Invirtiendo en ladrillos. ¿Qué compramos: proyecto en el pozo o ya terminado?

13-11-2009

Miremos un poco sobre la decisión a la hora de invertir en materia de construcción.

* considerás que el ladrillo es, de por sí, una inversión? por qué? la seguridad es su mayor fortaleza?

Sin dudas que invertir en inmuebles es una inversión, y de las más seguras; de hecho muchos hablan de la seguridad de invertir en oro, pero invertir en ladrillos es una de las mejores combinaciones riesgo-rentabilidad para un portfolio averso al riesgo. Desde mi punto de vista, no tiene casi nada para envidiarle al oro.

* dentro de la inversión en ladrillo, cuál es la opción que más rentabilidad ofrece: el alquiler? el boca de pozo?

El comprar el inmueble antes de construirse, o sea "en el pozo" tiene pros y contras:

A favor juega que se obtienen descuentos (digamos entre el 10% y el 30%, aunque hay variabilidad) sobre el precio de contado terminado y ni que hablar del precio financiado; en contra juega que hay que adelantar el dinero 1 o 2 años antes de tener terminado el inmueble, lo que financieramente implica no poder "trabajar con el dinero" durante dicho período;
Luego viene el negocio del alquiler, ese es un negocio aparte del comprar "boca de pozo" o terminado.

Para el vendedor (la empresa constructora), es lo mismo pero invirtiendo los roles:

la ventaja es el obtener dinero x adelantado y poder construir sin fondos propios; la desventaja son los descuentos que hay que ofrecer a los potenciales compradores.

* cuáles son las ventajas y desventajas de invertir a boca de pozo? creés que la mayor "debilidad" de esta opción sería tener "hundida" dos años la inversión?

Respondida en la pregunta anterior.

* en un portafolio de inversiones, qué porcentaje se debe destinar a los ladrillos?

Si se es un inversor adverso al riesgo, sin dudas un porcentaje alto (30% al 50%), el resto lo pondría en oro, euro, dólar y plazo fijo en pesos. El año que viene las propiedades no creo suban, o a lo sumo lo harán poco (5% al 10% anual), sin embargo los alquileres generan una renta a perpetuidad segura y nada despreciable, similar a la de un plazo fijo en pesos. Lo que pasa, es que en épocas de inflación alta la rentabilidad real de invertir en ladrillos es baja o nula (como la mayoría de las alternativas tradicionales), pero cuando la inflación baja, los ladrillos son un buen negocio de renta. Igualmente, el capital invertido en inmuebles se deprecia poco, lo que es otro de los atractivos; y no hay riesgos ni de corralito ni de devaluación/revaluación, como tienen los instrumentos financieros.

* a su vez, en el "rubro ladrillos" del portafolio de un inversor: qué porción debería ir destinada a comprar departamentos para alquiler y qué otra porción a invertir en proyectos a boca de pozo?

Hay que hacer una evaluación de proyectos y sacar VAN o EVA de ambas opciones; porque la cuestión pasa x comparar una alternativa que me otorga beneficios x el lado del precio (bonificación) y un costo financiero por pagar antes de que se construya, versus la otra alternativa donde no obtengo descuento pero puedo hacer "trabajar mi dinero".

En síntesis, todo depende del descuento x pago "proyecto en el pozo" y del costo de oportunidad del inversor x inmovilizar su plata 1 o 2 años. A veces puede convenir, a veces no, o a veces indiferente.

* conseguir un 20% en dólares, como ofrece un proyecto serio a boca de pozo, se puede replicar en otro tipo de inversión?

Hoy un 20% en dólares es díficil de encontrar en Argentina, pero no sé si todos los "proyectos en el pozo" generan esa TIR, esos deben ser proyectos con muy altos descuentos al comprador por pagar x adelantado.

* se agradecerá cualquier otra consideración que desees hacer.

Nada más.