la inflación? Porque a medida que ésta se manifiesta a la alza, nuestro poder de compra se deteriora si no tenemos el cuidado de poner a trabajar ese capital para darle un valor agregado mayor que el de la inflación en un período dado.
P. E.: si se tienen 1000 unidades monetarias (U. M.) al principio del año y se guardan bajo el colchón y la inflación de ese año de referencia es del 8%, significa, que lo que al principio del año costaba 1000 U. M., al final del año costará 1080 U. M., por lo que nuestras 1000 U. M., que guardamos en el colchón ya no nos alcanzarán para comprar los mismos bienes y servicios que al principio del año; lo cual quiere decir, que se empobreció ese dinero, que se “carcomió” en un 8%, pues ahora, al final del año vale sólo (1000 – 80 = 920) 920 U. M.

En el caso de los negocios mercantiles (Que es la actividad principal de la mayoría de nuestros paisanos en Oaxaca) dicho valor agregado se debe reflejar en “utilidades” al final del año en el balance general de la empresa en cuestión, siempre que ese comercio se haya administrado correctamente y con eficiencia, pero si no fue así, posiblemente se declaren pérdidas y por consecuencia el capital invertido al inicio se verá disminuido en proporción, es decir, ahora vale menos que al principio por la pérdida. Si se inició con 10,000 U. M. al principio del año y se terminó con 8000 U. M., de acuerdo al balance general de ese establecimiento mercantil, quiere decir, que se perdieron 2000 U. M. en su manejo operativo. Trabajar para perder, ¿A quién le va a parecer atractivo como inversión, si al final de cuentas se pierden también trabajo, tiempo y dinero?

Las inversiones inteligentes deben proporcionarnos: Seguridad, Solidez, Durabilidad, Rentabilidad y Tangibilidad, pues son los elementos más buscados por los inversionistas exitosos. Digamos que las diferencias entre invertir en bienes raíces, renta fija (bonos del estado), renta variable (acciones bursátiles), o inversiones en activos del propio negocio, deben estar determinados por: los plazos de inversión (de 3 a más de 5 años), el riesgo, la disponibilidad de efectivo y el rendimiento.

Entonces, ¿Cómo podemos tomar una decisión correcta si queremos invertir en bienes inmuebles? Un terreno, una casa, un local comercial, una bodega o un edificio son una buena inversión como todos los instrumentos cuando forman parte de un portafolio diversificado y cuando el perfil del inversionista va de acuerdo con lo que implica invertir en propiedades inmuebles. Debemos entender que no cualquier persona puede hacer inversiones de ésta naturaleza por los montos que son considerables, así los jóvenes que inician sus actividades productivas, generalmente se apoyan en financiamientos hipotecarios para adquirir su primera casa cuyo valor promedio puede rebasar las 500,000 U. M., y más adelante conforme pasa el tiempo y tienen posibilidad de generar excedentes, es cuando éstos ahorros se hacen factibles para pensar en inversiones como las que menciono.

Una buena inversión inmobiliaria es aquella que se destina a propiedades en zonas consolidadas que ya tienen todos los servicios a su alrededor y cuentan con acceso a las principales vialidades de la ciudad, otra opción es revisar las áreas de la periferia, que de acuerdo al plan municipal de desarrollo urbano se vean beneficiadas por la plus valía de esas zonas dinámicas y cuyo precio sea justo de mercado.

Si invertimos en bonos que forman parte de la renta fija, nos permite obtener liquidez inmediata, tienen un riesgo bajo y un rendimiento que lo determina la tasa de interés a un plazo determinado; no tienen altos rendimientos comparados con otras inversiones.

Si decidimos invertir en la bolsa mexicana de valores (renta variable), implica más riesgo, pues su valor depende de la situación económica de la empresa en la que se invierte al adquirir sus acciones, así como del entorno endógeno y exógeno de la misma.

La inversión en activos inmobiliarios generalmente son a largo plazo (5 años o más), ya que éstos se revalúan en un período promedio de 5 años y su desventaja es la falta de disponibilidad de liquidez inmediata, por ello, las hipotecas (créditos con garantía hipotecaria a 15 años) son una buena herramienta para financiar esas inversiones inmobiliarias, pues permiten financiar el proyecto sin descapitalizarse.

Ahora bien, las inversiones en bienes raíces con respecto a otras opciones de inversión, podemos analizarlas desde varios puntos de vista, así como sus comportamientos: Monto 2´000,000 de U. M.; plazo 5 años, todas en un mismo período del 01 de enero de 2005 al 31 de diciembre de 2010. (Deberá tomarse en cuenta el poder de compra de ese período que es de 2´513,000 U. M., en números redondos).

Fondo de renta fija operado por una intermediaria financiera autorizada con disponibilidad mensual se tendrían al final del período 2´848,000 U. M. Observa un crecimiento constante, con muy poca volatilidad, incluso durante los peores momento del 2008. Si descontamos la inflación (2´848,000 - 2´513,000 = 335,000), obtendremos un beneficio real de 335,000 U. M.

Fondo de renta variable operado por una intermediaria financiera autorizada por la bolsa mexicana de valores con disponibilidad de 72 horas, se tendrían al final del período 2´400,000 U. M. La bolsa mexicana de valores será una excelente opción a largo plazo para las personas cuyo perfil pueda soportar las volatilidades de corto plazo y no necesiten el dinero invertido, para lograr metas a corto plazo. Si descontamos la inflación (2´400,000 - 2´513,000 = -113,000) En este caso observamos una pérdida real de 313,000 U. M.).

Un Edificio de Productos ubicado en un centro urbano se podría vender en 2´708,000 U. M. Si ese rendimiento por plus valía (valor que gana una propiedad a través del tiempo) le suma la rentabilidad (si la hubiera arrendado durante ese tiempo a una tasa de capitalización del 0.6% mensual sobre su valor), se habrían recibido 430,000 U. M., adicionales. Si descontamos la inflación (2´708,000 - 2´513,000 = 195,000) obtendremos un beneficio real de 195,000 U. M.

Veamos otros ejemplos prácticos que presento:

A).- Compra de una casa para remodelar.- Una casa de 75 M2., con estacionamiento en una zona urbana con un valor de 560,000 U. M.

Costo de remodelación 170,000 U. M., en 12 meses se vendería ya remodelada en 900,000 U. M., (precio promedio de la zona por una casa recién remodelada similar), menos los gastos de compra-venta y los costos de remodelación, la ganancia aun será superior al 23% en un año. (900,000 / 730,000 = 1.23%), es decir, (560,000 + 170,000) = 730,000 x 0.23 = 167,900 U. M.

Si compra con esas 730,000 U. M., un pagaré bancario a 360 días, con un rendimiento garantizado equiparable a CETES (promedio de 4.65% anualizado, menos comisiones e impuestos) la ganancia neta sería del 4% en el período (730,000 x 0.04 = 29,200), que equivale apenas a 29,200 U. M.

Como en la compra de cualquier inmueble usado, se debe poner atención a los siguientes puntos:

Identificación del inmueble (domicilio exacto, medidas y colindancias, especificaciones de espacios disponibles y tamaño, características especiales, metros cuadrados, edad de las construcciones, estado de conservación, funcionalidad del proyecto, uso original, Etc.)

Que no tenga adeudos fiscales, adeudos por cuotas o en servicios, que garantice el saneamiento jurídico, que no tenga gravámenes que afecten la legítima propiedad o afectaciones de interés público.

Que el propietario vendedor cumpla con todos los requisitos que pida el notario público para escriturar.

Si el valor catastral está muy por debajo del precio de la compra-venta real, éste deberá actualizarse para no exponerse a dictámenes fiscales que provoquen pago de impuestos diferenciales que la autoridad fiscal le puede hacer efectivos hasta 5 años atrás, así mismo, el vendedor debe pagar el ISR que le corresponda y el comprador el traslado de dominio (impuesto por adquisición de inmuebles), los honorarios del notario público podrán negociarse para pagarlos entre ambos participantes.

Cumplir con todos los requisitos para la remodelación (permisos, licencias, derechos y honorarios del contratista de la obra).

Tomar en cuenta que al tener un ingreso por la venta de la propiedad, el propietario vendedor deberá pagar el ISR que le corresponda por el beneficio obtenido en la plus valía de la propiedad.

B).- Compra de un departamento para rentar.- Un departamento en edificio de 75 M2., con estacionamiento en una zona urbana con un valor de 600,000 U. M.

Se rentaría en 4,000 U. M., (3,600 de renta y 400 de cuota de mantenimiento y vigilancia) mensuales y se obtendrían ingresos en 6 meses como se indica (4,000 x 12 = 48,000) es decir, 48,000 U. M., en rentas menos impuestos y mantenimiento equivalentes a 3 meses de renta bruta (48,000 x 25%) = 12,000), la utilidad neta sería de (48,000 – 12,000 = 36,000) es decir 36,000 U. M., además de la plus valía del 6% en el año, (600,000 x 0.06 = 36.000, lo que significan (36,000 + 36,000 = 72,000) es decir 72,000 U. M.

Si se invierten esos 600,000 U. M., en un pagaré bancario a 360 días, con un rendimiento garantizado equiparable a CETES (promedio de 4.65% anualizado, menos comisiones e impuestos) la ganancia sería del 4% en el período (600,000 x 0.04 = 24,000), que equivale apenas a 24,000 U. M.

Los departamentos en edificio más demandados son los de segmento de nivel medio, sus características principales son:

Aquellos departamentos que ofrezcan por lo menos 1 cajón de estacionamiento para el automóvil, pueden cotizar otras 500 U. M., más y colocarse más rápido.

Con respecto a los espacios disponibles debe contar por lo menos con 2 recámaras, sala-comedor, cocina con mueble integrado, 1 baño completo, 1 cajón de estacionamiento, patio de lavado y tendido, en 75 M2., de área rentable. El tiempo promedio para arrendarse es de 1 a 3 meses.

C).- Locales Comerciales, Oficinas o Nave Industrial.- Las rentas comerciales son todavía mejores en plus valía y rentabilidad, que el arrendamiento de vivienda. Sin embargo, se requiere de inversiones más elevadas (más de 5´000,000 U. M.), si se desea comprar un edificio con locales para oficinas y locales comerciales; lo mismo sucede cuando se pretende adquirir un local en una plaza comercial o una nave industrial.

La compra de edificios o locales en plazas comerciales resultan más costosas porque se requiere de recursos permanentes para gastos de administración, seguridad y mantenimiento de alrededor del 30% de los ingresos brutos que genere. Veamos algunos ejemplos en la compra de propiedades comerciales como se menciona:

C1) El costo de un edificio de interés medio de 3 niveles en 350 M2., de terreno y 1,200 M2, Construidos; con 12 unidades rentables de 80 M2., c/u, cuyo valor es de 12´000,000 U. M. cada local se puede rentar en 8,400 U. M., por 12 darían una renta bruta de 100,800 U. M., menos los gastos de vigilancia, mantenimiento y conservación que corresponden al 30% de su ingreso bruto, serían (100,800 x 30% = 30,240) por lo que al ingreso bruto le restamos los deducibles como sigue: (100,800 – 30,240 = 70,560) que significa un ingreso neto de 70,560 U. M., mensuales por 12 meses, nos daría un ingreso neto anual de 846,720 U. M., que equivale al 7% de tasa de capitalización sobre la inversión.

C2) Local de 134 M2., en una plaza comercial de nivel medio, cuyo valor es de 1´600,000 U. M., y produce en rentas brutas 32,000 U. M., más 4,800 U. M., de gastos de administración que representan el 15% adicional, por lo que tomaríamos únicamente las 32,000 U. M., como ingreso neto, toda vez que los gastos están considerados por separado. Multiplicamos (32,000 x 12 = 384,000) que significan un ingreso neto de 384,000 U. M., que equivalen al 24% de tasa de capitalización sobre la inversión.

C3).- Nave Industrial de 200 M2., a orilla de carretera secundaria a orillas de una colonia urbana con todos los servicios urbanísticos, techos altos de 5 metros y los pisos pavimentados, con 2 medios baños y 40 M2., para oficina administrativa, portón grande que permite la entrada y maniobras de trayler´s; su valor es de $1´200,000 U. M., y produce rentas brutas mensuales de 20,000 U. M., sus gastos deducibles son del 10% (20,000 – 2,000 = 18,000) y que multiplicados por 12 nos daría un resultado de 216,000 U. M., que significan un ingreso anual neto de 216,000 U. M., y que equivalen al 18.0% de capitalización sobre la inversión.

Recomendaciones de compra:

Si está pensando en el negocio de locales comerciales para renta, la opción recomendable es comprar locales a pie de calle o en pequeños complejos comerciales cercanos a zonas habitacionales, en zonas urbanas con crecimiento acelerado. Lo ideal es acercarse a las plazas comerciales donde haya estacionamiento suficiente para muchos autos, que haya por lo menos una tienda ancla de conveniencia, cines, tiendas departamentales y mucho tráfico de clientes potenciales, asegurando la su viabilidad exitosa.

En lo que respecta a locales para oficinas, la ubicación también es lo más importante, no sólo por asegurar el fácil acceso y las comodidades del estacionamiento (de preferencia techado), sino por el “status” de las personas y su imagen comercial. En general, casi todas las empresas de servicios, quieren causar una buena impresión a sus clientes, por eso requieren de espacios comunes funcionales, que sean cómodos, con buen mantenimiento y que su empresa cause una buena imagen presencial.

Un dato muy interesante es que al menos el 80% de las oficinas disponibles están en renta y sólo el 20% tiene la opción de compra, debido a que para los propietarios de los inmuebles resulta más adecuado y rentable, alquilar los espacios y mantener el control y la productividad de sus edificaciones.

Además es muy importante conservar su valor, su imagen y calidad de servicios para hacerlos más atractivos, por lo que es primordial que las personas que usan el inmueble (dueños e inquilinos) entiendan que es necesario implementar políticas de administración y convivencia y regirse por un reglamento rígido que mantenga la armonía y no decaiga la inversión.

D).- Compra de terreno urbano en fraccionamiento privado.- Con respecto a la compra de lotes en fraccionamiento privado con caseta y guardia de seguridad las 24 horas, totalmente bardeado, video cámaras de seguridad y reglamento de convivencia, (guarniciones y banquetas, 8 metros de ancho de calle pavimentada, áreas arboladas, alumbrado público interno, drenaje y alcantarillado, servicio de agua potable con tomas domiciliarias, servicio de recolección de desechos sólidos entre otros), el costo por M2., oscila entre las 4,500 a 5,500 U. M., listos para edificar; lotes de 200 a 300 M2., por unidad lotificada.

Su rentabilidad en el corto plazo y su capacidad de generar flujo de efectivo suelen ser menores a los de una vivienda o local comercial. Sin embargo su alta plus valía puede ser del 10 al 15% anual y los fraccionamientos más apreciados son los que se ubican cercanos a centros comerciales, oficinas públicas, escuelas, cines, iglesias, transportes públicos, y cercanos a vialidades principales entre otros. El tiempo para venderse oscila de 3 a 6 meses.

Para los desarrolladores de vivienda es válido comentar que es más conveniente adquirir este tipo de lotes ya urbanizados dentro de un fraccionamiento, porque el período para hacer la infraestructura más el tiempo de construcción, hace más largo el período de recuperación de la inversión. (Los tiempos de la construcción de la infraestructura más los tiempos de trámites para obtener las licencias, permisos y autorizaciones se llevan alrededor de 3 meses).

E).- Terrenos Sub-Urbanos.- El valor de la tierra se establece según el desarrollo o crecimiento que tengan las ciudades, de acuerdo a las políticas y planes de desarrollo urbano de cada gobierno, que permitan la factibilidad de uso de suelo para desarrollo habitacional, la factibilidad de servicios municipales como: el servicio de agua potable, drenaje y alcantarillado, energía eléctrica, servicio telefónico y su urbanización.

Los lotes de terreno de este tipo ganan plus valía bajo las mismas reglas que un inmueble urbano: por ubicación, infraestructura y desarrollo económico de la zona, con el paso del tiempo en 5 años retorna la inversión y alcanza su mejor nivel, duplicando su valor. Es claro que no es conveniente dejarlo abandonado sin hacerle algunos cambios para mejorarlo, porque causa impuestos y se debe estar al corriente de sus pagos y de los servicios que tenga como en cualquier casa y porque no debe aparentar que se encuentra abandonado, por el riesgo de invasión.

Recomendaciones de compra.

1.- Identidad del lote (localización, ubicación, domicilio exacto, medidas y colindancias, especificaciones particulares, características entre otros). Se recomienda solicitar a las autoridades municipales del lugar, que se levante una acta de “apeo y deslinde” (citan a los colindantes y se levanta una acta en donde se especifica quiénes comparecieron –autoridades y vecinos- y se dice que los colindantes están de acuerdo con los linderos del terreno).

2.- La escritura debe estar autorizada por un notario público e inscrita en el registro público de la propiedad del distrito judicial al que pertenece la propiedad, dicho registro debe aparecer con carácter definitivo. De preferencia, que el comisariado ejidal expida un certificado donde se haga constar que dicho predio no pertenece al fundo ejidal. Si el predio es mayor, se recomienda que se compruebe su autenticidad en el registro agrario nacional con el objeto de que verifiquen que la ubicación de su predio no está comprendido dentro del radio del fundo ejidal y que se reconozca como legítima propiedad privada (para ello le expiden un certificado de inafectabilidad conjuntamente con la secretaria de la reforma agraria.

3.- Verificar en el registro público de la propiedad que no tenga gravámenes y que se encuentre al corriente en el pago del impuesto predial, servicios públicos (luz, agua, drenaje, electrificación, tequios entre otros).

4.- Gestionar ante las autoridades municipales que permitan la factibilidad de uso de suelo para desarrollo habitacional, la factibilidad de servicios municipales, la factibilidad del servicio de agua potable, drenaje y alcantarillado, energía eléctrica, servicio telefónico y su urbanización.

5.- Si el predio es mayor y colinda con algún arroyo pluvial, con la carretera, con alguna vía de ferrocarril, o pasa alguna línea eléctrica de alta tensión en la propiedad, o existe algún paso de servidumbre, ponga mucha atención, porque son derechos de vía pública que “le restan” metros a su propiedad y de las cuales no puede disponer libremente.

6.- Si tiene algún pozo de agua, deberán entregarle el título de concesión de pozos, expedido por la comisión nacional del agua.

7.- De preferencia y si el predio es irregular, le sugiero que mande a hacer un levantamiento con curvas de nivel y que le hagan su plano con su cuadro de construcción con medidas, linderos y si es posible, que le coloquen en el predio, “mojoneras” que deslinden la propiedad.

Como puede apreciar, la compra de terrenos sub-urbanos es complicado, en especial en Oaxaca, porque lamentablemente las autoridades municipales, muchas veces por su ignorancia abusan de su autoridad y le piden dinero por cualquier cosa, (cuotas, tequios, cooperaciones para las fiestas, Etc.) pero si se encuentra al corriente legalmente, serán menos las molestias que le ocasionen.

Observaciones con respecto a la administración de arrendamientos, deberá cuidar los siguientes aspectos:

Darse tiempo para investigar personalmente la solvencia moral y económica de los futuros inquilinos y fiadores.

No utilizar “contratos de machote” mal redactados

Verificar la documentación que justifique la solvencia económica de los fiadores

Prever bases firmes para las revisiones de rentas futuras

Contemplar penas convencionales por violaciones o incumplimiento de contrato

Hacer el inventario físico de contenidos e instalaciones

Actualizar los depósitos de garantía acordes a las nuevas rentas (de 1 a 2 meses de renta)

Proporcionar un mantenimiento adecuado a los inmuebles

Formalizar la devolución del inmueble con el finiquito correspondiente

Hacer previsiones legales, para evitar que concluyan en litigios largos y costosos

Las rentas no deberá fijarse arbitrariamente, sin tener bases en la justipreciación de las mismas

Ahora que si se le hace más cómodo contratar nuestros servicios profesionales, tenemos 30 años de dedicarnos a esta actividad inmobiliaria y podemos hacernos cargo de su patrimonio inmobiliario, recordándole que estamos para servirle si nos da la oportunidad.

¿Por cuál de las opciones inmobiliarias se interesa para invertir?

Documentos Fuente:

Revista Inteligencia Inmobiliaria.- Edición especial 2010.- Grupo Expansión.- Metros Cúbicos Editores S. A. de C. V.
Revista El Profesional Inmobiliario Nacional.- Edición Junio/2009.- Órgano Informativo de La Asociación de Profesionales Inmobiliarios A. C.- Grupo Empresarial Sanba S. A. de C. V.
Enlace Inmobiliario AMPI.- Órgano Informativo y de Comunicación de AMPI Ciudad de México.- Edición Mayo/2009.-
www.mexico.inmobiliarias.com; Plataforma de Apoyo para Las Inmobiliarias. El Portal Inmobiliario Profesional.
www.eleconomista.com.mx El Economista Periódico especializado en finanzas, economía y política”
www.conavi.org.mx Conavi “Comisión Nacional de Vivienda”.

Carlos Roberto Martínez Gómez - carlosrmartinez48arrobayahoo.com.mx

Licenciado en Administración Certificado. Diplomado en: Derecho Corporativo, Bienes Raíces, Mercadotecnia del Patrocinio, Psicometría y Docencia. Miembro Activo de: El Colegio de Licenciados en Administración de Oaxaca A. C.; La Cámara de Comercio y Servicios Turísticos de Oaxaca A. C.; El Seminario de Cultura Mexicana corresponsalía Oaxaca.

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"Si tú tienes una manzana y yo tengo una manzana e intercambiamos las manzanas, entonces tanto tú como yo seguiremos teniendo una manzana. Pero si tú tienes una idea y yo tengo una idea e intercambiamos ideas, entonces ambos tendremos dos ideas"
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