La clase media como mercado potencial para el real estate en Mendoza

12-05-2008

§ ¿Cuáles son los cambios que se avizoran en el mercado residencial?.

Con un mercado ABC1, si bien no saturado aún, pero bastante bien cubierto ya, el gran mercado potencial para el real estate privado en Mendoza es la clase media (segmentos C2 y C3); allí está concentrada alrededor del 50% de la población. Pero en la medida que el crédito hipotecario a largo plazo existente no se flexibilice, para que puedan calificar hogares con ingresos totales entre $ 2.000 y $ 3.500, no se va a ver ningún boom, porque buena parte de los hogares de clase media mendocina se maneja en esta franja de ingresos, o sea hablamos de clase media media (C2) y en especial media baja (C3); es decir para viviendas que en Mendoza oscilan entre $ 100.000 y $ 200.000. Para montos menores, está el IPV (segmentos D1, D2 y E, o sea la clase baja, alrededor del 35% de la población).

§ ¿Es la clase media definitivamente el segmento con mayor potencialidad para el Real Estate?

Definitivamente, pero hoy pocos califican para la oferta existente en materia de crédito hipotecario privado. En Mendoza hay un proyecto del gobernador Jaque para subsidiar tasa de créditos hipotecarios privados, lo que es una iniciativa loable, sin dudas, pero insuficiente, ya que arrancaría de ingresos familiares superiores a $ 3.500. A mi juicio, para que dicho límite de ingresos requeridos bajara, sería necesario, además del subsidio de tasa, un subsidio de cuota, lo que aumentaría el costo fiscal de la medida. Sin dudas, un problema difícil de resolver; ya que los precios de los terrenos y de edificar son altos, máxime con estos niveles inflacionarios.

§ ¿Cuál es la escala de ese mercado potencial?

Repito, es muy alta, casi 50% de la población es clase media media y media baja en Mendoza; pero sin crédito a su medida, no habrá reactivación importante, desgraciadamente. Hacen falta medidas más contundentes, mucho más contundentes (y también más onerosas) por parte del gobierno, nacional (especialmente) y provincial.

§ ¿De qué manera se adapta la estrategia para venderle a los sectores medios?

Si bien no soy especialista en marketing, creo que es más fácil venderle a la clase media que a la clase alta, ya que los primeros generalmente son consumidores que no están tan pendientes de ciertos detalles y complementos que suelen exigir los consumidores ABC1, de gustos más refinados.

§ ¿Cuáles son las diferencias entre uno y otro segmento? ¿es la financiación? ¿son los productos que eligen unos y otros?

En financiación obviamente hay grandes diferencias, ya que gran parte de las casas en barrios cerrados se pagan al contado. En cuanto al producto, ya comenté algo en la pregunta anterior, si bien el marketing no es mi fuerte.

§ ¿Cuáles considera que son las principales trabas y potencialidades de proyectar para la clase media?

Ya dicho, tema financiamiento a medida, esa es la gran traba; hoy sin medidas del gobierno, no veo posible un “turn around”. ¿Se animaría el BCRA a usar reservas excedentarias para liderar una operatoria hipotecaria de clase media? Sería interesante si se diera.

§ ¿Cuáles son las previsiones de los principales players para reingresar en el postergado nicho de la clase media?

Tengo entendido que están esperando medidas estatales, como el mencionado plan de Jaque. Igualmente no “olfateo” en el ambiente muchos proyectos, siempre por el tema financiamiento escaso.

§ ¿Cuál es el margen de pricing que tiene ese segmento?

Ideal consultar especialistas inmobiliarios.

§ ¿Considera que están dadas las condiciones macroeconómicas como para construir para el segmento medio?

Hoy la macro está ligeramente enrarecida, por la inflación local y también por la crisis de EE.UU. Indudablemente, que los créditos hipotecarios hoy ofrecidos sean a tasa variable y no fija, por toda esta incertidumbre macro, no ayuda para nada al despegue hipotecario de la clase media.