Sector construcción en Mendoza: el día después del boom

27-03-2008

El sector ha crecido exponencialmente en Mendoza durante los últimos años. Se han levantado edificios de departamentos y barrios privados como nunca antes. La cuestión es ahora establecer cuándo y cómo decantará el fenómeno.

1. ¿Qué pasará cuando estén los edificios y condominios privados terminados y el proceso de inversión más consolidado?

A mi juicio, el segmento ABC1 (clase alta y media alta) no está del todo agotado aún; en especial la parte del C1, que es básicamente clase media alta, es decir hogares con ingresos entre $6.000 y $10.000 mensuales aprox. Esa gente, si bien en muchos casos no dispone del efectivo para cancelar dichas viviendas de alto nivel al contado, sí califica para los créditos hipotecarios de bancos privados (como también califica parte del segmento C2); y si les fueran ofrecidos mayores plazos de repago o menores tasas, quizás podrían irse a vivir a urbanizaciones de nivel, saliendo de sus actuales casas típicas de clase media. Me refiero a una buena cantidad de profesionales muy bien remunerados (ciertos médicos, abogados, enólogos, contadores, etc.), que aún viven en “casitas de clase media”, o “de barrio”; pero que podrían perfectamente, por sus ingresos, vivir en modernas torres o en barrios privados. En síntesis, creo que todavía hay “tela para cortar” con este tipo de urbanizaciones, quizás ya haya saturación para lo que es clase alta (segmentos A y B), pero no aún en clase media alta (y quizás algunas franjas de clase media-media o C2). Por lo tanto no veo oferta excedentaria de este tipo de proyectos, se van a vender.

2. ¿Cuál es el mercado para tanta oferta de departamentos en propiedad horizontal y barrios privados?

La mayoría de dichos proyectos tienen buenos estudios de mercado, los hay para vivienda y también para oficinas; va a haber demanda, sólo hay que aflojar un poquito más la cuerda del financiamiento para que califique íntegramente el segmento C1 (y quizás una franja del C2 también) y “caerles” con mucho marketing para tentarlos. Igualmente, hoy en Mendoza, la gente pudiente busca más los barrios privados (alejados del centro) que las torres de departamentos céntricos; se demanda tranquilidad, en especial para familias; los jóvenes y solteros quizás tienden más al departamento céntrico.
En el caso del segmento oficinas, durante 2007 en Mendoza ha habido un verdadero boom de construcciones de oficinas vip, gran parte ya comercializadas; este boom de la oferta viene a seguir el gran aumento de la demanda: el auge de los negocios vitivinícolas, y todo su cluster alrededor, han promovido el desembarco de muchas empresas (incluyendo las de servicios profesionales) que necesitan oficinas de lujo para sus sedes administrativas.

3. ¿Cómo reaccionará la demanda ante esta oferta nueva?

Reitero, habrá demanda en la medida que los créditos hipotecarios lleguen íntegramente a la clase media alta (C1) y parte de la media-media (C2). Aparte, en Mendoza y en todo el país, sigue fuerte la demanda de departamentos y oficinas nuevas como forma de ahorro (o sea para alquilar, no para vivir), ante las tasas reales negativas de los instrumentos bancarios tradicionales. Este último fenómeno (derivado de la inflación) ayuda a mantener cierta demanda.

4. ¿Sin crédito y con un panorama más amesetado que el año pasado, la idea es analizar qué viene después del boom?

En cuanto al crédito, es verdad que es escaso y encima ahora han subido las tasas (si bien no son prohibitivas, podríamos hablar que están en un 20% anual para hipotecarios –bancos privados-); y por supuesto que si la macro argentina se complicara (por culpa de EE.UU.), la toma de créditos hipotecarios disminuiría mucho, por la incertidumbre. Pero, al día de hoy, sigo sin ver crisis macro en el horizonte, a pesar de la inflación que no cede.
En Mendoza, para aumentar la oferta disponible de crédito hipotecario, sería aconsejable que se utilice a Mendoza Fiduciaria S.A. también para el mercado hipotecario (actualmente se la usa principalmente para defender el precio de la uva y / o vino –fideicomiso del mosto-). Es decir, esta entidad provincial estatal podría, a través de la emisión de títulos cotizables en bolsa, captar ahorro mendocino de largo plazo (que en verdad lo hay) y volcarlo a financiar viviendas para clase media media (C2) y media baja (C3), a tasa subsidiada (no más del 9% anual, fija y en $) y plazos acordes (30 años o más). La banca tradicional recordemos, no maneja ahorros a largo plazo, vitales para dinamizar el mercado de viviendas nuevas, mientras que los fideicomisos sí sirven para estos fines.

5. ¿Por qué las empresas empiezan a aliarse con bancos para financiar sus proyectos?

Por lo ya comentado, extender la franja de clase media que puede acceder a dichos créditos. Eso sí, en la medida que sigan ofreciendo tasa variable se les va a complicar a los bancos ganar muchos clientes más. Igualmente, más que de tasas, creo el problema es de plazos; hay que alargar los plazos de repago para que baje la cuota mensual y más franjas de la clase media (quizás el segmento C2) califiquen para este tipo de proyectos de nivel y no sólo la típica “casita de barrio”, sin ser despectivo.

6. ¿Qué pasa con la pre-venta. Hay constructores que están aceptando, incluso, vino como forma de pago por un departamento. Algunas empresas -como el Grupo Ecipsa- ya hablan de ajustar la oferta a las necesidades de la clase media. Pre venta: ¿marketing o realidad?

Es verdad, me he percatado de lo de Ecipsa, es llamativo lo de “recibir vino en parte de pago”; y si bien puede haber algo de “marketing” en esta oferta, otra razón puede estar en que (creo) Ecipsa como grupo tiene bodegas y canales desarrollados para vender vino (es un dato que hay que chequear), o sea no sería tan ilógico lo que ofrece.

Y con respecto a “ajustar la oferta a las necesidades de la clase media”, es un discurso que se escucha bastante, pero es sólo demagogia aún, inclusive en el caso “Natania”, el promocionado proyecto de Ecipsa para clase media, ya que cuando uno lee el financiamiento que ofrecen, se da cuenta que es sólo para una porción muy minoritaria de la clase media mendocina. Todavía estamos muy lejos del financiamiento privado para viviendas de clase media-media y media-baja; estos últimos deben recurrir al IPV, no queda otra por el momento; es decir, deben competir con los segmentos de clase baja por los escasos fondos públicos disponibles para vivienda. Una vergüenza!!