Un acercamiento a los mercados monetarios

Autor: Lic. Pedro Aliaga Palomino

EL ENTORNO FINANCIERO Y LOS MERCADOS

09-2006

Mercados financieros

Constituyen el mecanismo o lugar a través del cual se establece contacto entre los diversos agentes interesados en negociar activos financieros, o sea, es el medio idóneo donde interactúan compradores y vendedores para intercambiar activos y dinero, y de esta forma canalizar el ahorro de la sociedad hacia sectores productivos o de servicios, con necesidades temporales de recursos.

Para que un mercado financiero sea eficiente debe cumplir una doble función: por un lado, proporcionar liquidez a los activos, ya que en la medida en que se amplíe y desarrolle el mercado de un nuevo activo, se logrará con mayor facilidad convertirlo en dinero sin pérdida y, por otro, disminuir al mínimo posible el tiempo que media desde el momento que la operación se acuerda hasta que queda totalmente liquidada, es decir, lograr agilidad operativa.

Existen diversos criterios para clasificar los mercados financieros, aunque para los efectos de este trabajo se tendrán en cuenta los que responden a forma de funcionamiento, grado de organización, contexto en el que se realicen las operaciones, fase en la negociación de los activos y características de los activos negociados.

Criterios de clasificación de los mercados financieros.

Por su forma de funcionamiento.

Mercado directo: cuando los intercambios de activos financieros se realizan directamente entre los demandantes de financiamiento y los oferentes de fondos, es decir, los agentes -compradores y vendedores se encargan por sí mismos de buscar su contrapartida, con una información limitada y sin ayuda de agentes especializados, aunque, como consecuencia de la existencia de un gran volumen de operaciones, en ocasiones aparecen en estos mercados agentes especializados, brokers -comisionistas- y que tienen la función de relacionar a los oferentes y demandantes de activos mediante el cobro de una comisión.

Mercado intermediado: cuando al menos uno de los participantes en . cada operación de compra o venta de activos es un intermediario financiero. Este tipo de mercado es imprescindible para desarrollar los procesos de inversión en las pequeñas y medianas empresas, ya que la captación de fondos de forma directa está más al alcance del sector público o de las grandes empresas de reconocida solvencia. En estos mercados es fundamental el papel que juegan los intermediarios financieros en su función de colocar y más aún de transformar los activos, convirtiéndolos -una vez adquiridos por ellos- de títulos primarios a títulos indirectos o secundarios, emitidos por ellos mismos, con una serie de bondades nuevas que los hacen más aptos y atractivos para su aceptación por las unidades superavitarias. Los bancos son considerados los operadores por excelencia del mercado intermediado.

Por su grado de organización.

Mercados organizados: en los que se comercia con muchos títulos de, forma simultánea, en un solo lugar generalmente y bajo una serie específica de normas y reglamentos; como ejemplo están las bolsas de valores, el mercado de divisas y el interbancario.

Mercados no organizados: aquellos en los que sin sometimiento a una reglamentación estricta se intercambian activos directamente entre agentes o intermediarios, sin necesidad de definir el sitio donde tiene lugar la transacción, ya que las condiciones de precio y cantidad las fijan libremente las partes y no se precisa la intervención de un agente mediador, aunque ésta pueda existir.

Por el contexto en que realizan las operaciones.

Mercado interbancario: se refiere a mercados mayoristas y primarios en los que sólo se cruzan operaciones entre entidades de crédito, el banco central y, en algunos casos, otras instituciones de carácter financiero, con el propósito de negociar activos a muy corto plazo con un elevado grado de liquidez. La creciente importancia de este mercado en la actualidad no sólo viene dada por el gran número de entidades que en él participan, y por los altos volúmenes negociados entre ellas, sino también porque constituyen indudablemente el punto de referencia básico para la formación de los precios en los diversos mercados financieros.
Mercado no interbancario: los intermediarios que actúan pueden ser no bancarios y también pueden participar los bancos', ya que las relaciones se extienden entre participantes que no son puramente bancarios.

Por la fase en la negociación de los activos.

Mercados primarios: en los que se intercambian activos financieros de nueva creación, y mercados secundarios; en los que se comercia con los activos financieros ya existentes, cambiando la titularidad de los mismos, tantas veces como se admita por el plazo de vencimiento del título.

Mercado secundario: no supone la existencia de un nuevo financiamiento para el emisor, pero es de gran importancia para garantizar la liquidez de los activos, permitiendo la circulación de éstos entre los agentes y la diversificación de su cartera, y contribuyendo al fomento del ahorro de la colectividad

Por las características de los activos negociados.

Mercado monetario o de dinero: es un mercado a corto plazo en el que (se negocian activos de elevada liquidez, bajo riesgo y consecuentemente, menor rendimiento relativo, aunque éste tiene la ventaja de ser fijo.

Mercado de capitales: se negocian activos financieros a mediano y largo plazo, y sus activos pueden generar rendimientos fijos o variables (dependen de la existencia y reparto de beneficios en la entidad emisora). Por el importante desarrollo alcanzado de las innovaciones financieras en los últimos tiempos, debe mencionarse como parte de esta clasificación, el mercado de derivados[1], el que trata la negociación de los contratos de instrumentos de cobertura, ante posibles riesgos de mercado, ya sea por la variación de tasas de interés, tipos de cambio u otros tipos de precios de los activos. Ejemplo de ellos: los futuros y las opciones financieras.

Valores del tesoro.

Los valores del tesoro se emiten por el departamento del Tesoro de los EE.UU., y están respaldados por la entera confianza y crédito del gobierno estadounidense. Por consecuencia, los participantes del mercado los ven como si no tuvieran riesgo de crédito. Las tasas de interés de los valores del tesoro son las tasas de referencia para la economía estadounidense, así como para los mercados de capital internacionales.

Los valores del tesoro se pueden clasificar en: Valores descontados y Valores cupón.

La diferencia fundamental entre los dos tipos se encuentra en la forma del flujo de pago que recibe el poseedor, lo que se refleja a la vez en el precio donde son emitidos los valores. Los valores cupón pagan intereses cada seis meses mas el principal al vencimiento. Los valores descontados pagan solamente una cantidad fijada contractualmente al vencimiento, llamada valor de vencimiento o valor facial. Los instrumentos descontados son emitidos por debajo de su valor de vencimiento, y el retorno del inversionista es la diferencia entre el precio de emisión y el valor al vencimiento.

Pagarés del Tesoro.

La actual práctica del tesoro es emitir todos los valores que tienen vencimiento de un año o menores como valores descontados. Tales valores son llamados pagarés del Tesoro.

Todos los valores con vencimiento de dos años o mayores son emitidos como valores de cupón. Los valores cupón del Tesoro emitidos con vencimiento originales entre dos y diez años son llamados notas del Tesoro, y aquellos que tienen vencimientos originales mayores a diez años son los bonos del Tesoro.

Los pagarés del tesoro se emiten en el mercado primario con base en una subasta. Los que tienen vencimiento de tres a seis meses se subastan todos los lunes, y los que vencen a un año son subastados la tercera semana de cada mes.

Los agentes primarios incluyen a varios bancos comerciales y a empresas de la
banca de inversión, tanto nacional como extranjera.

Los mercados secundarios para los valores del tesoro es un mercado de mostrador, donde un grupo de agentes de valores del gobierno ofrecen precios de oferta o demanda al público en general y a otros agentes. El mercado secundario es el más líquido del mundo.

La emisión subastada para cada vencimiento se nombra como emisión corriente o de cupón actual. Las anteriores emisiones subastadas a la emisión de cupón actual son mencionadas como emisiones vencidas, y no son tan líquidas como las emisiones corrientes.

Cotización de oferta de los pagarés del Tesoro.

La convención para la cotización de oferta y propuesta para los pagarés del tesoro establece que estos se cotizan en base a un descuento bancario y no con base en el precio, y se calcula de la siguiente manera:

Y= D/FX360/t.

Donde:

Y: rendimiento anualizado con base a descuento bancario(expresado en decimal).
D: Descuento, que es igual a la diferencia entre el valor nominal y el precio.
F: Valor nominal.
.t: Cantidad de tiempo que faltan para el vencimiento.

Ejemplo del cálculo del rendimiento de un pagaré del Tesoro:
Suponga que compra un pagaré del Tesoro con 100 días al vencimiento, un valor nominal de $100 000 y precio de venta de $97 569 ¿Cuál es el rendimiento anualizado con base en un descuento bancario?

D= Valor nominal – Precio mercado.
D= $100 000 – $97 569
D= $2431.

Y= ($2431/ $100 000) X (360/100)

Y= 8,75%.
El rendimiento anual del pagaré del Tesoro es de 8,75%.

Conociendo el rendimiento con base en el descuento bancario, se puede calcular el precio del pagaré del Tesoro de la manera que sigue:

Si:
Y= D/FX360/t.
Entonces despejando D.
D= Y X F t/360
Entonces el precio es:
Precio de mercado = F- D

Para el pagaré del Tesoro a 100 días con un valor nominal de $100 000, si el rendimiento con base en el descuento bancario está cotizado a 8,75%, D es igual a:

D= 0,0875 X $ 100 000 X 100/360
D= $2431
Precio = $100 000 - $2431
Precio = $ 97569

El rendimiento cotizado sobre una base de descuento bancario no es una medida significativa del retorno por la posesión de un pagaré del Tesoro por dos razones: 1) la medida está basada en una inversión de valor nominal, en vez del valor actual y 2) el rendimiento es anualizado de acuerdo con un año de 360 días, haciendo difícil comparar los rendimientos obtenidos con las notas y bonos del tesoro que pagan un interés de 365 días. A pasar de los inconvenientes de esta medida de rendimiento, este es el método que han adoptado los agentes para cotizar los pagarés del Tesoro.

El mercado de obligaciones corporativas.

El mercado de obligaciones corporativas puede ser clasificado en cinco sectores:
1) mercados de papel comercial, 3) mercado de préstamos bancarios, 4) mercado de aceptaciones bancarias,5) Mercado de certificados a término y 6) mercado de hipotecas.

A diferencia de los valores del Tesoro, las obligaciones corporativas exponen al inversionista al riesgo crediticio, debido a que el emisor puede fallar sus obligaciones con el prestamista. En cualquier período, el rendimiento ofrecido en el mercado para un instrumento de deuda corporativa, varía de acuerdo con las expectativas de los inversionistas sobre la probable habilidad del emisor para satisfacer sus obligaciones con el prestamista. Cuanto más grande se percibe el riesgo crediticio, mayor será el rendimiento que los inversionistas demanden.

Mercados de papel comercial

Papel Comercial: Título de crédito en el cual un emisor promete pagar una cierta cantidad de dinero a los tenedores de éste a la fecha del vencimiento. Estos son emitidos a corto plazo (entre 30, 50 y 270 días) por sociedades anónimas que han obtenido previamente la autorización correspondiente, para ofrecerlos al público.

El papel comercial es un pagaré sin garantía a corto plazo, emitido en el mercado abierto, que representa la obligación de la corporación emisora.

La emisión del papel comercial es una alternativa de empréstito bancario para las grandes corporaciones (financieras y no financieras) con fuertes valores crediticios.

Mientras que el objetivo original del papel comercial era proporcionar fondos a corto plazo para las necesidades temporales de capital de trabajo, las compañías han usado este instrumento para otros fines en los últimos años. Se utiliza muy a menudo como “crédito puente”. Por ejemplo, si una corporación necesita fondos a largo plazo para construir una planta o adquirir equipos. En lugar de obtener los fondos a largo plazo inmediatamente, elige posponer la oferta hasta que prevalezcan condiciones más favorables de capital en el mercado. Los fondos adquiridos por la emisión de papel comercial se utilizan hasta que los valores a largo plazo sean vendidos.

La colocación del papel comercial se clasifica en papel directo o papel por medio de corredores. El papel directo es vendido por la compañía emisora a los inversionistas sin la ayuda de un agente intermediario. El papel comercial por medio de corredores requiere los servicios de un agente para vender el papel de un emisor.

Existen varias diferencias entre el papel comercial de los EE.UU. y el papel comercial europeo con respecto a la estructura del mercado y características del papel.1) el papel comercial en EE.UU. tiene usualmente un vencimiento menor de 270 días, con orden de vencimiento de 30 a 50 días o menos; mientras que el europeo puede ser considerablemente mas amplio, 2)en EE.UU. debe tener líneas de crédito bancarias no utilizadas, en el europeo se puede emitir sin garantías, 3) el emisor en EE.UU. puede ser directamente colocado o por medio de agentes, el europeo es casi siempre instalado por medio de agentes y 4) debido al amplio vencimiento del papel europeo, este se comercia más a menudo en el mercado secundario que en EE.UU.

Mercado de préstamos bancarios

Préstamos bancarios

Una alternativa para la inversión de valores, es que una corporación pueda elevar sus fondos pidiendo prestado a un banco. La deuda bancaria es más ampliamente utilizada como un financiamiento mayor para una compra apalancada. Existen varias alternativas de recursos para una corporación: 1) un banco nacional en el país de origen de la corporación, 2) una subsidiaria de un banco extranjero que esté establecida en el país de origen de la corporación, 3) un banco extranjero domiciliado en un país donde la corporación haga negocios, 4) una subsidiaria de un banco nacional que haya sido establecida en un país donde la corporación haga negocios, 5) un banco europeo o trasnacional.

Los préstamos bancarios se pueden clasificar de diferentes formas, tales como:

1) Según en tipo de interés:

Los préstamos pueden ser de intereses fijos o variables.

Los préstamos con interés fijo mantienen durante todo la vida un interés único, acordado previamente en el contrato negociado entre las partes.

Los préstamos con interés variable son el resultado de añadir un margen fijo, predeterminado en el contrato, a un tipo de interés variable, acordado como tipo base de referencia. El tipo de interés variable no se determina cuantitativamente en el contrato, sino mediante un tipo diferencial añadido a un tipo de referencia especificado y conocido de forma cierta en las fechas de liquidación de intereses para la determinación de las tasas a pagar en cada momento, lo que significa que la tasa del préstamo está basada en una tasa de referencia, por ejemplo la London Interbank Offered Rate(LIBOR) o la tasa de los certificados de depósito.

En la práctica bancaria, en la contratación de préstamos, el tipo diferencial se expresa en puntos porcentuales y el tipo de referencia puede ser cualquier tipo de interés observable en un mercado regulado, bien ofertado por una entidad, bien una media de los ofertados por determinadas entidades, o bien una media publicada en un mercado.

La razón fundamental para la implementación de los intereses variables por parte de los bancos es compartir el riesgo de interés con el prestatario en las operaciones a mediano y largo plazo. La rotación de los pasivos de los bancos se produce en mayor medida en el corto plazo y, por consiguiente, los costos que deben soportar son los de los fondos a corto plazo, con lo cual el riesgo de tipo de interés derivado de la variación de las tasas en los momentos de liquidación será cero si los fondos de financiación del préstamo varían en el mismo sentido y con la misma periodicidad.

Con relación a los prestatarios, la aceptación de tasas de interés variable en una operación a largo plazo, asumiendo el riesgo de tipo de interés, debe ser una decisión fundamentada en la valoración de ese riesgo, la conciencia de asumir costos fijos por la cobertura de los mismos y el rendimiento de la inversión que le permitirá ese financiamiento.

2) Según la forma de amortización:

Préstamos con carencia de amortización y préstamos con carencias de cuotas.

Los préstamos con carencia de amortización son los que el pago de la parte correspondiente a la amortización del principal se difiere durante algunos períodos.

La necesidad de diferir la amortización de un préstamo está condicionada por las exigencias de los flujos de caja proyectados del prestatario. Es necesario subrayar que la carencia de amortización nada tiene que ver con los pagos de intereses, los que se siguen realizando, independientemente del diferimiento de las cuantías de amortización.

Los períodos en que se acuerda diferir el pago de amortización pueden estar en tres posiciones temporales: en los momentos iniciales de la vida del préstamo, al final de la operación o pueden ser en períodos intermedios.

Los préstamos con carencia de cuotas, son los que el prestatario no lleva a cabo pago alguno durante una serie de períodos establecidos.

En los préstamos con carencia de cuotas el prestamista concede al prestatario el diferimiento del pago de cualquier cuantía, pero no consiente en la exención de los intereses. Por ello, a pesar de que los pagos de intereses no se realizan, el capital prestado se incrementa por la parte correspondiente a los intereses devengados y no pagados, con lo cual, la cantidad amortizada al final del préstamo no coincide con el préstamo concedido al inicio, sino que será superior en una cuantía igual a los intereses no atendidos.

3) Préstamos de los bancos sindicalizados

Un préstamo de banco sindicalizado, es aquel en donde un grupo(o sindicato) de bancos proporciona fondos a prestatario. La necesidad de un grupo de bancos surge, debido a que la cantidad buscada por un prestatario puede ser demasiado grande para que solamente un banco se exponga al riesgo crediticio de ese prestatario. Por lo tanto, el mercado de préstamos sindicalizados es utilizado por quienes buscan elevar una gran cantidad de fondos en el mercado de préstamos, más que a través de la emisión de valores.

La tasa de interés de un préstamo sindicalizado es una tasa variable.

El vencimiento del plazo del préstamo es fijo y con frecuencia es estructurado para ser amortizado de acuerdo a un programa predeterminado, y la reintegración del capital principal generalmente inicia después de un número especificado de años(menor o igual a 6 años).

Los préstamos sindicalizados se distribuyen de dos maneras:

1) Método de transferencia: En este procedimiento, el vendedor cede todos los derechos completamente al poseedor de la transferencia llamado ahora apoderado.

2) Método de participación: En este procedimiento no se le confiere la privacía de contrato al poseedor de la participación, ya que este no llega a ser una parte del acuerdo del préstamo y no tiene relación con el prestatario, sino con el vendedor de la participación.

Mercado de aceptaciones bancarias

Una corporación que busca captar fondos a corto plazo puede emitir valores a corto plazo, para ello puede utilizar un programa de papel comercial para difundir, a través de un agente, los valores a los inversionistas. El riesgo que enfrenta es que cuando el papel llega a su vencimiento y se requiere de financiamiento adicional, las condiciones del mercado pueden ser tales, que la corporación no llega a vender su nuevo papel.

Para eliminar este riesgo, se desarrolló la facilidad de emisión de aceptaciones.
Una facilidad de emisión de aceptaciones(o nota) es un contrato entre un prestatario y un grupo de bancos(sindicato), en el cual los bancos se aseguran que el prestatario pueda emitir pagarés a corto plazo(usualmente con vencimiento de tres a seis meses), sobre un período establecido a futuro, llamados aceptaciones bancarias.

El sindicato bancario se asegura de que el prestatario pueda elevar los fondos a corto plazo mediante un acuerdo para extender el crédito al prestatario o para comprar las aceptaciones emitidas por el prestario, si estas no pueden ser vendidas a un precio mínimo predeterminado. El plazo del acuerdo es normalmente de cinco a siete años. El sindicato del banco recibe una comisión por esta tarea.

El uso de la aceptación bancaria a disminuido ya que han sido impuesto requerimientos de capital a los bancos que suscriben una facilidad de emisión de nota y porque aquellas corporaciones multinacionales que tienen fuertes valores crediticios, sienten que esta facilidad de respaldo era innecesaria y solamente aumentaba el costo de elevar los fondos a corto plazo, debido a la comisión de compromiso que tenía que ser pagada. Consecuentemente, en vez de utilizar las facilidades de emisión de nota, estas se apoyaron más en el mercado del papel comercial europeo para elevar los fondos a corto plazo.

Vista de una manera más sencilla, una aceptación bancaria es un vehículo creado para facilitar las transacciones de las operaciones comerciales. El instrumento es llamado aceptación bancaria, porque un banco acepta la última responsabilidad de repagar un préstamo a su poseedor. El uso de las aceptaciones bancarias para financiar una transacción comercial es llamada “ aceptación financiera”.

Ejemplo:

Bucanero SA, es una empresa mixta cubana dedicada a la producción de Cervezas y Maltas, esta entidad establece un contrato de compra – venta con FEMSA, una compañía dedicada a la producción y venta de embases para cervezas. Bucanero SA. Ofrece $68500 por mil millares del conjunto de tapas y latas. Los términos de crédito que el pago será hecho a los 90 días después de embarcar dichos materiales. Suponga que FEMSA está de acuerdo con los términos y condiciones del contrato, pero está preocupada por la habilidad de Bucanero SA para cubrir los pagos prometidos.

Por lo anterior Bucanero SA acuerda con su banco el Banco Financiero Internacional(BFI) para emitir una carta de crédito, la cual expresa que BFI va a financiar el pago de los $68500 que Bucanero SA debe hacer a FEMSA, 90 días después del embarque.

La carta de crédito o letra de cambio a plazo será enviada por BFI al banco de FEMSA, que es el Banco de Comercio de México (BANCOMER).

Cuando BANCOMER reciba la carta de crédito notificará a FEMSA, la cual embarcará los mil millares de los materiales descritos anteriormente.

Después que los materiales son embarcados FEMSA presenta los documentos del embarque a BANCOMER y recibe el valor presente de $68500, por lo cual sale de la negociación.

BANCOMER presenta una letra de cambio a plazo (según los días que restan para los 90 días) al BFI, este último sellará sobre la letra de cambio a plazo “Aceptado”, con lo cual ha creado una aceptación bancaria. Esto significa que el BFI acuerda pagar al poseedor de la aceptación bancaria $68500 en la fecha de vencimiento.
Bucanero SA firmará un acuerdo con BFI, con lo cual recibirá los documentos del embarque y los materiales.

En este momento el poseedor de la aceptación bancaria es el BFI y tiene dos decisiones: 1) continuar sosteniendo la aceptación bancaria en su cartera de préstamos y 2) solicitar a BANCOMER que efectúe el pago de la misma al valor presente de $68500. Suponga que BACOMER acepta.
Ahora el poseedor de la aceptación bancaria es BANCOMER, el cual tiene dos alternativas:1) continuar sosteniendo la aceptación bancaria en su cartera de préstamos y 2) vender la aceptación bancaria a un inversionista al valor presente de $68500.

Mercado de depósitos a término

Certificados de Depósito a Término (CDT): Es un título libremente negociable con el cual una persona, natural o jurídica, podrá depositar un monto de dinero, para retirarlo después de un determinado tiempo, obteniendo como beneficio un rendimiento a su inversión. Los plazos pueden ser de 30 días en adelante siendo los más comunes los de 30, 60, 90, 180, y 360 días. Pueden emitirlos los bancos comerciales, corporaciones de ahorro, corporaciones financieras, etc. La tasa de rendimiento por su depósito está determinada por el monto, el plazo, la corporación responsable y las condiciones existentes en el mercado al momento de su constitución. Son nominativos, es decir, que su valor es el que aparece en el documento, y no se pueden redimir antes de su vencimiento.

También se pueden definir como un documento acreditativo de una imposición a plazo fijo y transmisible por endoso. En ocasiones es necesaria la intervención de la entidad que hace uso del depósito. En el documento acreditativo figura el titular del depósito a plazo fijo, el vencimiento, el tipo de interés y la modalidad de pago de los intereses. De esta forma, si el depositante necesita liquidez antes del vencimiento del plazo fijado puede vender el certificado de depósito sin necesidad de cancelar el contrato de depósito a término subyacente.

Suponga que se realiza depósito en un banco comercial de un millón de pesos durante 180 días al 10 % anual de interés. Si la tasa de interés nominal del 10 % y con liquidación de intereses mensuales ¿A cuánto ascienden los intereses, utilizando el método de amortización americano?

Como se puede observar los intereses ascienden a $600 000.00.

Mercado de hipotecas

El mercado de hipotecas es una colección de mercados que incluye uno primario(o de otorgamiento), y uno secundario donde se comercian las hipotecas.

Por definición una hipoteca es una garantía de propiedad para asegurar el pago de una deuda, sin que el bien salga de la posesión de su propietario. En el caso de que el deudor no pague, incumpliendo la obligación garantizada, el acreedor podrá solicitar la venta del bien y cobrar lo que se le debe con el importe de la venta, lo que se denomina ejecución de hipoteca (procedimiento por el cual, y ante el impago de una deuda, el acreedor insta a la venta pública del bien hipotecado del deudor).

Los elementos que intervine en una hipoteca son:
· Deudor hipotecario: prestatario en un préstamo hipotecario.
· Acreedor hipotecario: prestamista/inversionista en un préstamo hipotecario.
· Deuda.
· Propiedad de bienes raíces.

Cuando un inversionista otorga un préstamo a un comprador de una casa, la cual está tomada como garantía, es un ejemplo típico de una hipoteca.
El comprador de la casa es el deudor hipotecario, el que la vende es el acreedor hipotecario, la casa es la propiedad de bienes raíces, el préstamo otorgado es la deuda.

Se reconocen dos tipos de propiedades de bienes raíces: 1) propiedades residenciales y 2) propiedades no residenciales.

Las propiedades residenciales, pueden ser subdivididos dentro de una estructura de una sola familia (una a cuatro familias) y estructuras multifamiliares (edificios de apartamentos en los cuales residen mas de cuatro familias).

Por su parte las propiedades no residenciales incluye: casas, cooperativas, apartamentos y propiedades comerciales y agrícolas.

Generalmente, la propiedad se refiera a bienes raíces, los cuales en sentido amplio son: la tierra y todo aquello que esté unido a ésta: solares, edificaciones, fábricas, etc., que son objeto de transacciones en el mercado inmobiliario.

Los otorgantes principales de préstamos hipotecarios residenciales son las instituciones de ahorro, los bancos comerciales, bancos de créditos hipotecarios.

Los otorgantes pueden generar ingresos de la actividad hipotecaria de diversas maneras: primero, ellos cargan una comisión de otorgamiento, la cual se expresa en términos de puntos, donde cada punto representa el 1% de los fondos prestados. Por ejemplo una comisión de otorgamiento de dos puntos sobre un préstamo hipotecario de $100 000 es de $2000. La segunda fuente es la ganancia que puede ser generada al vender una hipoteca a un precio más alto que el costo original.

Esta ganancia se obtiene en el mercado secundario. Si las hipotecas se elevan, el otorgante tendrá pérdida cuando sean vendidas en el mercado secundario. La tercera es una fuente potencial y consiste en dar el servicio a las hipotecas que ellos otorgaron, por lo cual obtienen una comisión de servicio, la cual consiste en recolectar los pagos mensuales a los deudores de la hipotecas y expedir los ingresos a los propietarios de los préstamos, enviar las notificaciones de pago la los deudores de las hipotecas, recordar a los deudores hipotecarios cuando vencen los pagos, mantener los registros del saldo de hipotecas, proporcionar información fiscal a los deudores hipotecarios, administrar una cuenta para los impuestos de bienes raíces y para propósitos de seguros, y si es necesario, iniciar el procedimiento de ejecución. La comisión de servicio es un porcentaje fijo del saldo hipotecario por pagar, típicamente de 50 a 100 puntos base por año.

El otorgante puede vender los servicios de hipoteca a otra parte, quien recibirá entonces la comisión por los servicios. La cuarta fuente potencial es que el otorgante puede sostener la hipoteca en su cartera de inversión y especular con las brechas de un mercado imperfecto.

Alguien que quiera pedir fondos para comprar un bien raíz solicitará un préstamo a un otorgante de hipotecas. El propietario potencial llena la solicitud en la que le proporciona la información financiera del solicitante y paga una comisión de solicitud, entonces el otorgante de la hipoteca realiza una evaluación del crédito del solicitante. Los dos factores primarios para determinar si los fondos serán prestados son: 1) índice de pago- ingreso mensuales, el cual mide la habilidad del solicitante para efectuar pagos mensuales y 2) índice de préstamo – valor, el cual consiste es el cociente entre el valor el mercado del bien y el precio de compra del bien raíz.

Por ejemplo, si un solicitante quiere pedir prestados $150 000 sobre una propiedad con avalúo de $200 000, índice préstamo- valor es de 75%(150 000/200 000).

En el caso de que el prestamista decida prestar los fondos, enviará una carta de compromiso al solicitante, en la cual se compromete a proporcionar fondos al solicitante, en un período que varía de 30 a 60 días. A la fecha de de la carta el prestamista requerirá que el solicitante pague una comisión de compromiso. Es importante entender que esta carta obliga al prestamista, no al solicitante, a la realización. La comisión de compromiso que el solicitante debe pagar, se pierde si este decide no comprar la propiedad del bien.

En la fecha que la solicitud e suscrita, el otorgante de la hipoteca dará al solicitante una elección entre varios tipos de hipotecas. Básicamente la elección se da entre una hipoteca de tasa fija(llamada comúnmente como hipoteca tradicional) o una hipoteca de tasa ajustada.

La hipoteca de tasa fija o tradicional el préstamo hipotecario está basado únicamente en el crédito del prestatario y en la garantía de la hipoteca. La idea de este tipo de hipoteca, es que el prestatario pague el interés(comisión de otorgamiento) y repague el capital principal en igualdad de plazos sobre un período de tiempo acordado. La frecuencia de pago es típicamente mensual y el plazo prevaleciente de la hipoteca es de 15 a 30 años.

Ejemplo:

El BPA otorga un préstamo hipotecario por $100000 a la Compañía Tierra Roja SA., para la compra de edificios de apartamentos en la Ciudad del Niquel, con una tasa de hipoteca de 9,5% anual a 30 años con liquidación de intereses y amortización del principal mensuales, calculados por el método de amortización francés. No considere comisiones. Calcule las cuotas de la mensualidades y el interés pagado al finalizar la hipoteca.

En el método francés se trata de realizar la amortización del préstamo a través de cuotas constantes, idénticas para cada uno de los períodos de liquidación. El capital que se otorga al inicio se va amortizando mediante cuotas de amortización crecientes, en base a una progresión geométrica de razón (1 + i). Las cuotas de interés por el contrario van decreciendo a medida que se avanza en la vida del préstamo. Sin embargo, la suma de las cuotas de amortización y de intereses
tiene que ser igual a la cuota o término amortizativo, el cual se calcula de antemano.

El importe de la anualidad se calcula por la fórmula matemática que más adelante se mostrará o con auxilio de tablas financieras. La cuantía de intereses se determina aplicando el tipo de interés al capital vivo en cada momento y la cuota de amortización como la diferencia entre el término amortizativo y la cuota de interés. El capital vivo se calcula como el capital vivo en el período anterior menos la parte que se ha amortizado durante ese período.

Para calcular la cuota o término amortizativo se utiliza la fórmula siguiente:
TA= Co X i/ [1-(1+i)-j]

TA= $100 000 X 0,007916667/[1-(1+0,007916667)] -360
TA= $840.85
Se le endilgan dos riesgos a las hipotecas: el riesgo de precios y riesgo de precipitación.

Las hipotecas corren riesgo de precio, cuando existen efectos adversos sobre el valor de la hipoteca, si las tasas hipotecarias se elevan y el otorgante ha hecho un compromiso de una tasa menor, se tendrán que vender las hipotecas cuando se acerquen al valor menor de los fondos prestados a los propietarios de los bienes, o retener la hipoteca como una inversión en cartera, ganando una tasa menor que la del mercado.

El riesgo de precipitación ocurre cuando el otorgante de la hipoteca dé al prestatario potencial el derecho pero no la obligación de cancelar el acuerdo. La razón principal por la cual los prestatarios potenciales pueden retirar la solicitud de la hipoteca, es que las tasas hipotecarias hayan bajado lo suficiente como para que resulte económico buscar una alternativa de fuentes de fondos.

Los otorgantes tienen varias alternativas para protegerse contra estos riesgos. Por ejemplo pueden obtener compromiso de una agencia o del conducto privado, para venderle la hipoteca en un tiempo futuro. Esta clase de compromiso es efectivamente un contrato a futuro, ya que el otorgante acuerda enviar una hipoteca en una fecha futura, y otra parte ( la agencia) acuerda comprar la hipoteca en ese momento a un precio predeterminado.

Sin embargo, considere lo que sucede si la tasa hipotecaria baja y los prestatarios eligen cancelar el acuerdo. El otorgante de la hipoteca acuerda enviar una hipoteca a una tasa hipotecaria especificada. Si el cliente potencial no cierra y el otorgante de la hipoteca hizo un compromiso para entregar la hipoteca a una agencia o conducto privado, el otorgante no puede evadir la transacción. Por tal motivo registrará una pérdida, ya que debe enviar una hipoteca mayor en un medio ambiente de tasas hipotecarias menores. Este es un riesgo de precipitación.

Los otorgantes de las hipotecas pueden protegerse contra el riesgo de precipitación, estableciendo un acuerdo con una agencia o conducto privado para un envió opcional, mas que obligatorio de la hipoteca. Con tal acuerdo, el otorgante de la hipoteca está comprando una opción que le da el derecho, pero no la obligación de enviar la hipoteca.

En presencia de una inflación alta y variable, las hipotecas de tasa fija o tradicional, sufre dos deficiencias: el problema de desfase y el problema de inclinación.
El problema de desfase surge porque las hipotecas y los activos a muy largo plazo, son generalmente financiados por instituciones que aceptan depósitos primarios que son a muy corto plazo y el prestar a muy largo (15 a 30 años), por ello existe un desfase del vencimiento de los activos (hipotecas) y los pasivos conseguidos para proporcionar fondos a estos primeros, que trae como consecuencia que cuando la inflación suba las tasas de interés también le ocurre los mismo.

Otro medio para describir el problema d desfase es en función del balance general, mas que del estado de resultado. Las diferencias entre las tasas de interés activas con las pasivas provocará que la institución prestamista llegue a ser técnicamente insolvente, en el sentido en que el valor del mercado de sus activos será insuficiente para cubrir sus pasivos.

La inclinación se refiere a lo que sucede con el problema de los pagos de hipoteca a lo largo de la vida de ésta como resultado de la inflación. Si el nivel de precios general se eleva, el valor real de los de hipoteca bajará a lo largo del tiempo. Por tanto, la obligación hipotecaria representa un mayor problema en términos reales para el propietario del bien raíz en los primeros años. En otras palabras, la sobrecarga real está “inclinada” hacia los primeros años.

Una manera de resolver el problema de desfase es rediseñando la hipoteca de tasa fija o tradicional para producir un activo cuyo rendimiento iguale las tasas de mercado a corto plazo, y así concuerde de mejor forma con el costo de los pasivos. Un instrumento que ha ganado popularidad es la llamada hipoteca de tasa ajustable.

La hipoteca de tasa ajustable, pide ajustar la tasa de interés periódicamente de acuerdo con algún índice apropiadamente escogido, reflejando las tasas de mercado a corto plazo, lo que les permite a los inversionistas una mejor concordancia de sus rendimientos al costo de sus fondos, ajustando la tasa de interés en el tiempo(seis meses, un año, dos o tres años, etc.). La tasa de interés a la fecha de ajuste es igual al índice de punto de referencia, mas un margen de entre 100 y 200 puntos base.

Generalmente, la tasas hipotecarias incluyen los techos periódicos limitan la cantidad que la tasa de interés puede aumentar(techo) o disminuir(piso) en la fecha de reajuste.

Ejercicios pagaré del tesoro:

Suponga que el precio del pagaré del Tesoro con vencimiento a 90 días y con un valor nominal de $ 1000 000 es de $ 980 000.¿Cuál es el rendimiento con base en un descuento bancario?
Los rendimientos de oferta y compra de un pagaré del Tesoro con vencimiento al 31 de enero de 2006, son cotizados por un agente como 5,91% y 5,89%, respectivamente. ¿Debe el rendimiento de oferta ser menor que el rendimiento de compra, debido a que el rendimiento de oferta indica qué tanto desea pagar el agente y el rendimiento de compra es lo que el agente está deseando vender el pagaré del tesoro?

Ejercicios sobre Papel comercial.

¿Por qué el papel comercial es una alternativa de empréstito bancaria a corto plazo para una corporación?
¿Cuál es la diferencia entre el papel directamente colocado y el papel colocado mediante corredores?
¿En que consiste el papel comercial europeo?
Ejercicio sobre aceptaciones bancarias.

Unico SA, es una empresa dedicada a la producción de Niquel mas cobalto, esta entidad establece un contrato de compra – venta con Volvo SA, una compañía dedicada a la producción y venta de equipos automotores para la transportación de minerales. Unico SA ofrece $70 000 por equipo. Los términos de crédito que el pago será hecho a los 90 días después de embarcar dichos materiales. Suponga que Volvo SA. está de acuerdo con los términos y condiciones del contrato, pero está preocupada por la habilidad de Unico SA para cubrir los pagos prometidos. Los bancos de Unico SA y Volvo SA son el BFI y el Banco Nacional de Suiza.Explique el mecanismo de la aceptación bancaria que se produciría.

Ejercicios sobre préstamos.

¿Qué es un préstamo bancario sindicalizado?
¿Cuál es la tasa de referencia típicamente usada por un préstamo bancario sindicalizado?
¿Cuál es la diferencia entre un préstamo bancario amortizado y un préstamo bancario con amortización única?
Explique las maneras que un banco puede vender su posición en un préstamo sindicalizado.

Ejercicios sobre depósitos a término.

Suponga que se realiza depósito en un banco comercial de un $200 000 durante 90 días. Si la tasa de interés nominal es del 10 % y con liquidación de intereses mensuales ¿A cuánto ascienden los intereses, utilizando el método de amortización constante?

Ejercicios sobre hipotecas:

Suponga que el BPA le otorga un préstamo hipotecario por $4000, para la compra de un televisor PANDA, con una tasa de hipoteca de 5% anual a 4 años con liquidación de intereses y amortización del principal mensuales, calculados por el método de amortización francés. No considere comisiones. Calcule las cuotas de la mensualidades y el interés pagado al finalizar la hipoteca.

Suponga que el BPA le otorga un préstamo hipotecario por $10000, para la compra de un apartamento en la Ciudad del Níquel, con una tasa de hipoteca de 6% anual a 5 años con liquidación de intereses y amortización del principal mensual, calculado por el método de amortización francés. No considere comisiones. Calcule las cuotas de las mensualidades y el interés pagado al finalizar la hipoteca.
Considere la siguiente hipoteca de nivel de pago de tasa fija:

Vencimiento: 360 meses.
Cantidad prestada: $ 100 000.
Tasa de hipoteca anual: 10%.

Pago mensual de hipoteca: $877,57.

a) Construya un programa de amortización para los 10 primeros meses.
b) ¿Cuál será el saldo de la hipoteca al finalizar el mes 360?

[1] Los derivados financieros son instrumentos que "derivan" sus precios de los rendimientos registrados por los activos subyacentes en los mercados monetarios, de divisas y bursátiles.