Publicidad jurídica y el principio registral de publicidad

Autor: Fernando Jesús Torres Manrique

Otros conceptos de economía

10-03-2011

I. Introito

La publicidad jurídica constituye un tema diferente al principio registral de publicidad, empero, poco se ha dicho al respecto. En tal sentido, en la presente entrega asumimos el reto de desentrañar lo relacionado a su distinción, relación y alcances.

Para tal empresa, imposible no abordar con antelación, un breve desarrollo de ambas instituciones, para luego esbozar reflexiones, como los respectivos derroteros, a modo de colofón.

II. Antecedentes de la publicidad registral

1. Introducción

La Publicidad Registral ha evolucionado a través del tiempo, en tal sentido, para comprender su real trascendencia es necesario tener en cuenta sus antecedentes. Así, el estudio de la publicidad registral no se limita al estudio de la legislación vigente sobre la misma en un determinado Estado, sino que va mas allá.

2. Egipto

En Egipto es donde se han podido ubicar los antecedentes mas remotos de la publicidad registral bajo la fiscalización religiosa, donde existían libros para las hipotecas y para las compra ventas, es decir, se llevaban registros para las compra ventas (registros de bienes) y registros para las hipotecas (registros de contratos). Las transmisiones de inmuebles en algunas ciudades se anunciaban a través de pregoneros e incluso se realizaban sacrificios. La publicidad era necesaria para la formación del contrato y el contrato es nulo si no fue publicado.

3. Grecia

En Grecia las inscripciones se asentaban en registros de arcilla o madera y los gravámenes se registraban donde se registraba el dominio de cada inmueble. Las compraventas se llevaban a cabo de la siguiente manera: se anunciaban durante cinco días y se celebraban ante un Magistrado y tres vecinos los cuales recibían como constancia una moneda. Es decir, la publicidad jurídica se encontraba mas evolucionada en Grecia respecto de Egipto.

4. Roma

4.1. Generalidades

En Roma no existía la publicidad a cargo de un Registro y las adquisiciones de la propiedad se realizaban en base a la in jure cessio, la mancipatio, la traditio, y la usucapio. Los mismos que son modos derivativos de adquisición de la propiedad, a diferencia de ocupación, accesión, la litis aestimatio, entre otros, que eran maneras originarias de adquisición de la propiedad, es decir, en Roma las modalidades de adquirir la propiedad eran los modos originarios y los modos derivativos (además existían otras clasificaciones). De los cuatro modos derivativos de adquirir la propiedad los mas estudiados como antecedentes de la publicidad registral son los tres primeros, es decir, la in jure cessio, la mancipatio y la traditio.

4.2. La mancipatio

La mancipatio era considerada como un medio derivativo de adquisición de la propiedad, como una venta figurada, que se utilizaba para las res mancipi que se realizaba en presencia de cinco testigos que sean ciudadanos romanos y púberes en presencia de otra persona que sostiene una balanza, el adquiriente afirma que la cosa le pertenece y compra la cosa mediante el cobre y la balanza de cobre, luego golpea esta balanza con el cobre que es como el precio. La mancipatio se cumplía en público.

4.3. La in jure cessio

La in jure cessio era considerada como un medio derivativo de adquisición de la propiedad que se utilizaba para las res mancipi, que era un proceso aparente de reivindicación. Para adquirir la propiedad el adquiriente se presenta al magistrado, el pretor urbano o el gobernador provincial para reivindicar las cosas que se trate. El adquiriente sujeta la cosa y pronuncia la fórmula de vindicatio, si el enajenante no contesta el magistrado adjudica la cosa al adquiriente. La in jure cessio se cumplía en público.

4.4. La traditio

La traditio era considerada como un medio derivativo de adquisición de la propiedad que se utilizaba para las res nec mancipi que consiste en la entrega de la cosa, esto es colocaba al adquiriente en posesión de manera visible y existen casos en los cuales se utiliza la traditio ficta, es decir, son casos en los cuales la tradición se hace sin entrega de la cosa, pero produce los mismos efectos de la traditio; exempli gratia: 1) La traditio symbolica, que es la entrega de un símbolo o de un acto simbólico. Pueden presentarse cuatro supuestos: la entrega de llaves de un almacén, la entrega del instrumento de propiedad de enajenante, el señalamiento de la cosa utilizando signos convencionales y encargando la custodia de la cosa, 2) La traditio longa manu, que consiste en la entrega de la cosa a distancia, 3) la traditio brevi manu, cuando el que detenta la cosa se convierte en poseedor jurídico, 4) El constitutum possessorium, cuando el que posee en nombre propio la enajena pero la conserva el mismo en su poder.

4.5. La usucapio

La usucapio era considerada como un medio derivativo de adquisión de la propiedad, que consiste en adquirir el dominio por la posesión de una cosa durante un intervalo de tiempo. La usucapio tiene como fin transformar en verdadera una situación jurídica aparente.

5. Los bárbaros

Los bárbaros utilizaban un modo de transmisión caracterizado por ser eminentemente formalista, desarrollaban tradiciones simbólicas, que consistían en la entrega de un terrón, de una rama de árbol que tenían lugar ante el Juez o sino en presencia de testigos.

6. Feudalismo

En el tiempo de los señores feudales para transmitir la propiedad de los inmuebles era necesaria la intervención del señor feudal o de sus oficiales, en dicho acto el enajenante se desposeía y el adquiriente reconoce la investidura notarial. Luego se ideó la cláusula llamada de desposesión-posesión, por la cual las partes firmaban una escritura ante el Notario en la cual constaba que el enajenante se desposeía del inmueble y que el adquiriente tomaba posesión del inmueble.

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