Mercado de la construcción en Mendoza ¿Cambiará algo después de las elecciones?

07-07-2009

¿Habrá un nuevo escenario para lo que queda de 2009 o simplemente será una continuación de lo observado hasta junio?.

En lo que respecta al contexto macro internacional y del país, la cosa no va a cambiar casi nada, ya que Argentina está en recesión (aunque el INDEC diga lo contrario, el PBI real va a caer este año aprox. un 2%) y la economía del primer mundo también está en recesión (ha encontrado tan sólo el piso de su caída, pero la recuperación será lenta, con una muy leve suba de su producto pronosticada para 2010).

De esta forma, inmerso en este contexto macro, el mercado de la construcción no va a reaccionar, porque si los ingresos a nivel macro andan mal (caída en términos reales del PBI), esto implica que los ingresos de las personas desmejoran (caída de los salarios reales) y por lo tanto menos se gasta en todo tipo de bienes y servicios, máxime en un producto tan costoso como es la vivienda.

Adicionalmente, bajo un contexto macro desfavorable, el crédito hipotecario privado se ha encarecido notablemente, principalmente a causa de la variable riesgo. Descartado entonces el crédito hipotecario privado, queda sí el crédito de fomento estatal, el del BHN (anunciado hace no mucho), que sin dudas va a ser (y es ya) un especie de “charco de agua en el desierto” para la industria de la construcción, es decir una pequeña ayuda dentro de un mercado potencial enorme como es el del crédito a la vivienda. Sin embargo, el plan estatal fue muy mal anunciado, ya que principalmente es conveniente para los hogares con $5.000 en adelante, no para $2.000 en adelante.

¿Cuáles son los segmentos que mejor reaccionarán a los créditos de fomento del BHN?

La clase media-alta y media-media. El segmento de clase media baja va a seguir todavía sin cobertura crediticia a su medida, porque dados sus actuales niveles de ingresos, los montos a los que califican no alcanzan para comprar una vivienda (ni nueva, ni usada). Y como tampoco son casi alcanzados por las operatorias de los IPV provinciales, la clase media-baja es el segmento que básicamente sostiene el mercado de viviendas en alquiler en nuestro país.

Sigo insistiendo con mi tesis (comentada en notas anteriores): si el gobierno quiere llegar a amplios sectores de la clase media baja, o sea la más afectada por el déficit de la vivienda (ingresos por hogares entre $2.000 y $3.500), debe instaurar un sistema de subsidio de tasa + subsidio de cuota (capital) en sus créditos hipotecarios, ya que con la actual relación sueldos / valor de la vivienda, la cuota se hace imposible pagar, por más tasa baja que haya, fija durante algunos años, en pesos y demás atractivos. Si en un hogar de clase media-baja promedio ingresan $2.500 por mes, no se puede pagar $1.400 de cuota, esa persona va a seguir alquilando toda su vida, a no ser que herede la casa paterna…

Por supuesto que dicha política de subsidio (tasa + cuota) es cara para el gobierno, pero ha dicho costo hay que compararlo con el beneficio social de que grandes franjas de la población accedan a su casita propia y no “quemen” parte de sus ingresos alquilando. Además políticamente también es beneficioso, y sino, acordémonos del Perón de 1945-55 y su política de vivienda, todo un éxito a nivel electoral...

¿Se observará una baja en los precios del m2 de unidades a estrenar? ¿Cómo evolucionará el valor de los terrenos?

En materia de flujos, es decir nuevas construcciones (unidades a estrenar), lo que sin dudas ha caído es el margen de ganancia del constructor (por aumento de costos, no por baja de precios). Lo que quiero decir es que veo difícil que los precios de las viviendas nuevas bajen en términos nominales, porque hay costos que cubrir (el costo de la construcción), que para nada ha bajado, es más, ha subido a causa de aumentos de salarios y de materiales para la construcción.

En lo que respecta a stocks, es decir, propiedades usadas puestas a la venta, en términos reales (descontando la inflación) el m2 ha bajado por lo menos un 25% (con respecto a igual mes de 2008), y en valores nominales lo va a empezar a hacer en cualquier momento, si es que la recesión de nuestro país no afloja durante lo que queda de 2009 y nuestro PBI se proyecta hacia 2010 con un muy leve crecimiento, escenario que hoy tiene una probabilidad de alrededor del 90%. Igualmente, tienen mucha más probabilidad de bajar de precio las viviendas para clases acomodadas que las más económicas, ya que en las primeras se ha sentido mucho más el parate y la sobreoferta.

Se habla de que después de las elecciones la devaluación del peso frente al dólar sería importante. ¿Cuánto le conviene esto al sector?

Eso no es verdad, el dólar difícilmente supere los $4,20 para fines de año, eso no es una devaluación importante, si ya estamos en $3,80… sería sólo un 10% más. ¿Ésto es bueno o es malo? A la industria de la construcción por un lado no le conviene, ya que tiene algunos costos en dólares. Pero por otro lado, hay determinados proyectos en barrios cerrados top (en Mendoza hay varios) que cotizan directamente en dólares; para ellos la devaluación es positiva, porque si aumenta el dólar, aumenta su rentabilidad en pesos.

¿Cómo va a afectar la pérdida de mayoría en las cámaras del oficialismo, teniendo en cuenta su actual cuasi-discrecionalidad para decidir dónde, cómo y quién en materia de obra pública?

Hacia el año 2010 sin dudas va a influir, ya que a Cristina le va a costar más aprobar presupuestos con ingresos subvaluados, como hasta 2008, y de ahí manejar discrecionalmente el resto. Pero el problema es más grave, es de gobernabilidad y debilidad política, que puede llegar a arrastrar a la macro. Si bien una mega-crisis macro no tiene hoy probabilidades creíbles, si el gobierno no acierta en su manejo político durante 2010-11, los mercados se pueden llegar a intranquilizar bastante. Todo depende de la muñeca política de Cristina, que todavía no la conocemos…

Tema Blanqueo de Capitales

Es un elemento adicional de aumento de la demanda de viviendas en nuestro país; hay bastante gente adinerada averiguando, no es la panacea para el sector pero suma, no resta.